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マンションの清掃員が来ない、連絡もない。この深刻な問題は、もはや他人事ではありません。ゴミ置き場は荒れ、住民からのクレームが殺到し、管理組合の信頼は揺らぎます。その場しのぎの対応では、問題はさらに悪化する一方です。
この背景には、2026年に向けて加速する清掃業界の深刻な人手不足があります。本記事では、宅地建物取引士の視点から、清掃員が来ない構造的な原因を一次資料に基づき解明します。さらに、管理組合が今すぐ着手できる契約書の確認ポイントから、効果的な再発防止策、そして中長期的な業者選定の現実的な方法まで、具体的な対策を網羅的に解説します。これは、あなたのマンションの資産価値を守るための「管理崩壊」を防ぐ処方箋です。
なぜ清掃員は来ないのか？2026年を見据えた構造的な原因
マンションの清掃員が来なくなる問題は、個々の作業員の責任感だけでは片付けられません。その背景には、清掃業界が抱える根深い構造問題が存在します。ここでは、信頼できるデータを基に、3つの主要な原因を解説します。
原因1：清掃業界の構造問題 – シニア依存と若手流出
現在の清掃業界は、労働力の多くをシニア層に依存しているのが実情です。公益社団法人全国ビルメンテナンス協会の2023年度調査データによると、ビルクリーニング業界の従事者のうち60歳以上が46.7%を占めています。一方、マンション管理員（清掃含む）の場合、約半分が65～70歳、8割以上が61歳以上であるケースが多く、高齢化に伴う健康上の理由から、当日の急な欠勤が発生しやすくなっています（出典：公益社団法人全国ビルメンテナンス協会調査、2023年）。
一方で、若年層は他の業種へ流出し、業界全体で担い手不足が常態化しています。厚生労働省の統計を見ても、ビルメンテナンスを含む「サービス職業従事者」の有効求人倍率は1.5倍と高い水準で推移しており、人手不足の深刻さがうかがえます。このシニア層への過度な依存と若手の不足という構造が、安定したサービス提供を困難にしています。
原因2：管理会社の対応限界 – 複数現場の兼務と事後報告
清掃員が急に休んだ場合、管理会社は代替スタッフを手配しようとします。しかし、慢性的な人手不足から、多くの場合、他のマンションを担当する清掃員が複数現場を兼務して対応せざるを得ません。
その結果、本来午前中に行うべき清掃が午後にずれ込んだり、別日に振り替えられたりします。管理会社としては「業務を遂行した」という認識かもしれませんが、管理組合から見れば約束通りのサービスが提供されていない状態です。こうした状況下では、管理組合への報告が事後になりがちで、不信感が募る原因となります（出典：マンション管理実務記事）。
原因3：「ノーショー率12～18%」の衝撃 – 業者任せでは改善しない現実
清掃ビジネスに関するある調査では、対策を講じていない業者の無断欠勤（ノーショー）率は12%から18%にも上ることが示されています（出典：ビジネスブログ）。これは、マンション清掃が月に8回あるとすれば、少なくとも1回は無断で来ない可能性があることを意味します。
重要なのは、このノーショー率は、発注者側（管理組合）がリマインダーを徹底するなど積極的に関与することで、2%から6%まで劇的に改善できるという点です。つまり、「業者に任せきり」の姿勢では、清掃員が来ない問題は決して解決しないのです。
【短期対策】今すぐ契約書と現場で確認すべき3つのポイント
清掃員の無断欠勤が発覚した際、感情的に業者を責めるだけでは解決しません。まずは冷静に、契約内容と現状を把握し、具体的な行動を起こすことが重要です。ここでは、管理組合が今すぐに着手できる3つの短期対策を解説します。
Point1：『標準管理委託契約書』の「債務不履行」条項をチェック
まず確認すべきは、管理会社と締結している「管理委託契約書」です。多くの契約は、国土交通省がひな形を示す「標準管理委託契約書」（最新版は2023年改定、https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000053.html）を基に作成されています。
ここで重要なのが「債務不履行」に関する条項です。標準管理委託契約書（2023年改定版）の第17条では、管理会社が正当な理由なく業務を履行しない場合、管理組合は期間を定めて履行を催告し、それでも履行されない場合は契約を解除できると定めています。現行契約書の条項を最優先に確認し、標準契約書は参考としてください。
| （記載例）標準管理委託契約書 第17条（甲の催告権及び解除権） 乙（管理会社）が正当な理由なく本契約に定める管理事務を履行しない場合、甲（管理組合）は、相当の期間を定めてその履行を催告し、当該期間内にその履行がないときは、本契約を解除することができる。 |
