※本コラムの内容は、当社が独自に調査・収集した情報に基づいて作成しています。無断での転載・引用・複製はご遠慮ください。内容のご利用をご希望の場合は、必ず事前にご連絡をお願いいたします。
近年、「小規模マンションの管理会社が見つからない」「契約更新を拒否された」といった声が聞かれるようになりました。背景には、マンションの高経年化や管理組合の担い手不足といった構造的な問題があります。さらに、2026年4月には区分所有法などの改正が予定されており、マンション管理を取り巻く環境は大きな転換点を迎えています。この記事では、なぜ小規模マンションの管理が敬遠されがちなのか、その理由を管理会社の採算構造や法改正の影響から深掘りします。
その上で、管理会社探しに悩む管理組合が今すぐできる具体的な対策を提示します。同時に、採算割れや人材不足から事業撤退を検討している管理会社経営者にとっても、円滑な事業移行を実現するための選択肢を解説します。双方の立場から問題の本質を理解し、現実的な解決策を見出すための一助となれば幸いです。
小規模マンション管理を取り巻く厳しい現状と背景
「小規模マンションの管理拒否が増加している」という話を耳にすることが増えましたが、その実態は単純ではありません。問題の背景には、個別の事案だけでなく、マンション業界全体が抱える構造的な課題が存在します。
「管理拒否の増加」を示す公式統計は存在しない
まず重要な点として、現時点で「管理会社による小規模マンションの管理委託拒否率」を具体的に示す公的な統計データは存在しません。「拒否が増えた」という声は、あくまで業界関係者や当事者の間での定性的な観測や個別の事例報告に基づくものです。しかし、そうした声が上がる背景には、無視できない事実があります。
業界全体の課題：マンションの高経年化と役員の担い手不足
国土交通省の報告によれば、国内のマンションストック総数は約694.3万戸（2022年末時点）にのぼり、今後、築40年超の物件が急増すると予測されています（出典：国土交通省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」、2024年）。
高経年マンションでは区分所有者の高齢化や非居住化が進み、管理組合の役員の担い手不足が深刻化しています。これは、マンションの適正な管理運営を困難にする大きな要因です。
このような状況は、マンションの規模を問わず共通の課題です。特に役員の担い手がおらず、管理組合の活動が停滞しているマンションは、管理会社から見ても協力体制を築きにくく、委託契約をためらう一因となります。
なぜ小規模マンションは敬遠されがちなのか？管理会社の採算構造
小規模マンションが特に管理会社を見つけにくい背景には、管理会社のビジネスモデルが関係しています。管理会社の利益は、基本的に「管理委託費」から人件費や経費を差し引いたものです。
| 大規模マンション | 戸数が多いため、1戸あたりの管理委託費が低くても総収入は大きくなる。効率的な人員配置が可能で、利益を確保しやすい。 |
| 小規模マンション | 戸数が少ないため、総収入が限られる。一方で、理事会対応や総会運営、会計報告といった基本的な業務量は大規模マンションと大きく変わらず、利益を圧迫しやすい。 |
さらに、新規の管理委託契約を獲得するための見積もり作成には、下記のような膨大な労力がかかります。
- 現地調査: 建物の劣化状況、設備の状態を確認するために複数回（3〜4回程度）現地に赴く。
- 外注先との調整: 清掃、エレベーター点検、消防設備点検など、協力会社との打ち合わせと見積もり取得。
- 管理状況の精査: 既存の管理規約、長期修繕計画、会計状況の確認。
- 理事会との面談: 組合が抱える課題や要望をヒアリングし、提案内容を詰める。
小規模マンションの場合、こうした労力をかけて契約に至っても十分な利益が見込めないケースが多く、管理会社が新規の受託に消極的になるのは、経営判断として自然な側面があるのです。このため、実際に管理会社を探した組合からは「大手は『小規模物件は受託していない』と門前払いだったが、中堅や地場の会社は話を聞いてくれた」といった声も聞かれます。また、修繕積立金の規模別差として、国土交通省の調査（令和5年度マンション総合調査）では、50戸未満で月額442円/㎡に対し、100-149戸で347円/㎡と、小規模ほど負担が増す傾向が見られます。このような構造が、管理会社の採算性をさらに圧迫しています。
管理会社が見つからない…管理組合が今すぐできること
