マンションの耐用年数とは？法定耐用年数47年が寿命ではない理由と資産価値の守り方

マンションの「耐用年数」と聞くと、多くの方が「あと何年住めるのだろう？」「資産価値はなくなってしまうのか？」といった漠然とした不安を抱くのではないでしょうか。特に「法定耐用年数47年」という数字は、まるで建物の寿命が47年で尽きるかのような印象を与えがちです。

しかし、結論から言えば「法定耐用年数＝マンションの寿命」という考えは大きな誤解です。この数字はあくまで税金の計算ルール上のもの。実際のマンションの寿命は、建物の構造やメンテナンス状況によって大きく異なり、築50年を超えても快適に住める物件、資産価値を維持している物件は数多く存在します。

この記事では、宅地建物取引士の視点から「法定耐用年数」の本当の意味を解き明かし、「物理的な寿命」「経済的な資産価値」との違いを明確にします。さらに、あなたのマンションにあと何年住めるのか、そして資産価値をいかにして守り、高めていくか、具体的なデータと実践的な方法を解説します。

「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」3つの違い

マンションの寿命を考える上で、まず混同されがちな3つの「耐用年数」を整理することが重要です。これらの違いを理解することが、将来の不安を解消する第一歩となります。

用語	意味	目的・基準
法定耐用年数	税法で定められた、減価償却費を計算するための期間	税金計算（会計上のルール）
物理的耐用年数	建物が構造体の劣化により、物理的に使用できなくなるまでの期間	建物の安全性・機能性（技術的な寿命）
経済的耐用年数	不動産として市場で価値が認められ、収益性（賃料など）が見込める期間	市場価値・収益性（資産としての寿命）

表が表示されない場合のテキスト代替：法定耐用年数は税法で定められた減価償却費計算のための期間で、税金計算が目的です。物理的耐用年数は建物が構造体の劣化で使用できなくなるまでの期間で、建物の安全性・機能性が基準です。経済的耐用年数は市場で価値が認められ収益が見込める期間で、市場価値・収益性が基準です。

これら3つは全くの別物です。法定耐用年数47年という数字に惑わされず、物理的な状態と市場での価値という2つの側面から、ご自身のマンションを冷静に評価することが大切です。

この区別を理解するだけで、「47年経ったら住めなくなる」という誤解から解放され、マンションの将来性を正しく見極めることができます。

マンションの「法定耐用年数47年」の正体は税金計算のルール

まず、最も誤解されやすい「法定耐用年数」について詳しく見ていきましょう。

減価償却とは？建物価値を計算するための会計上の仕組み

法定耐用年数とは、所得税法施行令第119条および法人税法施行令第60条に基づく税法上のルールで、不動産などの資産価値が時間とともに減少していくと仮定し、その取得費用を何年かに分けて経費として計上するための期間を指します。この会計手続きを「減価償却」と呼びます（出典：国税庁 タックスアンサー No.2100）。

例えば、事業用（賃貸など）に4,700万円で新築マンションを購入した場合、法定耐用年数は47年なので、毎年100万円ずつ（定額法の場合）「減価償却費」として経費計上できます。47年経つと、税務上の帳簿価額は1円（備忘価額）になります。

重要なのは、これが会計上の計算に過ぎないという点です。帳簿上の価値がゼロになっても、建物が物理的に壊れるわけでも、市場での取引価格（資産価値）がゼロになるわけでもありません。減価償却は税務上の概念であり、建物の実際の使用可能期間とは無関係です。

【一覧】建物の構造別の法定耐用年数

法定耐用年数は、建物の構造と用途によって定められています。マンションで主に使われる鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の「住宅用」建物は47年です。事業用か非事業用（マイホームなど居住用）かに関わらず、RC造・SRC造の住宅用は47年が原則です。「非事業用は1.5倍」という情報を見かけることがありますが、これは減価償却費を計算する際の旧定額法（昭和60年以前）の特殊な計算方法の名残であり、耐用年数自体が延長されるわけではありません。最終的な判断は税理士または税務署にご確認ください。

構造	用途	法定耐用年数
木造	住宅用	22年
軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm以下）	住宅用	19年
軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm超4mm以下）	住宅用	27年
重量鉄骨造（骨格材の厚さ4mm超）	住宅用	34年
鉄筋コンクリート（RC）造 鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造	住宅用	47年

表が表示されない場合のテキスト代替：木造住宅用は22年、軽量鉄骨造（3mm以下）住宅用は19年、軽量鉄骨造（3mm超4mm以下）住宅用は27年、重量鉄骨造住宅用は34年、RC造・SRC造住宅用は47年です。出典は減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一。

