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東京23区で評判の良いマンション管理士を選ぶための基準

東京23区内のマンションに住み、管理組合の理事などを務めている方の中には、「建物の老朽化が進んでいる」「管理規約が古いままで実態に合わない」「管理会社を変えたいが、どう進めればいいか分からない」といった悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。こうした専門的な課題を解決に導くのが「マンション管理士」です。

この記事では、宅地建物取引士の視点から、特に法令が複雑な東京23区において、信頼できる「評判の良いマンション管理士」を選ぶための客観的な基準を解説します。管理組合が主体的に専門家を選び、適切な組合運営を実現するための具体的なポイントを、法令や実務的な注意点も踏まえてお伝えします。特定の事務所の推薦ではなく、あくまで「選び方の物差し」を提供することが本記事の目的です。

なぜ今、東京23区でマンション管理士の専門知識が重要なのか？

近年、マンションの老朽化や住民の高齢化など、管理組合が直面する課題は複雑化しています。特に人口が密集し、多様な建物が混在する東京23区では、専門家の助言が不可欠です。

マンション管理を取り巻く課題と管理士の役割

マンションは区分所有者全員の財産ですが、その価値を維持・向上させるためには、計画的な大規模修繕、時代の変化に合わせた管理規約の見直し、そして健全な財政運営が欠かせません。しかし、これらの業務を専門知識のない理事役員だけで行うには限界があります。

そこで重要な役割を担うのが、マンション管理士です。マンション管理士は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下、適正化法）第6条」に基づく国家資格者であり、管理組合の運営や建物構造上の技術的な問題に対して、専門的知識をもって助言や指導を行うコンサルタントです（出典：国土交通省）。

マンション管理士は、管理組合の味方となり、中立・公正な立場で運営をサポートする専門家です。

管理会社や管理業務主任者との明確な違い

マンション管理に関わる専門家として、マンション管理士の他に「管理業務主任者」がいます。両者の違いを正しく理解することが、適切な専門家選びの第一歩です。

• マンション管理士: 管理組合の顧問として、運営全般について助言・指導を行う。あくまで第三者であり、組合側の立場に立つコンサルタント。
• 管理業務主任者: 管理業務主任者資格を持つ者が管理会社に所属し、管理委託契約に関する重要事項の説明や管理事務の報告などを行う。管理会社には、事業規模に応じて一定数の管理業務主任者の設置が義務付けられています。

簡単に言えば、管理会社（管理業務主任者の設置が義務付けられている）が管理実務の実行者であるのに対し、マンション管理士はその実務が適正に行われているかをチェックし、組合運営をより良くするための助言者です。両者は立場が異なるため、管理会社の提案を客観的に評価したい場合などにマンション管理士の存在価値が高まります。

【23区特有】評判を左右する「地域法規制」への精通度

東京23区でマンション管理士を選ぶ際に、一般的な知識や経験以上に重要となるのが「地域独自の法規制」への精通度です。東京都や各区が定める条例は、マンションの管理・運営に直接影響を及ぼすため、これらを知らないと適正な管理は行えません。

東京都マンション管理適正化条例と「管理状況届出制度」

2002年に施行された東京都マンション管理適正化条例（最新改正確認：2024年）では、都内のマンション管理組合に対し、第4条に基づき、3年ごとに管理状況を東京都知事に届け出る「管理状況届出制度」を義務付けています（出典：東京都例規集）。この届出には、管理組合の組織情報、規約、総会・理事会の開催状況、管理費等の会計状況、長期修繕計画の有無など、多岐にわたる項目が含まれます。届出を怠った場合の罰則はありませんが、適正な管理運営の指標となる重要な制度です。評判の良いマンション管理士は、この届出制度の趣旨を理解し、組合がスムーズに届出を行えるよう支援できる知識を持っています。

管理関連制度の概要と違い（対照表）

マンション管理の適正化を支える主な制度として、「管理状況届出制度」「マンション管理適正化評価制度」「管理計画認定制度」があります。これらの違いを理解した管理士を選ぶことが重要です。

制度名	評価・届出主体	対象	法令根拠	目的
管理状況届出制度	管理組合（自己届出）	東京都内マンション管理組合	東京都マンション管理適正化条例第4条	管理状況の定期報告による適正化促進（3年ごと、罰則なし）
マンション管理適正化評価制度	管理組合（自己評価・公表）	全国のマンション管理組合	適正化法第7条	管理状況の自己診断と改善意識向上
管理計画認定制度	自治体（行政認定）	マンション管理計画	各自治体条例・ガイドライン（例: 東京都）	長期修繕計画等の適正性を行政が認定し、補助金等優遇