清掃業務もこの「管理事務」に含まれます。無断欠勤が契約違反であることを明確に認識し、交渉の根拠としてこの条項を把握しておくことが、対策の第一歩です。また、区分所有法第25条はマンション管理組合の管理者の責務として共用部分の維持保全を定めており、清掃の実施義務を裏付けています。
Point2：来てもらう仕組みを導入する「3回リマインダー」戦略
前述の通り、業者任せでは無断欠勤は減りません。清掃ビジネスの実務で効果が実証されている「3回リマインダー」の仕組みを、管理組合側から管理会社へ導入を提案しましょう（出典：ビジネスブログ、LeadDuo blog）。
| タイミング | 内容 | 目的 |
|---|---|---|
| ① 予約直後（月初の作業予定確定時） | その月の清掃予定日、時間、作業内容を文書で確認 | 双方の認識合わせ |
| ② 清掃日の前日 | SMSやメールで「明日は清掃日です」と通知 | うっかり忘れの防止 |
| ③ 清掃日の当日朝（2～3時間前） | 「本日、清掃員が入館します」と再度通知 | 直前の変更やトラブル察知 |
この仕組みは、管理会社および清掃業者側の意識を高めるだけでなく、管理組合が管理状況を主体的に把握する体制づくりにも繋がります。
Point3：無断欠勤時のペナルティを契約で明確化する
現状の契約書に欠勤時のペナルティが明記されていない場合、次回の契約更新時に明確なルールを盛り込むことを検討しましょう。これは懲罰が目的ではなく、サービス不履行時の費用負担を公平にするための取り決めです。欠勤時ペナルティの例として、48時間以上前は無料、24～48時間前は一部手数料、24時間未満は強い手数料、無断欠席は全額請求とするルールを参考に。
| （記載例）清掃業務の不履行に関する特約 1. 清掃業務が乙（管理会社）の責により実施されなかった場合、当該業務1回あたりの委託料を日割り計算し、月額委託料から減額する。 2. 事前連絡なく清掃業務が実施されなかった場合、上記減額に加え、違約金として〇〇円を甲（管理組合）に支払う。 |
このような条項があれば、業者側も無断欠勤をより重く受け止め、代替人員の確保や連絡体制の強化に真剣に取り組むインセンティブが働きます。
【中期対策】失敗しない清掃業者・管理会社の見直し方
短期対策を講じても改善が見られない場合、委託先の見直しを検討する段階に入ります。しかし、やみくもに業者を探しても失敗に終わる可能性があります。ここでは、現実的かつ効果的な見直し方と、陥りやすい罠を避けるための注意点を解説します。
業者選定の新基準：安さより「欠勤実績」「人員配置」を確認する質問リスト
これからの業者選定は、見積金額の安さだけで判断してはいけません。長期的に安定したサービスを提供してくれるかを見極める「安定性」が最も重要です。新しい業者候補や既存の業者との契約更新時には、以下の点について書面での回答を求めましょう。契約更新時は既存条項の継承を明記し、現行契約書の条項を最優先に確認してください。
【業者選定・更新時の質問リスト（例）】
1. 過去1年間の担当エリアにおける清掃員の欠勤日数と、その際の代替対応実績を教えてください。
2. 御社に所属する清掃員の平均年齢層と、人員配置計画（専任か兼務か）について具体的に教えてください。
3. 弊社が提案する「3回リマインダー」の実施に同意いただけますか。
4. 無断欠勤時のペナルティ条項（費用減額等）を契約に盛り込むことに同意いただけますか。
これらの質問への回答を比較検討することで、価格の裏にある「品質」と「リスク」を可視化することができます。清掃単価の低さと労働条件の厳しさが離職につながりやすいため、こうした確認が重要です。
相見積もりは管理会社の負担を考慮し、適切な数に絞り込む
業者変更を検討する際、「多くの会社から見積もりを取れば有利な条件を引き出せる」と考えるのは早計です。特に20～40戸程度の中小規模マンションでは、過度な相見積もり要求は逆効果になることがあります。組合側の要望が強すぎると、管理会社から敬遠される恐れがあり、誠実な業者が参加を辞退する可能性があります。
管理会社側は、管理委託内容の精査および会計状況、1棟全体の管理費等の見積もり作成に多大な労力がかかります。例えば、現地調査で3～4回訪問し、清掃会社、エレベーター点検、消防、警備など外注先との打ち合わせを行い、理事会との面談も数回こなすためです。こうした負担を考慮し、相見積もりは2～3社程度に絞り込むのが現実的な戦略です。これにより、参加しやすい環境を整え、質の高い業者と出会う機会を増やせます。
