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マンション管理会社からの撤退通知と管理体制変更の対応策：法的ルールに基づくスケジュールと手順

マンション管理会社からの突然の撤退通知、あるいは管理体制の見直しに伴う管理会社の変更は、多くのマンション管理組合にとって大きな課題です。円滑な移行には、法的なルールに則った「管理事業撤退スケジュール」の理解が不可欠です。

本記事では、宅地建物取引士の視点から、管理事業の撤退・変更における具体的な手順を、法的根拠を交えながら5つのステップで解説します。最低3ヶ月前からの準備期間で何をすべきか、新管理会社の選定で失敗しないためのポイント、そして引継ぎや費用精算で起こりがちなトラブル回避策まで、網羅的にご紹介します。

突然の事態に慌てないためにも、正しい知識を身につけ、計画的に行動することが重要です。この記事を読めば、管理事業の撤退スケジュールの全体像と、管理組合が取るべき具体的なアクションが明確になります。

【法的根拠】管理事業撤退スケジュールを左右する2つのルール

マンションの管理事業撤退スケジュールは、主に「マンション標準管理委託契約書」と「区分所有法」という2つのルールによって定められています。この法的根拠を理解することが、すべての手続きの第一歩です。

ルール1：標準管理委託契約書「最低3ヶ月前の書面通知」

管理会社との契約を終了させる場合、管理組合・管理会社のどちらから申し出る場合でも、原則として契約を終了させたい日の最低3ヶ月前までに、書面で相手方に通知する必要があります。これは、国土交通省が示す「マンション標準管理委託契約書」の第20条で定められています（出典：国土交通省「マンション標準管理委託契約書」2025年12月改正版）。個別契約の条項を確認してください。

【ポイント】
管理会社との契約終了には「最低3ヶ月前の書面通知」が基本ルール。口頭での通知は無効であり、必ず書面（解約通知書）を取り交わす必要があります。

なお、管理会社の著しい業務怠慢など、契約内容が履行されない「債務不履行」がある場合は、相当の期間を定めて履行を催告し、それでも履行がなければ契約を解除することも可能です。契約書に異なる期間（例: 6ヶ月）が明記される場合もあるため、現契約書の条項が最優先されます。

ルール2：区分所有法と管理規約「総会の普通決議」

管理委託契約の終了、および新しい管理会社との契約締結は、マンションの管理運営における重要事項です。そのため、理事長や一部の役員だけで決定することはできず、必ず「総会」での決議が必要となります。

この決議は、区分所有法に基づき「普通決議」で行うのが一般的です。ただし、管理規約に「特別決議（4分の3以上の賛成など）が必要」といった別段の定めがある場合は、その規約が優先されます。手続きを始める前に、必ずご自身のマンションの管理規約を確認することが不可欠です。

【普通決議とは？】 区分所有者数および議決権の「各過半数」の賛成で可決される決議のことです。（出典：建物の区分所有等に関する法律 第三十九条） 【注意点】 マンションの管理規約に別段の定めがある場合は、規約の定めが優先されます。現契約書の条項（解約期間や決議要件）が最優先されます。必要に応じて専門家に相談してください。

この2つのルールが、撤退スケジュールの根幹を成します。3ヶ月という期間を念頭に置き、総会開催の準備を進める必要があります。

【5ステップで解説】管理事業撤退の具体的な手続き・手順

管理事業の撤退・変更は、計画的に進めることでトラブルを最小限に抑えられます。ここでは、具体的な手続きを5つのステップに分けて解説します。現契約書の条項（解約期間や決議要件）が最優先されます。管理規約を確認し、必要に応じて専門家に相談してください。

Step1：現管理会社への解約（または更新拒絶）通知

まず、現行の管理委託契約書を確認し、解約通知の期限や方法（書面の様式など）を正確に把握します。その上で、総会決議を経て、契約書に定められた期限（通常は3ヶ月前）までに、内容証明郵便などの記録が残る方法で「解約通知書」を送付します。現契約書の条項が最優先されます。