加えて、2025年夏からは「マンション管理適正化評価制度」の結果が大手住宅情報サイト上で公開される動きも予定されており、管理の透明性に対する社会的な関心は高まっています。こうした最新動向に精通していることも、信頼できる管理士を見極めるポイントの一つです。

区ごとに要件が異なる「管理員設置条例」の概要

東京23区では、多くの区がマンションの治安維持や良好な住環境の確保を目的として「管理員設置条例（またはそれに類する要綱）」を定めています。この条例は、一定規模以上のマンションに管理員の駐在を義務付けるものですが、その要件は区によって大きく異なります。

規制パターン	詳細・具体例	該当する区の例
例外規定なし	条例で定める戸数以上のマンションは、原則として管理員の駐在が必須。	港区（港区建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例）、品川区、渋谷区 など
戸数による例外あり （例：100戸以上）	一定の戸数以上で、機械警備システム等の代替措置が認められる場合がある。	新宿区（新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例）、中央区、文京区 など
戸数による例外あり （例：30戸以上）	比較的小規模なマンションから、機械警備システム等の代替措置が認められる場合がある。	足立区（足立区ワンルーム形式集合建築物指導基準）、杉並区、葛飾区 など

このように、お住まいのマンションが所在する区の条例を正確に把握し、遵守できているかを確認することは極めて重要です。管理士がこれらの地域差を理解しているかは、選定の際の重要な判断材料となります。

新築・改修に影響する「ワンルーム条例」の基本

若者や単身者の流入が多い23区では、多くの区が「ワンルームマンション条例（または建築指導要綱）」を設けています。これは、狭小な住戸の乱立を防ぎ、ファミリー層の定住を促す目的で定められています。

主な規制内容は以下の通りですが、これも区によって基準が異なります。

• 最低住戸面積: 多くの区で25㎡以上と定められている（例: 新宿区条例）。
• ファミリー住戸の附置義務: 一定戸数以上のワンルームマンションを建築する際、一定割合のファミリータイプ住戸（例：40㎡以上）を併設するよう義務付ける。
• その他の規制: 駐車場設置義務、管理人室の設置など。

この条例は主に新築時に適用されますが、既存マンションの用途変更や大規模な改修を行う際にも関連する可能性があります。地域の特性を深く理解したマンション管理士であれば、こうした条例の存在も踏まえた長期的な視点での助言が期待できます。詳細は各区条例を参照（例: 新宿区URL: https://www.city.shinjuku.lg.jp/jigyo/kenchiku01_000002_00002.html）。

信頼できるマンション管理士を見極める4つの一般的ポイント

地域特有の知識に加え、マンション管理士を選ぶ際には、普遍的に重要となるポイントが4つあります。

Point 1: 資格と継続的な学習意欲（認定研修など）

マンション管理士の試験合格率は、過去5年度（2020～2024年）の平均で約7～9%程度と難易度が高い資格です（出典: 国土交通省）。しかし、資格取得はスタートラインに過ぎません。法令は頻繁に改正されるため、常に知識をアップデートし続ける意欲が不可欠です。

一つの目安として、各都道府県のマンション管理士会が実施する研修制度があります。例えば、東京都マンション管理士会では、一定の研修を修了した会員を「認定マンション管理士」として登録しており、専門性の高さを客観的に示す一つの指標となります（出典：公益財団法人マンション管理センター）。

Point 2: 23区内での豊富な相談実績と事例

特に東京23区のように条例が複雑なエリアでは、その地域での相談実績が豊富な管理士が頼りになります。過去にどのような規模・築年数のマンションの、どのような課題（大規模修繕、規約改正、管理費滞納問題など）に対応してきたかを確認しましょう。ウェブサイトで公開されている事例や、セミナーでの登壇経験なども参考になります。また、管理規約の改定は区分所有法第31条の特別決議（議決権の4/5以上）が原則ですが、規約で別段の定めがある場合は規約が優先される（同法第39条）ため、このような法令の運用経験も重要です。

Point 3: 管理組合の利益を最優先する「独立性」

マンション管理士は、特定の管理会社や工事業者と癒着することなく、常に管理組合の利益を最優先する独立した立場であることが求められます。

相談の際に、「管理会社の変更も選択肢の一つとして検討しましょう」「施工業者の選定は競争入札を基本にしましょう」といった、管理組合の選択肢を広げるような客観的な提案ができるかどうかが、その独立性を測る試金石となります。管理会社の変更を検討する場合、既存の管理委託契約の条件変更・解約は、まず現契約書を確認し、現契約条項を最優先に判断することが原則です。