では、マンションは本当に何年住めるのか？物理的な寿命の目安

法定耐用年数が税務上の話であるならば、「実際のところ、建物として何年もつの？」という疑問が湧いてきます。これが「物理的耐用年数」です。

コンクリート躯体の寿命は100年超？国交省の見解

マンションの骨格であるコンクリートの寿命は、一般的に考えられているよりもずっと長いとされています。国土交通省の「期待耐用年数の導出及び内外の事例調査」（p.8）によれば、鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命は約117～122年（外装仕上げをタイル等でしっかり保護した場合）と推定されています。コンクリートがむき出しの場合でも68年という試算があり、最長で150年まで延命可能なケースも考えられます。

つまり、適切なメンテナンスが行われれば、法定耐用年数47年の2倍以上、100年を超えても躯体構造は維持されるポテンシャルがあるのです。

寿命を左右するのは躯体よりも「設備」と「耐震性」

ただし、建物全体の寿命はコンクリート躯体だけで決まるわけではありません。むしろ、住み続けられるかどうかを左右するのは、以下の2つの要素です。

1. 給排水管やガス管、電気設備などの「設備」 これらの設備の寿命は、一般的に15年～30年程度と言われています。材質によってはステンレス鋼管で60年、架橋ポリエチレン管で40年可能ですが、更新を怠ると漏水や故障が頻発し、快適な生活が送れなくなります。
2. 建物の「耐震性」 日本の建築基準法における耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日に大きく改正されました。これ以前の「旧耐震基準」で建てられたマンションは、現行の「新耐震基準」を満たしていない可能性があり、大規模な地震に対する安全性が課題となります。

躯体が100年もっても、配管がボロボロでは住めません。マンションの本当の寿命は、計画的な設備更新や耐震補強といった「メンテナンス」にかかっているのです。

築年数で資産価値はどう変わる？公的データで見る下落トレンド

マンションの寿命が長くても、「資産価値」がどうなるかはまた別の話です。ここでは「経済的耐用年数」について、実際のデータを見ながら考えていきましょう。

新築時を100とした価格指数の推移

不動産流通推進センターの調査によると、首都圏の中古マンションの資産価値は、築年数とともに下落する傾向があります。特に築25年を超えると下落のペースが速まることが分かります。

築年帯	成約価格（m²単価）	新築時を100とした指数
築0～5年	108.9万円	100.0
築6～10年	95.5万円	94.0
築11～15年	82.4万円	83.8
築16～20年	69.8万円	64.1
築21～25年	60.6万円	69.0
築26～30年	49.6万円	47.2
築31年以上	37.0万円	32.5

表が表示されない場合のテキスト代替：築0～5年は成約価格108.9万円、指数100.0。築6～10年は95.5万円、94.0。築11～15年は82.4万円、83.8。築16～20年は69.8万円、64.1。築21～25年は60.6万円、69.0。築26～30年は49.6万円、47.2。築31年以上は37.0万円、32.5。新築時を100とした指数で、2022年首都圏データ。

このデータから、築30年を超えると資産価値は新築時の約半分以下、場合によっては3分の1程度になる可能性があることが読み取れます。

法定耐用年数を超えても価値が残るケースとは？

一方で、上記のデータはあくまで平均値です。法定耐用年数である47年を超えても、資産価値がゼロにならないケースは珍しくありません。特に、以下の条件を満たすマンションは、築古でも高い価値を維持する傾向があります。

• 都心の一等地や駅近など、立地条件が非常に良い
• 管理組合の運営が良好で、建物が美しく保たれている
• 歴史的価値やブランド価値がある（ヴィンテージマンションなど）
• 周辺の再開発計画など、将来的な価値向上が見込める

結局のところ、経済的耐用年数（資産価値）は、建物の物理的な状態だけでなく、市場の需要によって決まるのです。

マンションの資産価値を維持・向上させる4つの重要ポイント

では、自分のマンションの価値をできるだけ長く維持するためには、何をすれば良いのでしょうか。重要なのは以下の4つのポイントです。これらは一般的な目安であり、個別の物件評価は専門家にご相談ください。

Point 1: 計画的な大規模修繕の実施履歴

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」（p.18）では、大規模修繕工事は12年～15年周期で実施されるのが一般的です。適切な周期で外壁塗装、屋上防水、給排水管の更新などが行われているかは、資産価値を測る上で重要視される指標です。購入を検討する際は、過去の修繕履歴を必ず確認しましょう。1回あたりの総事業費を戸数で除した金額として、1戸あたり100～125万円が分布の中央値とされています（調査年：2018年、サンプルマンション：3,021件）。