管理会社から敬遠されがちな状況を脱し、良好なパートナーシップを築くために、管理組合ができることは数多くあります。ここでは、すぐに取り組める3つのポイントを解説します。
相見積もりは2〜3社に絞り、誠実な対話を心がける
新しい管理会社を探す際、多くの会社から見積もりを取りたくなる気持ちは分かります。しかし、5社も6社も相見積もりを依頼すると、管理会社側は「手間がかかる割に受注できる確率が低い」と判断し、真剣な提案を敬遠する可能性があります。特に20戸～40戸程度の小規模マンションでは、その傾向が顕著です。業界の実務では、過度な相見積もり競争が各社の真摯な提案を損なう傾向が見られるため、2〜3社に絞ることが推奨される傾向にあります。ただし、法定ルールではないため、管理組合の判断を優先してください。
【宅建士・ライター注釈】
管理会社にとって、相見積もりは単なる価格競争ではありません。管理組合が抱える課題を共有し、共に解決策を探る「お見合い」の場です。信頼できそうな会社を2〜3社に絞り、自分たちのマンションの課題や将来像を誠実に伝えることが、質の高い提案を引き出す鍵となります。
「どの会社でもいいから安く」という姿勢ではなく、「私たちのマンションを良くするために力を貸してほしい」というメッセージを伝えることが重要です。
見積書は「一式」を避け、内訳の透明性を求める
管理会社から提出された見積書を正しく評価することも不可欠です。注意すべきは「事務管理業務費 一式」「設備管理業務費 一式」といった大まかな記載です。これでは、具体的にどのような業務にいくらかかっているのか分からず、後々のトラブルの原因にもなりかねません。近年は管理業界全体で人件費やコンプライアンスコストが上昇しており、管理委託費は値上げ傾向にあります。実例として、わずか数戸の小規模マンションで3年連続で管理委託費が値上げされ、当初の3割増を超えるケースも報告されています。だからこそ、見積もりの内訳を精査し、値上げの根拠を明確に説明できる会社を選ぶことが重要になります。
以下のチェックリストを参考に、見積書の内訳が明確になっているかを確認しましょう。
透明性の高い見積もりを提示してくれる会社は、信頼できるパートナー候補と言えるでしょう。
自治体の補助金・助成金制度を確認する
マンション管理の質を向上させるため、多くの自治体が専門家派遣やコンサルティング費用の一部を補助する制度を設けています。例えば、マンション管理士による管理規約の見直しや、長期修繕計画の作成支援などが対象となる場合があります。
ただし、補助金・助成金制度は年度や自治体によって内容が大きく変わります。2026年時点では、例えば東京都や大阪市などの主要自治体で管理組合の支援制度が運用されていますが、対象事業や上限額は市区町村ごとに異なります。利用を検討する際は、必ずお住まいの市区町村の担当部署（住宅課など）の公式ウェブサイトで最新情報を確認するか、直接問い合わせることが必須です。補助金の利用実績については、市区町村ウェブサイトの最新要綱・実績報告書を参照してください。また、補助金申請は手続きが煩雑なため、一般的な管理会社は提案に消極的な場合があります。一方で、一部の事業者では組合の負担を軽減するため、申請代行を積極的に行っているケースもあります。
よくある質問（FAQ）
小規模マンションの管理に関する、よくある質問にお答えします。
Q. 管理会社から契約更新を断られたら、どうすればいいですか？
A. まずはパニックにならず、契約終了日を確認しましょう。既存の管理委託契約書の条項（解約予告期間、後任管理会社探索期間など）を最優先に確認してください。選択肢は大きく分けて「新たな管理会社を探す」か「自主管理へ移行する」の2つです。新たな管理会社を探す場合は、本記事で紹介したように相見積もりを2〜3社に絞り、組合が抱える課題を誠実に伝えることが重要です。並行して、自治体の相談窓口やマンション管理士会などに相談し、専門的な助言を求めることも有効な手段です。
Q. 管理委託費の見積もりは何社から取るのが適切ですか？
A. 戸数や状況にもよりますが、一般的には2〜3社が推奨されます。前述の通り、あまりに多くの会社に依頼すると、各社が「数合わせだろう」と判断し、質の高い提案を避ける傾向があります。管理組合内で事前に候補となる会社をリサーチし、有望な数社とじっくり対話する方が、結果的に良いパートナーを見つけやすくなります。
Q. そもそも管理会社に委託せず「自主管理」は可能ですか？