Step2：新管理会社の選定準備と総会開催

現管理会社への通知と並行して、新管理会社の選定準備を開始します。

1. 仕様書の作成：新しい管理会社に依頼したい業務内容（管理員業務、清掃、設備点検の範囲など）をまとめた「管理委託仕様書」を作成します。
2. 候補会社のリストアップ：インターネットや専門家からの紹介で、2〜3社の候補を選定します。
3. 見積もりの取得とプレゼンテーション：候補会社から仕様書に基づいた見積もりを取得し、理事会などでプレゼンテーションを受けます。
4. 総会での決議：新管理会社の候補を1社に絞り込み、総会で「現管理会社との契約終了」および「新管理会社との契約締結」について議案を上程し、普通決議を得ます。管理規約の決議要件を確認してください。

Step3：新管理会社の選定と相見積もりの実践的な進め方

新管理会社を選定する過程で、多くの管理組合が「相見積もり」を取ります。しかし、その進め方には注意が必要です。一般的には2〜3社程度の相見積もりが実務慣行として標準的で、過度な相見積もり（例: 5〜6社）は管理会社の負担増加につながる傾向があります。特に20〜40戸程度の小規模マンションでは、管理会社が積極的に参加を敬遠する可能性があります。

管理会社側は、管理委託内容の精査、会計状況の確認、1棟全体の見積もり作成のために、現地調査を3〜4回行い、清掃会社、EV点検、消防、警備などの外注先との打ち合わせを複数回、また理事会との面談を数回こなす労力がかかります。組合側の要望が強すぎると敬遠される恐れがあるため、2〜3社に絞り、丁寧な対応を心がけることが成功の鍵です。詳細は後述の「新管理会社選定で失敗しないための重要ポイント」で解説します。

Step4：業務・資料の引継ぎ【チェックリスト付】

新管理会社が決まったら、最も重要な「引継ぎ」期間に入ります。引継ぎが不十分だと、新体制での管理運営に支障をきたします。最低でも以下の資料は確実に引き継ぐようにしましょう。引継ぎ期間中は、旧管理会社と新管理会社の業務が混在する「二重管理体制」になりがちです。責任の所在を明確にするため、新旧管理会社間で業務移行の範囲やスケジュールに関する覚書を交わすことを推奨します。実務上、引継ぎ期間は通常1〜3ヶ月程度ですが、標準的な責任分界点は個別契約で定め、公式ガイドラインで明定されていないため、事前の協議を重視してください。

カテゴリ	主要な引継ぎ資料・情報
規約・名簿関連	管理規約（変更履歴付き）、使用細則、区分所有者名簿、総会議事録
会計関連	管理費等会計の収支状況を示す書類（過去3年分）、決算報告書、通帳、印鑑
契約・図面関連	設計図書、点検・工事の報告書、各種契約書（保守点検、保険など）、外注先リスト（清掃・設備保守・防犯・管理人派遣の契約内容）
その他	鍵、備品リスト、長期修繕計画書、管理事務報告書

【宅建士の注釈】
引継ぎ完了時には、新旧管理会社と管理組合の三者立会いのもとで資料の確認を行い、受領確認の書面に署名・捺印を取り交わしましょう。第三者監査（例: 会計監査で管理費等の処理適正確認、業務監査で契約通りの実施確認）を推奨しますが、実施基準は個別判断です。

Step5：費用精算と残務処理

契約終了日をもって、最終的な費用精算を行います。管理組合に預けられていた金銭（前受管理費など）の返還や、未払いの管理委託費の支払いなどを明確にします。撤退事業者の未払い管理費は組合が回収し、残務処理費用は組合負担の場合でも事前合意を明確化してください。この際、「残務処理費用」などの名目で不明瞭な請求がないか、契約書と照らし合わせて慎重に確認する必要があります。残務処理費用の例として、資料の電子化費用やシステム移行費用などが挙げられますが、内訳を明確にし、外注先への支払いは撤退事業者負担が原則です。項目別明細の取得を強く推奨します。