Point 2: 潤沢な修繕積立金

計画的な修繕を行うためには、十分な資金が必要です。修繕積立金の残高が潤沢にあるか、また月々の積立額が将来の工事計画に対して妥当な水準かどうかが問われます。積立金が不足しているマンションは、将来的に一時金の徴収や修繕の先送りといったリスクを抱えており、資産価値評価も厳しくなります。

Point 3: 良好な管理組合の運営状況

建物の維持管理の方針を決め、実行するのは管理組合です。総会が定期的に開催され、議事録がきちんと保管されているか。長期修繕計画が見直され、組合員（所有者）の間で共有されているか。こうした管理組合の機能性が、マンションの「管理の質」を担保し、資産価値に直結します。

Point 4: 魅力的な立地条件

建物の努力だけでは変えられないのが立地です。駅からの距離、周辺の生活利便施設（スーパー、学校、病院など）、治安の良さといった要素は、資産価値の根幹を成します。これらの要素が優れていれば、建物が古くなっても価値は下がりにくくなります。地方圏では中古市場の流動性が低下し、買い手が減少する傾向があります。

【要注意】法定耐用年数が住宅ローン審査に与える影響

所有者だけでなく、中古マンションの購入を検討している方にとっても、法定耐用年数は無視できない問題です。それは、住宅ローンの審査に影響を与えるからです。

ローン期間は「法定耐用年数の残り」が目安に

多くの金融機関は、住宅ローンの担保評価を行う際に、建物の法定耐用年数を参考にします。そして、融資期間を「法定耐用年数 － 築年数」の範囲内に設定することが一般的です。ただし、金融機関によって判断が異なります。

例えば、法定耐用年数が47年のRC造マンションの場合、

• 築10年なら、ローン期間は最長で37年（＝47年－10年）。多くの金融機関で最長の35年ローンが組める可能性が高い。
• 築30年なら、ローン期間は最長で17年（＝47年－30年）。35年ローンは組めず、返済期間が短くなるため、月々の返済額が高くなります。

具体例として、築30年のRC造マンション（残耐用年数17年）を購入する場合：

• 金融機関A：最長15年ローン
• 金融機関B：最長20年ローン（劣化度診断書提出で延長可）
• 金融機関C：残耐用年数に関わらず最長35年ローン（独自基準）

金融機関によって判断が異なるため、購入前に複数の金融機関に事前審査を依頼することを推奨します。もちろん、これはあくまで原則であり、物件の立地や管理状態、申込者の年収などによって総合的に判断されますが、築古物件ほどローンが借りにくくなる傾向は否めません。

築古物件は買い手が限定されるリスク

住宅ローンが借りにくくなるということは、購入できる人が限られることを意味します。現金で購入できる富裕層や、短い期間でもローン返済が可能な高所得者層が主なターゲットとなり、一般的なファミリー層などが買い手になりにくくなります。

これは売却を考える所有者にとって、「売りたいときに売りにくい」という流動性リスクにつながるため、注意が必要です。法定耐用年数を意識した上で、買い手市場が築年数とともに高所得者層中心にシフトする点も考慮してください。

実務ヒント：管理組合役員必見！管理会社の見積もり取得「理想と現実」

マンションの資産価値を維持するため、管理会社の見直しを検討する管理組合も多いでしょう。しかし、複数の会社から見積もりを取る「相見積もり」には、理想と現実のギャップがあります。※本セクションは、一般的な管理組合の運営経験に基づく事例紹介であり、適切な相見積もり社数については、マンション規模・地域・管理会社の市場環境に応じて異なります。最终的な判断は管理組合の総会で行い、必要に応じて宅地建物取引士や管理業務主任者にご相談ください。

なぜ相見積もりは2〜3社が現実的なのか？

管理組合としては「できるだけ多くの会社を比較したい」と考えるのが自然です。しかし、やみくもに5社も6社も見積もりを依頼するのは得策ではありません。なぜなら、管理会社にとって、精度の高い見積もり作成には相当な労力がかかるからです。組合側の要望が過度になると、管理会社から敬遠される恐れもあります。特に、20戸～40戸程度の小規模マンションでは、管理会社が積極的に参加しないケースが見られます。これは、得られる管理委託費に対して、見積もり作成コストや引き継ぎ後の労力が見合わないと判断されやすいためです。