管理会社の負担を考慮した適切な相見積もりが、誠実な業者と出会うための現実的な戦略です。
契約解除の進め方：標準管理委託契約書に基づく3ステップ
現在の管理会社との契約解除を決断した場合、手続きは区分所有法および管理規約、そして管理委託契約書に則って慎重に進める必要があります。一般的には以下の3ステップで進めます。
- 書面による改善勧告: まずは契約書に基づき、どの業務が履行されていないのかを具体的に明記し、期間を定めて改善を求める「催告書」を内容証明郵便等で送付します。
- 改善期間の設定: 標準管理委託契約書では、契約書に定める期間（標準では90日程度の改善期間）を設けることが一般的です。この期間内に改善が見られるか、誠実な対応があるかを注視します。現行契約書の条項を最優先に確認してください。
- 総会決議による解除: 改善が見られない場合、管理組合の総会（区分所有法第25条および管理規約に基づく普通決議で可ですが、管理規約で特別多数決等の要件を定めている場合はそちらを優先）で契約解除の議案を上程し、決議を経て正式に契約を解除します。
このプロセスは、法的な手続きであり、管理組合だけで進めるのが不安な場合は、マンション管理士などの専門家に相談することも有効です。契約解除は法的権利ですが、裁判等は専門家委託を推奨します。強制執行は本記事の対象外です。
【長期対策】補助金の誤解と管理会社の撤退リスクに備える
目先の清掃問題を解決するだけでなく、将来にわたってマンションの価値を維持するためには、より長期的な視点での対策が必要です。ここでは、誤解されがちな補助金の活用法と、万が一の事態への備えについて解説します。
誤解注意：マンション補助金は清掃員の人件費には使えない現実
「マンションの管理改善に補助金が使える」と聞いて、清掃員の人件費不足を補えるのでは、と期待する方もいるかもしれません。しかし、これは大きな誤解です。
2026年3月30日時点で、東京都や各区（例: 東京23区）が提供するマンション向け補助金の多くは、以下のようなハード面の整備を対象としています。補助金制度は年度や自治体ごとに大きく変わるため、必ず最新の情報を自治体の公式ウェブサイトで確認し、目的外利用とならないよう注意が必要です。通常の管理会社は手間がかかるため補助金の提案を嫌がる場合が多いですが、補助金申請の代行を積極的に行う専門企業に相談することで、活用の可能性が広がります。
| 補助金の種類（例） | 主な対象 | 清掃員の人件費対策に使えるか |
|---|---|---|
| 防犯カメラ設置助成金 | 防犯カメラの購入・設置費用 | × 使えない |
| 窓リノベ補助金 | 断熱性能の高い内窓・外窓への交換費用 | × 使えない |
| 大規模修繕工事助成金 | 省エネ改修や耐震補強工事 | × 使えない |
ご覧の通り、清掃員の確保や委託費の補填に直接使える補助金は、現在のところ限定的です。また、マンション管理計画認定制度（マンション管理適正化法第5条）は清掃機能維持を間接的に評価しますが、補助金直接支援はありません。
管理会社が補助金申請に消極的な場合の選択肢
補助金の申請手続きは煩雑なため、管理会社が非協力的、あるいは消極的なケースは少なくありません。しかし、諦める必要はありません。
例えば、補助金申請の代行を積極的に行う専門企業が存在します。管理会社の対応に限界を感じているなら、こうした企業に相談することで、活用できるはずだった補助金を逃さずに済む可能性があります。本記事は一般情報提供であり、特定企業を推奨するものではありません。相談時は複数社比較を。
特殊ケース：管理会社が事業撤退？専門企業に相談という選択肢
人手不足は清掃業界だけでなく、マンション管理業界全体の問題です。国土交通省データによると、管理会社登録業者数は13年連続減少で、2025年3月末時点で1,776社となっています。今後、採算の合わない物件から管理会社が撤退するケースも考えられます。もしあなたのマンションの管理会社が事業撤退を検討し始めたら、管理組合は非常に困難な状況に陥ります。
管理会社の事業撤退は、もはや他人事ではありません。その時、管理組合を救う選択肢があります。
このような特殊かつ緊急性の高い状況に対応するのが、撤退支援を行う専門企業が提供する「管理事業からの撤退支援サービス」（例: 株式会社MIJ）です。このサービスは、撤退を考えている管理会社と、残される管理組合の双方を支援します。本記事に登場する企業例は参考情報であり、著者や管理組合に利害関係はありません。独立した相談を推奨します。
- 撤退時のトラブル回避: スムーズな引き継ぎをサポートし、管理の空白期間を防ぎます。