新管理会社選定で失敗しないための重要ポイント

管理会社の変更は、マンションの資産価値を左右する重要な決断です。ここでは、選定プロセスで失敗しないための2つのポイントを解説します。

なぜ相見積もりは2〜3社に絞るべきなのか？

少しでも良い条件を引き出そうと、5社も6社も相見積もりを取る管理組合があります。しかし、これは逆効果になるケースが少なくありません。

管理会社にとって、1件の見積もりを作成するには多大な労力がかかります。現地調査を3〜4回行い、清掃や設備点検などの外注先と調整し、理事会との面談を複数回こなす必要があるからです。特に20〜40戸程度のマンションでは、過度な相見積もりは敬遠されがちで、結果として有力な管理会社が参加を辞退してしまうリスクがあります。組合側の要望が強すぎると、管理会社から敬遠される恐れもあります。

質の高い提案と真摯な対応を期待するなら、候補は2〜3社に絞り、1社ずつ丁寧に向き合うことが実務上推奨されます。ただし、マンションの規模や地域の事情により判断してください。

要注意！「一式見積もり」を避けて項目別明細を取得する理由

管理会社から提示される見積書は、必ず「項目別明細」で提出を求めてください。「管理委託費 一式」のような大まかな見積もりは、透明性が低く避けるべきです。

避けるべき見積もり	管理委託費：一式 〇〇円
取得すべき見積もり	・事務管理業務費：〇〇円 ・管理員業務費：〇〇円 ・清掃業務費：〇〇円 ・設備管理業務費：〇〇円 合計：〇〇円

一式見積もりは、どの業務にいくら費用がかかっているのかが不透明です。将来、一部の業務を削減したくても費用交渉が難しくなったり、根拠なく値上げを要求されたりする原因になります。各項目の費用を明確にすることは、管理の透明性を確保し、将来のトラブルを防ぐために不可欠です。PM（プロパティマネジメント：収益不動産の経営代行）とBM（ビルマネジメント：設備等の維持管理作業）の混同を避け、分譲管理（分譲マンションの管理組合に対する支援業務）として正しく評価してください。この混同は、費用配分や業務範囲の誤解を生み、精算トラブルを招く可能性があります。

ここで、関連する費用の違いを整理しておきましょう。

• 管理委託費: 管理組合が管理会社へ支払う業務委託料。
• 管理費: 組合員が組合へ支払う、日常の管理に使われる費用。
• 修繕積立金: 組合員が組合へ支払う、将来の大規模修繕に備える費用。

この区別を理解することで、見積もりの妥当性をより正確に判断できます。

引継ぎ・費用精算で起きやすいトラブルと回避策

管理会社の変更で最も紛争に発展しやすいのが、「引継ぎ」と「費用精算」のフェーズです。よくあるトラブルとその回避策を知っておきましょう。

引継ぎで揉めるポイント：資料不足と責任の所在

「必要な図面が引き継がれなかった」「過去の会計帳簿が一部しかない」といった資料不足は、新管理会社の業務遂行に深刻な影響を与えます。
回避策としては、前述の引継ぎチェックリストを活用し、新旧管理会社と管理組合の三者立会いのもとで資料の確認を行うことが有効です。引継ぎ完了時には、受領確認の書面に署名・捺印を取り交わしましょう。

費用精算で揉めるポイント：不明瞭な「残務処理費用」

契約終了時に、旧管理会社から「残務処理費用」や「引継ぎ協力費」といった、契約書にない名目の費用を請求されることがあります。
回避策は、契約終了に関する協議の段階で、契約終了に伴い発生する費用は何か、どちらが負担するのかを書面で合意しておくことです。残務処理費用が発生する場合でも、その内訳（例：資料の電子化費用、システム移行費用など）を明確にさせることが重要です。外注先への支払いは撤退事業者負担が原則です。

