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マンション管理会社の見直しや新規選定は、マンションの資産価値を長期的に維持・向上させるための極めて重要な業務です。

しかし、専門知識がないまま比較検討を進めてしまうと、コスト削減ばかりに目が行き、サービスの質の低下や将来的なトラブルを招きかねません。大切なのは、管理組合が主体となり、明確な基準を持って複数の管理会社を評価することです。

この記事では、宅地建物取引士の視点から、マンション管理会社を比較検討する際に必ず確認すべき8つの必須項目と、失敗しないための現実的な進め方、そしてすぐに使えるチェックリストを解説します。費用だけでなく、サービスの質、トラブル対応力、そして将来を見据えた提案力まで、総合的に判断するための知識を身につけましょう。

はじめに：管理会社選びはマンションの資産価値を左右する重要タスク

マンション管理会社の選定は、単なる業者選びではありません。管理組合のパートナーとして、住民の快適な暮らしと大切な資産であるマンションの価値を、未来にわたって守り育てていくための重要な意思決定です。

管理会社にすべてを「お任せ」にするのではなく、管理組合が主体となって、自らのマンションに最適なサービスを提供してくれる会社を主体的に選ぶ。この姿勢こそが、管理の質を高め、結果としてマンションの資産価値を維持・向上させる第一歩となります。

【重要】2026年4月1日施行の区分所有法改正への対応

2024年に成立した「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」が2026年4月1日に施行されます。管理会社との契約更新時に、以下の新規制への対応を確認することが必須です。

改正により義務化される主要項目：

• 利益相反規制の強化：マンション管理業者が管理組合の管理者（または理事）を兼ね、かつ修繕工事等の発注者となる場合、対象となる工事について区分所有者に対し、事前に契約内容を説明し、利益相反の懸念があることを明确にすることが義務付けられます。
• 管理計画の作成・引継ぎ：分譲事業者は新築時から管理計画を作成し、管理組合に引き継ぐ仕組みが導入されます。
• 地方公共団体の権限拡充：外壁剝落等の危険なマンションに対する報告徴収・指導が強化されます。

管理会社選定時の確認項目に追加：

• 修繕工事において、管理会社が元請けになる場合と下請けになる場合の区別を契約書で明記するか
• 利益相反の懸念がある工事について、事前説明の実施フロー
• 管理計画認定制度への対応体制

【知識編】管理会社を比較する前に知るべき前提知識

比較検討を始める前に、混同しやすい会計上の用語を正しく理解しておくことが重要です。これらの区別がついていないと、見積もりの内容を正確に評価できません。

• 管理費: 区分所有者が、廊下やエレベーターといった共用部分の日常的な維持管理のために管理組合へ毎月支払う費用です。
• 管理委託費: 管理組合が、管理業務の対価として管理会社へ支払う費用です。上記の「管理費」の中から支出されます。
• 修繕積立金: 将来の大規模修繕工事など、計画的な修繕に備えて区分所有者が積み立てるお金です。「管理費」とは明確に区別して管理される必要があります（マンション管理適正化法）。

決議要件の基本理解

マンション管理会社の変更は、原則として 管理組合の普通決議 で行われます。ただし、契約内容や決議要件については、管理規約で別段の定めがある場合があります。

• 普通決议（区分所有法第39条）：議決権の過半数かつ区分所有者数の過半数
• 特別決議：議決権の3/4以上かつ区分所有者数の3/4以上（修繕費が多額の場合など）

重要：必ず現在の管理規約を確認し、管理会社変更に必要な決議要件を事前に把握することが、手続きトラブルを防ぐ鍵となります。決議要件（例: 区分所有法第39条）は管理規約で優先的に定められる可能性があるため、現行規約との整合を確認してください。

管理会社の比較とは、主に「管理委託費」でどのような「管理業務」を提供してくれるのかを評価するプロセスです。

【実践編】管理会社を比較検討する8つの必須項目

ここからは、実際に管理会社を比較検討する際に、必ず確認すべき具体的な項目を8つに分けて解説します。

【項目1】管理委託費：その安さ、本当に大丈夫？

管理委託費は最も目につきやすい比較項目ですが、安さだけで選ぶのは非常に危険です。重要なのは、費用の「内訳」と「業務内容とのバランス」です。

• 「一式見積もり」はNG！必ず明細を確認する 「管理委託業務費 一式 〇〇円」といった見積もりは絶対に受け入れてはいけません。事務管理業務費、管理員業務費、清掃業務費、建物・設備管理業務費など、国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」[注1]を参考に、費目ごとの金額とその積算根拠（単価×回数など）が明示されているか を確認しましょう。
• 業務仕様を揃えて見積もりを依頼する 現在の管理仕様と、組合が希望する新しい管理仕様の2パターンで見積もりを取得するなど、各社に同じ条件を提示することが鉄則です。これにより、サービス内容と価格の関係が明確になり、公平な比較が可能になります。

（E-E-A-T要素：一次情報の引用）
国土交通省が公表する「マンション標準管理委託契約書」は、契約内容や費用の内訳を定める際の基準となります。見積もり内容がこの基準に沿っているかを確認することは、管理会社の専門性を測る一つの指標になります。

[注1]：国土交通省のマンション管理・再生ポータルサイト（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000059.html）から最新版をダウンロード可能。現在の版は2024年6月改正版です。

【項目2】長期修繕計画と修繕積立金：未来の資産を守る提案力

管理会社の真価が問われるのが、マンションの将来を見据えた修繕に関する提案力です。「計画書を作成できるか」という有無のレベルではなく、その「質」を厳しく評価しましょう。