- 既存業者の継続: これまで付き合いのあった優良な清掃業者や点検業者を、新しい管理体制でも継続できるよう調整します。
- 費用面のサポート: 撤退する管理会社に対し、当面の人件費を補助するなど、円滑な移行を金銭面で支援します。
現在の管理会社の将来性に不安を感じるなら、こうしたセーフティネットの存在を知っておくことが、長期的なリスク管理に繋がります。緊急時代替清掃業者3～5社のリストを管理規約で事前用意し、管理会社と相互確認するのも有効です。
Q&A：清掃員の欠勤に関するよくある質問
Q. 清掃が1回なかった場合、管理費は減額できますか？
A. 自動的に減額されるわけではありません。管理委託契約書に「業務不履行時の減額条項」が定められていれば、その規定に基づき請求できます。条項がない場合は、管理会社との交渉次第となります。まずは現行契約書の確認が不可欠です。
Q. 管理会社が非協力的で、話が進みません。どうすれば良いですか？
A. まずは理事会として、契約書を根拠に書面で改善要求を出すことが第一歩です。それでも改善が見られない場合は、①総会で契約解除を決議し、業者を変更する（管理規約優先）、②マンション管理士などの第三者専門家に相談する、③管理会社の撤退なども視野に入れたサポートを行う専門企業に相談する、といった選択肢が考えられます。
Q. 清掃員を管理組合で直接雇用するのはどうですか？
A. 理論上は可能ですが、現実的ではありません。清掃員を直接雇用すると、管理組合が雇用主となり、労働基準法上の責任（社会保険、労務管理、給与計算など）をすべて負うことになります。契約が複雑化し、専門知識と多大な手間を要するため、専門の清掃業者に委託する方が、ほとんどの管理組合にとって賢明な選択です。
まとめ：あなたのマンションを守るための行動チェックリスト
マンション清掃員が来ない問題は、放置すれば「管理崩壊」の引き金になりかねない深刻な課題です。しかし、原因を正しく理解し、手順を踏んで行動すれば、必ず解決の道筋は見つかります。
最後に、この記事で解説した内容を、今すぐ実行できるアクションチェックリストとしてまとめました。
| 優先度 | アクション | 推奨実施期限 |
|---|---|---|
| ★★★ 非常に高い | 現在の管理委託契約書で「債務不履行」と「ペナルティ条項」を確認する | 今すぐ |
| ★★★ 非常に高い | 清掃業者に対し、口頭ではなく書面で改善を要求する | 1ヶ月以内 |
| ★★☆ 高い | 「3回リマインダー」の実施を管理会社に提案・依頼する | 3ヶ月以内 |
| ★★☆ 高い | 次期契約に向け、業者選定の質問リストを作成し、欠勤実績の提出を求める | 3ヶ月以内 |
| ★☆☆ 中 | 緊急時に備え、代替となる清掃業者候補を2～3社リストアップする | 半年以内 |
| ★☆☆ 中 | お住まいの自治体のウェブサイトで、活用できる補助金がないか確認する | 年度ごと |
もし、管理会社の対応に限界を感じたり、事業撤退といった深刻な事態に直面したりした場合は、一人で抱え込まず、専門家の力を借りることも重要な選択です。あなたのマンションの資産価値と快適な住環境を守るため、今日から行動を始めましょう。
免責事項
本記事は、マンション管理に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、個別の事案に対する法的な助言や見解を示すものではありません。個別の契約内容や管理組合の状況によって、最適な対応は異なります。
契約の解釈や法律上の手続きを進める際には、必ず弁護士やマンション管理士などの専門家にご相談ください。また、補助金制度や法令に関する情報は、記事作成時点（2026年3月30日）で入手可能な公開情報に基づいています。法令・制度は予告なく変更される可能性があるため、実際の対応前に必ず最新の官公庁ウェブサイトおよび専門家に確認してください。本記事は検索日時点の情報に基づき、特定企業を推奨するものではありません。
参考資料
- 国土交通省「標準管理委託契約書」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000053.html
- e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
- （本記事で言及した「ビジネスブログ」「業界媒体・実務記事」等の二次情報源のURLは、信頼性の観点から記載を省略します。一次情報である官公庁・法令のサイトをご確認ください。）
島 洋祐
保有資格：（宅地建物取引士・管理業務主任者）不動産業界歴23年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。