トラブル防止の切り札「第三者監査」とは？

引継ぎや会計に不安がある場合、「第三者監査」の実施が有効な対策となります。マンション管理士などの専門家が、管理組合の立場から会計や業務の状況をチェックします。

• 会計監査：管理費等の会計処理が適正に行われているかを確認。
• 業務監査：管理業務が契約通りに実施されているかを確認。

特に、修繕積立金が高額な場合や、長年同じ管理会社に委託していたケースでは、新会社への移行前に監査を実施することで、隠れた問題を明らかにし、安心して新体制をスタートできます。監査基準は個別判断ですが、標準管理規約を参考にしてください。

【2026年4月施行】改正区分所有法が管理業界に与える影響

2026年4月1日に施行される改正区分所有法は、マンション管理業界に変化をもたらす可能性があります。

なぜ「管理会社の撤退可能性が高まる時代」が来ると言われるのか？

今回の法改正は、老朽化マンションの再生を円滑にすることなどを目的としており、集会（総会）の定足数新設や一部決議要件の緩和などが含まれます。
この流れを受け、管理会社側もよりシビアに「ビジネスとしての採算性」を評価するようになると見られています。管理委託費が安すぎたり、対応に手間がかかったりする不採算のマンションからは、値上げ交渉や、場合によっては戦略的な撤退の可能性を加速させると予測されます。

管理組合が今から準備しておくべきこと

いつ管理会社の変更が必要になってもいいように、管理組合は日頃から以下の準備をしておくことが望まれます。

• 管理状況の把握：自分たちのマンションの収支状況、修繕履歴、契約内容を正確に把握する。
• 良好なコミュニティ形成：総会への参加率を高め、合意形成しやすい土壌を作っておく。
• 適正な管理費・修繕積立金の設定：専門家の助言も得ながら、将来を見据えた資金計画を見直す。

補助金・助成金を活用する際の注意点

管理体制の見直しや改善には、自治体の補助金・助成金を活用できる場合があります。しかし、利用には注意が必要です。

【例：2026年 東京都内一部自治体】活用できる可能性のある補助金

例えば、2026年の東京都内一部自治体では、マンションの管理計画が一定の基準を満たすと認定される「管理計画認定制度」と連動した補助金制度が存在する可能性があります。コンサルタント派遣や、管理規約の見直し費用の一部が助成されるケースがあります。

【重要】
補助金・助成金制度は、年度や自治体によって内容が大きく変わります。また、法改正などを受けて制度自体が改定されることも頻繁にあります。2026年時点の制度は予測であり、最新情報を確認してください。

通常の管理会社は手間がかかるため補助金の提案を嫌がりますが、一部のコンサルティング会社などでは申請代行をサポートしている場合があります。詳細は事業者により異なります。

申請前に必ず確認すべき3つのこと（年度・地域・制度改定）

補助金の活用を検討する際は、以下の3点を必ず確認してください。

1. 対象年度：最新年度の募集要項であるか。
2. 対象地域：お住まいの自治体が制度を実施しているか。
3. 制度改定：申請条件や補助額に変更がないか。

情報は必ず、自治体の公式ウェブサイトで確認するか、担当窓口に直接問い合わせましょう。

【事業者向け】管理事業からの円滑な撤退を支援するサービス

この記事は主に管理組合向けですが、撤退を検討している管理事業者にとっても、手続きは大きな負担となります。

撤退時に必要な行政手続き（廃業届）

マンション管理業を廃止した場合、事業者はその日から30日以内に、国土交通大臣に「廃業届」を提出する義務があります（出典：マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第五十条）。この届出を怠ると過料に処される可能性があります。登録の効力は、届出時ではなく「廃止の事実が発生した時点」で失効します。これは、廃業事実の発生日を基準に登録が無効化されることを意味し、管理組合への業務継続義務が即時消滅するわけではありませんが、事前の組合通知は実務上推奨されます。組合への事前通知義務は法令上明示されていませんが、契約に基づき協議を。