A. はい、可能です。自主管理とは、管理会社に委託せず、管理組合が主体となって清掃や設備点検業者と直接契約し、会計や修繕計画の管理を行うことです。ただし、マンションの区分所有法第39条では、集会の決議は区分所有者及び議決権の各過半数で決する（普通決議）ものの、規約に別段の定めがある場合はその定めが優先されます。また、マンション管理適正化法では、管理会社に委託する場合、契約前の重要事項説明や定期的な管理事務の報告といった専門的な業務が義務付けられており、これらの業務は管理業務主任者が行う必要があります。自主管理ではこうした専門家のサポートが得られなくなる点も考慮が必要です。コストを削減できる可能性がある一方、役員の負担が非常に大きくなる、専門知識が不足しがちになる、といったデメリットもあります。役員の担い手不足が深刻なマンションでは、自主管理への移行は慎重に検討し、規約確認と専門家相談が必須です。
【管理会社向け】事業撤退も選択肢。円滑な移行を実現する方法
一方、小規模マンションの管理を受託している管理会社側も、採算割れや人材不足という深刻な課題に直面しています。事業の選択と集中を進める中で、不採算部門からの撤退は合理的な経営判断の一つです。
撤退時に直面する3つの壁と解決策
しかし、いざ撤退しようとすると、下記のような壁にぶつかることが少なくありません。
- トラブル発生のリスク: 管理組合との関係が悪化し、紛争に発展する。
- 後任探しへの協力義務: 後任の管理会社が見つかるまで、なし崩し的に業務を継続せざるを得ない。
- コスト負担: 撤退プロセスに関わる人件費や引き継ぎコストが発生する。
こうした課題を解決する選択肢として、マンション管理事業の撤退・移行を専門に支援するコンサルティングサービスが業界内に存在します。こうした専門サービスを活用することで、管理組合との良好な関係を保ちながら、円滑かつ低コストで事業の再構築を図ることが可能になります。本記事は特定の事業者を推奨するものではなく、利用時は独立した比較検討を推奨します。
解決策の一例：撤退支援サービスの活用
撤退支援サービスは、撤退を検討する管理会社が抱える課題に特化した解決策を提供しています。
（撤退支援サービスのメリット例）
|
自社だけで撤退プロセスを進めるのが困難な場合、こうしたサービスを活用することで、トラブルを回避し、円滑な移行を実現できます。
まとめ：協力的な関係構築が未来を拓く
小規模マンションの管理問題は、管理組合と管理会社のどちらか一方だけの問題ではありません。背景にはマンションの高経年化や担い手不足といった社会構造の変化があります。
- 管理組合の皆様へ: 管理会社を「安く使う業者」ではなく、「マンションの価値を共に維持するパートナー」として捉え、誠実な対話を心がけましょう。相見積もりを絞り、見積もりの透明性を求める姿勢が、信頼できる会社との出会いにつながります。
- 管理会社の皆様へ: 不採算事業の継続が経営を圧迫している場合、事業撤退も前向きな選択肢です。その際は、専門の支援サービスを活用することで、トラブルを回避し、円滑な移行を実現できます。
それぞれの立場を理解し、協力的な関係を築くこと。それが、小規模マンションが抱える管理の課題を乗り越え、持続可能な未来を築くための第一歩となるでしょう。
免責事項
本記事は、2026年2月時点の法令や情報に基づき、一般的な情報提供を目的として作成されたものです。特定の物件における具体的な法律相談や投資助言を行うものではありません。
法令や補助金制度等は将来改正される可能性があります。実際の契約にあたっては、必ず最新の法令や、個別の契約条項をご確認の上、専門家にご相談ください。
参考資料
- 国土交通省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」（2024年）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001630139.pdf - マンション管理業協会未来価値創造研究会「区分所有法第45条 書面総会の実態（築古マンション問題等に関する提言2024より抜粋）」（2024年）
https://www.miraikachiken.com/assets/img/upload/20251014/241205_report01.pdf - 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html
島 洋祐
保有資格：（宅地建物取引士・管理業務主任者）不動産業界歴23年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。
