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分譲マンションを賃貸に出している賃貸オーナー様にとって、最も多い相談のひとつが「漏水トラブル」です。いざ発生すると、被害者・加害者・管理会社・保険会社など多くの関係者が関わるため、対応を誤ると大きなトラブルに発展しかねません。
この記事では、賃貸オーナー様に向けて、漏水トラブルの原因から具体的な対応方法、さらには未然に防ぐためのポイントまで分かりやすく解説します。
【用語整理】「自主管理」という言葉の使い分け
マンションに関する記事を書くうえで、しばしば混乱を招くのが「自主管理」という言葉です。実は、大きく分けて2つの意味で使われます。
- 賃貸管理における自主管理（オーナー直接管理）
- オーナーが賃貸管理会社に委託せず、入居者（賃借人）と直接やり取りしている状態。
- 建物管理における自主管理（管理組合直接運営）
- マンション管理組合が管理会社に業務を委託せず、組合員自身で運営をしている状態。
この記事では混乱を避けるため、賃貸オーナー様がご自身で入居者とやり取りしている状態を「オーナー直接管理」と表記します。
被害者側（漏水を受けた入居者）の対応
分譲マンションを賃貸している場合、漏水の被害を受けた入居者（賃借人）は、まず「誰に連絡すべきか」が重要になります。
- 賃貸管理会社へ連絡： 最も一般的なケースです。入居者は管理会社に状況を伝えます。
- オーナー直接管理の場合： オーナー本人へ直接連絡を促しましょう。
- 建物管理における自主管理（管理組合直接運営）の場合： 共用部分に原因が疑われる場合、理事長など管理組合の役員に連絡する必要があります。
入居者が現地でやるべきこと
- 漏れている状況を動画や写真で記録
- 何時ごろから発生しているか、被害範囲をメモ
- 電気設備や家具家電が濡れていないか確認
- ご自身の火災保険（借家人賠償責任保険・家財保険）の有無を確認
加害者側（上階住戸や専有部分が原因）の対応
漏水の原因が上階住戸や専有部分にある場合、加害者側にも迅速な対応が求められます。
一次対応
- 漏れている箇所を止める（給水バルブを閉めるなど）
- 被害者に状況を説明し、謝罪
確認すべきこと
- ご自身の火災保険に**「個人賠償責任特約」**が付いているか
- 専有部分の設備（給排水管、給湯器、洗濯機など）に起因していないか
考えられる主な原因
漏水の原因は、大きく「専有部分が起因」と「共用部分が起因」2つのケースに分かれます。
専有部分に起因
- 洗濯機ホースの外れ
- 給湯器やトイレタンクの不具合
- 専有部分の給排水管の劣化・破損
共用部分に起因
- 屋上防水や外壁からの雨水浸入
- 共有配管の劣化や詰まり
※ 共用部が原因だと疑われる場合は、建物管理会社や管理組合の調査が必要です。ただし、明らかに専有部が原因だと判断できるケース（洗濯機ホースの外れなど）は、調査を待たずに専有部側で対応可能です。
管理会社・オーナーの役割
賃貸管理会社（またはオーナー様）
- 被害者から状況をヒアリング
- 動画や写真での記録を依頼
- 上階や共用部の可能性があれば建物管理会社へ連絡
建物管理会社（マンション管理会社）
- 共用部に原因があるかどうかを調査
- 共用部に起因している可能性があるならば、理事長や管理組合への報告を行う
トラブルを最小化するためのポイント
- 記録を残す： 被害状況、原因箇所、対応の時系列を整理しておく。
- 保険の確認： 被害者・加害者・オーナー様のそれぞれの保険加入状況を早めに確認する。
- 早めの連絡： 曖昧なまま放置すると被害が拡大します。管理会社や理事長へ迅速に連絡しましょう。
実際のトラブル事例
- 事例①：洗濯機ホース外れによる漏水
- 賃貸中の部屋で洗濯機ホースが外れ、下階に水が漏れた。入居者は賃貸管理会社に連絡。管理会社は加害者（入居者）に火災保険の個人賠償特約の有無を確認。結果的に保険適用で解決した。
- 事例②：共用配管の劣化による漏水
- 築40年超のマンションで共用排水管が詰まり、複数の住戸で水漏れが発生。建物管理会社が調査し、共用部分が原因と判明。管理組合の保険で対応した。
賃貸オーナー様が備えておくべきこと
- ご自身の火災保険に個人賠償責任特約を付帯する
- 入居者にも借家人賠償責任保険への加入を義務付ける
- 建物管理会社や管理組合の連絡体制を把握しておく
- 賃貸（専有部）と建物（共用部）の管理状況を理解し、対応ルートを整理しておく
まとめ
漏水トラブルは、「専有部分か共用部分か」と「被害者と加害者の保険対応」を早めに切り分けられるかどうかで、解決までのスピードが大きく変わります。
分譲マンションのオーナー様は「賃貸管理会社に任せきり」で安心せず、ご自身の保険内容や管理会社の対応フローを事前に把握しておくことが、トラブルを最小限に抑えるための重要なポイントです。
株式会社MIJは管理組合様の運営サポートだけでなく、賃貸管理の実績も豊富です。
漏水トラブルをはじめ、賃貸経営に関するご不安な点がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。