民間サービスの活用例：撤退支援サービスの利用

後継者不足や採算性の問題で事業撤退を考えていても、管理組合とのトラブルや従業員の雇用問題から、なかなか踏み切れない事業者も少なくありません。
近年では、そうした課題を解決するため、管理事業の円滑な撤退を支援する民間の専門サービスも登場しています。
例えば、株式会社MIJが提供する撤退支援サービスでは、撤退時のトラブル回避（管理組合への説明や新会社への引継ぎサポート）、既存業者の業務継続（清掃会社などの調整）、費用面のサポート（撤退に伴う当面の人件費補助など）を通じて、負担軽減を図る事例があります。このようなサービスを活用することも、円満な事業承継・撤退を実現するための一つの選択肢となりますが、内容は事業者により異なり、個別協議で判断してください。（開示: 本記事は一般情報提供であり、特定事業者の推奨を意図しません）

まとめ：不明点は専門家へ相談を

マンションの管理事業撤退スケジュールは、法的なルールと実務的な手順の両方を理解して進める必要があります。

• 法的要件：最低3ヶ月前の書面通知と、総会の普通決議が基本。ただし、管理規約や現契約書の条項が優先。
• 具体的な手順：解約通知→新会社選定→引継ぎ→費用精算という5ステップで進める。
• 成功の鍵：相見積もりは2〜3社に絞り、項目別明細を取得する。
• トラブル防止：引継ぎと費用精算は、書面での合意と第三者の活用でリスクを減らす。

管理会社の変更は、専門的な知識が求められる複雑なプロセスです。手続きに少しでも不安を感じたら、管理組合の立場に立って助言をしてくれる弁護士、マンション管理士、宅地建物取引士、行政書士などの専門家に相談することを強くお勧めします。

免責事項

本記事は、マンション管理事業の撤退に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、個別の事案に対する法的な助言を行うものではありません。記載された情報は、記事公開時点（2026年2月27日）の法令や情報に基づいています。

実際の対応にあたっては、必ず最新の法令をご確認いただくとともに、ご自身のマンションの管理規約や管理委託契約書の条項が最優先されます。具体的な判断や手続きについては、弁護士やマンション管理士等の専門家にご相談ください。

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参考資料

• 国土交通省「マンション標準管理委託契約書及び同コメント」 (https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000053.html) (2025年12月改正版)
• 撤退が多発するマンション管理会社の現状と今後の対策を解説！ (https://mi-j.co.jp/column/other/1271) (2024年記事)
• 26年4月「マンション管理会社大撤退」に拍車か 改正区分所有法成立で問われる“ビジネスとしての成否” (https://news.yahoo.co.jp/articles/c4ac1936c34125b04ea7e90c8a38a37943431665) (2024年記事)
• e-Gov法令検索「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号）第五十条」 (https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC1000000149)
• 国土交通省「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」 (https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001712911.pdf) (2024年)
• 中国地方整備局「マンション管理適正化法に関するQ&A」 (https://www.cgr.mlit.go.jp/cginfo/build/kensei/tekiseika_qa.pdf) (2024年)
• 管理会社変更は普通決議で可能？手続きと注意点を解説 (https://mi-j.co.jp/column/change-management-company/454) (2023年)
• 【現在多発中！】「ウチのマンションから管理会社が突然撤退するって言われたら」どうする！？ (https://gentosha-go.com/articles/-/59751) (2024年)
• 東京都マンションポータルサイト「マンション管理ガイドブック」 (https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/kanri/04_guidebook.html) (2024年)
• マンション管理会社の変更。手続きや流れについて解説 (https://sumai.biz/column/1169) (2023年)