Point 4: 現実的な助言力（見積もり・契約プロセス）

コンサルタントとしての理想論だけでなく、管理組合が実行可能な現実的で具体的な助言ができるかも重要です。特に管理委託費の見直しや大規模修繕工事の業者選定における見積もりプロセスで、その手腕が問われます。

評判の良い管理士は、管理会社から提出された見積もりについて、項目ごとの詳細な積算（清掃、警備、点検など）を求めるよう指導します。これにより、費用の妥当性を組合員が理解しやすくなります。複数の管理会社から見積もり（相見積もり）を取得し比較検討することが推奨されますが、現実的な範囲での依頼を心がけましょう。組合側の要望が強すぎると、管理会社側から敬遠される恐れがあります。例えば、20～40戸程度の小規模マンションでは、管理会社が見積もりを作成する際に現地調査や外注調整、理事会面談などで多大な労力がかかるため、過度な依頼は少ないのが実情です。

マンション管理士への相談にあたってのFAQ

専門家へ相談する前に、よくある疑問や注意点について確認しておきましょう。

【実務ヒント】管理士への相談前に組合内で整理すべきこと

マンション管理士に相談する際は、事前に組合内で課題や要望を整理しておくことで、よりスムーズで有益な助言を得られます。最低限、以下の点をまとめておくと良いでしょう。

• 課題の明確化: 今、管理組合が最も困っていることは何か？（例：大規模修繕の資金不足、理事のなり手不足、管理費滞納）
• 理事会での合意形成: 少なくとも理事会内では、専門家へ相談することへの合意を得ておく。
• 基本資料の準備: 管理規約、長期修繕計画書、直近の総会議案書・議事録、管理委託契約書などを手元に準備する。
• 質問リストの作成: 管理士に何を聞きたいのか、事前に質問事項をリストアップしておく。

これらの準備をしておくことで、相談時間を有効に活用でき、管理士側も的確なアドバイスをしやすくなります。

まとめ：東京23区で信頼できるパートナーを見つけるために

東京23区で「評判の良いマンション管理士」を選ぶことは、単に資格を持っている人を探すことではありません。重要なのは、以下の2点です。

1. 23区特有の条例（管理員設置、ワンルーム規制等）に精通し、法令遵守を導けること。
2. 管理会社や工事業者から独立した立場で、常に管理組合の利益を最優先する姿勢があること。

マンション管理は、一朝一夕に解決する問題ばかりではありません。長期的な視点を持ち、管理組合と二人三脚で課題解決に取り組んでくれる、信頼できるパートナーを見つけることが、マンションという大切な資産の価値を守り、向上させる鍵となります。本記事で紹介した選び方のポイントを参考に、ぜひあなたの管理組合に最適な専門家を探してみてください。

免責事項

本記事は、2025年11月17日時点の法令や情報に基づき、一般的な情報提供を目的として作成されたものです。個別具体的な案件に対する法的助言や、特定の専門家の推薦を行うものではありません。マンション管理に関する最終的な判断や契約締結は、ご自身の責任において、最新の法令や各自治体の公式サイト、個別の契約条項等を必ずご確認の上、行ってください。

参考資料

• 国土交通省. 「マンション管理士について」. `https://www.mlit.go.jp/about/file000067.html` (2025年11月17日時点確認)
• 東京都例規集. 「東京都マンション管理適正化条例」 (2002年施行、最新改正2024年). `https://www.reiki.metro.tokyo.lg.jp/reiki/reiki_honbun/g101RG00004996.html` (2025年11月17日時点確認)
• 公益財団法人マンション管理センター. 「マンション管理士とは」. `https://www.mankan.or.jp/kanrishi/about.html` (2025年11月17日時点確認)
• 港区. 「港区建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」. `https://www.city.minato.tokyo.jp/kenchiku/kankyo-miraizu/kekaku/tochi/wakeari/jorei/jyutaku.html` (2025年11月17日時点確認)
• 新宿区. 「新宿区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例」. `https://www.city.shinjuku.lg.jp/jigyo/kenchiku01_000002_00002.html` (2025年11月17日時点確認)
• 足立区. 「足立区ワンルーム形式集合建築物指導基準」. `https://www.city.adachi.tokyo.jp/kenchiku/shigoto/kairaku/oneroom.html` (2025年11月17日時点確認)
• 国土交通省. 「マンション管理士関連情報（試験統計等）」. `https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mankan/` (2025年11月17日時点確認)