管理会社は、見積もりを1本作るために、以下のような作業を行います。

• 数回にわたる現地調査（建物・設備の状況確認）
• 清掃、消防設備点検、エレベーター保守など、協力会社との打ち合わせと見積もり取得
• 会計状況や長期修繕計画の精査
• 理事会との複数回にわたる面談

この多大な労力をかけても、最終的に選ばれるのは1社だけです。「どうせ受注できないだろう」と感じた管理会社は、見積もりへの参加自体を見送るか、精度の低い「一式見積もり」でお茶を濁すことになりかねません。結果として、組合側も質の低い比較しかできなくなります。本気の提案を引き出すためには、2〜3社に絞って依頼するのが現実的です。小規模マンションの場合、見直し先の候補を厳選し、誠実な交渉姿勢で臨むことが成功の鍵となります。

見積もり依頼で「一式」を避け、項目を明確にすべき理由

管理会社から提出された見積もりに「管理業務費一式」といった大まかな項目しかない場合は注意が必要です。どのような業務にいくらかかるのかが不透明で、他社との比較も困難です。依頼する側が「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」「建物・設備管理業務」など、業務内容を細分化して見積もりを求めることで、透明性の高い比較検討が可能になります。

マンションの耐用年数に関するよくある誤解と質問（Q&A）

Q1. 法定耐用年数が過ぎたら、建て替えないといけない？

A1. いいえ、その必要はありません。 前述の通り、法定耐用年数は税務上の概念です。47年が過ぎても、建物の安全性が確保されており、適切な維持管理がされていれば住み続けることができます。建て替えには区分所有法第62条（特別決議）により、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要であり、自動的に決まるものではありません。

Q2. 減価償却が終わったら、資産価値はゼロになる？

A2. いいえ、ゼロにはなりません。 減価償却が終わるのは、あくまで税務上の「帳簿価額」が1円になるということです。市場での取引価格は、立地や管理状態、需要と供給のバランスによって決まります。人気エリアの物件であれば、築50年を超えても高値で取引されることは珍しくありません。

Q3. 修繕積立金が足りないとどうなる？

A3. 必要な修繕ができなくなり、資産価値が急落するリスクがあります。 資金不足に陥ると、大規模修繕の際に多額の一時金を徴収されたり、工事を先送りせざるを得なくなったりします。その結果、建物の劣化が進み、雨漏りや設備の故障が頻発。住環境が悪化し、買い手がつかなくなり、資産価値は大きく損なわれます。耐用年数よりも、修繕積立金の状況の方がはるかに重要です。

まとめ：マンションの将来性は「管理」で決まる

この記事でお伝えしてきたことをまとめます。

• 法定耐用年数47年は寿命ではない: あくまで税金計算のための数字であり、これをもって住めなくなるわけではない。
• 本当の寿命は100年超も可能: コンクリート躯体は約117～122年可能。ただし、設備の更新や耐震性など、計画的なメンテナンスが不可欠。
• 資産価値は「管理の質」で決まる: 築年数とともに価値は下がる傾向にあるが、良好な管理（大規模修繕、潤沢な積立金、機能する管理組合）と立地が価値を支える。
• 築古物件はローンに注意: 築年数が進むと住宅ローンの期間が短くなる傾向があり、買い手が限定されるリスクがある。

「マンションは管理を買え」という言葉があります。法定耐用年数という数字に一喜一憂するのではなく、ご自身のマンションの管理状況（長期修繕計画、修繕積立金の残高、管理組合の活動状況）を今一度確認してみてください。それこそが、「あと何年住めるのか」「資産価値はいつまであるのか」という問いに対する、最も確かな答えを与えてくれるはずです。点検の重要性、管理組合の役割、適切な修繕計画の策定を積極的に進めましょう。

免責事項

本記事は、マンションの耐用年数に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の物件に対する法的な助言や資産価値の保証を行うものではありません。税務に関する最終的な判断は、税理士や所轄の税務署にご確認ください。不動産の売買や管理に関する個別の判断は、ご自身の責任において、専門家にご相談の上で行ってください。また、本記事の内容は執筆時点の情報に基づいております。最新の法令改正や、個別のマンション管理規約の内容が優先される点にご留意ください。

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参考資料

• 国税庁 タックスアンサー No.2100「減価償却のあらまし」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm
• e-Gov法令検索「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=340M50000040015
• 国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外の事例調査」https://www.mlit.go.jp/common/001013442.pdf (p.8)
• 国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」https://www.mlit.go.jp/common/001287438.pdf (p.18)
• 一般財団法人 不動産流通推進センター「2023 不動産業統計集（3不動産流通）」https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/2023/10/2023_10_02_toukei_3.pdf (p.7)