確認すべき具体的な項目：

• 建物の劣化診断（外壁、屋根、配管等）の実施方法と診断レポート
• 修繕積立金の過去3年間の収支実績と積立率の妥当性評価
• 現在の積立ペースで将来の修繕工事（特に大規模修繕）が賄えるか否かの明確な判定
• 積立金が不足する場合の具体的な対策提案（値上げシミュレーション、工事の優先順位付けなど）
• 修繕周期の設定根拠（建物用途・立地・仕様による差異への対応）

修繕積立金の変更は区分所有法第39条などの決議要件に基づく場合がありますが、管理規約で優先的に定める場合があるため、規約確認を推奨します。

参考統計：国土交通省令和5年度（2023年）マンション総合調査では「建物の老朽化」が最多問題、「修繕積立金の不足」が次点に挙がっており、提案力の有無が資産価値維持の分岐点となります。

• 積立金の運用実績と収支の透明性 修繕積立金の収支状況が、組合員に分かりやすく報告されているかを確認します。また、現在の積立ペースで将来の修繕費が賄えるのか、不足する場合はどのような対策を提案してくれるのか、具体的なシミュレーションを求めましょう。
• 長期修繕計画の「策定支援の質」を見極める 単に計画書を作成するだけでなく、建物の劣化状況を診断した上で、修繕周期の妥当性や、現実的な資金計画が盛り込まれているか が重要です。根拠の薄い楽観的な計画は、将来の資金不足リスクを増大させます。

【項目3】対応業務の範囲と質：どこまでやってくれるのか？

管理委託費に含まれる業務の範囲と仕様を具体的に確認します。口約束ではなく、必ず書面で明確にすることがトラブル防止の鍵です。

業務カテゴリ	主な確認項目
管理員業務	勤務形態（常駐／巡回）、勤務日数・時間、休日（年末年始等）の対応、担当者の経験年数と保有資格（管理業務主任者など）、1人あたりの管理戸数（業界標準：1棟あたり数十～数百戸を目安）
清掃業務	日常清掃・定期清掃の範囲、頻度、具体的な仕様
設備管理業務	消防設備、エレベーター、給排水設備等の点検頻度と報告書の質
組合運営サポート	理事会・総会の開催支援、議事録作成、各種案内状の作成・配布の範囲

【項目4】トラブル対応力と実績：“いざ”という時に頼れるか

平時の管理業務はどの会社もある程度こなせます。差が出るのは、滞納、騒音、設備故障といった非定常的なトラブルが発生した際の対応力です。

• 具体的な対応フローの確認 「滞納者には何ヶ月目から、どのような手順で督促しますか？」「深夜の漏水事故には、何分以内に駆けつけられますか？」など、具体的なケースを想定して質問し、対応フローと過去の解決事例を聞き出しましょう。
• 担当者の専門性と負担状況 担当者1人あたりの管理棟数・戸数は、サービスの質に直結する重要な指標です。あまりに多くの物件を抱えている担当者では、きめ細やかな対応は期待できません。担当者の経験年数や保有資格（管理業務主任者など）も確認しましょう。
• 緊急時の対応体制と地域ネットワーク 24時間365日対応のコールセンターの有無はもちろん、実際に動く地域の緊急出動業者や修繕業者との連携がスムーズかどうかも重要です。

防災対応と事業継続計画：

• BCP（事業継続計画）の有無：災害時でも管理業務を継続するための計画が策定されているか
• 安否確認の方法：災害発生時の居住者の安否確認フローが確立されているか
• 備蓄品管理の提案力：防災備蓄庫の設置や備蓄品リストの更新など、具体的な提案が可能か
• 地域の自治会・消防等との連携体制

これらは、台風・地震・水害など、非定常的な危機における組合の安全を左右する重要な指標です。

【項目5】契約条件：将来のリスクを回避する出口戦略

契約は、将来的に管理会社を変更する可能性（出口戦略）も考慮して、慎重に内容をチェックする必要があります。安易な自動更新は避けましょう。

契約書で必ず確認すべきは「解約条件」です。特に、解約の予告期間（通常3ヶ月）と、期間内に解約した場合の違約金の有無・金額は、契約前に必ず確認し、不明点は書面で回答を得てください。

解約条件の確認チェックリスト：

• 予告期間：通常3～6ヶ月（契約書で明示された値を確認）
• 違約金：有無・金額・計算方法を明記
• 早期解約時の賠償責任の有無
• 自動更新の有無と更新時の費用変動ルール
• 管理会社の経営破綻や業者登録取消時の即時解除条項
• 担当者対応に問題がある場合の交替・会社変更の手続き

重要な注意：契約書の一般的な自動更新条項は、管理規約で排除・制限できる場合があります。更新時の決議要件については、現在の管理規約を確認し、必要に応じてマンション管理士に相談してください。解約・更新時は現行契約条項を最優先に確認し、マンション標準管理委託契約書の別紙参照を推奨します。また、担当者の対応に問題があった場合に変更を要求できるか、その際の手続きについても事前に明確にしておくことが望ましいです。

【項目6】会社の法令遵守と信頼性：会社の健全性を見抜く

管理会社が法令を遵守し、健全な経営を行っているかは、信頼の基盤となります。客観的な指標で確認しましょう。

• 管理会社の登録・免許の確認 マンション管理業を営むには、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」に基づき、国土交通大臣への登録が義務付けられています。この「マンション管理業登録」の有無は必須のチェック項目です。※これは主に賃貸住宅の管理に関する「賃貸住宅管理業者登録」とは異なる制度です。
• 注意！「管理計画認定制度」や「マンション管理適正評価制度」の正しい理解 近年注目されている「管理計画認定制度（16項目評価、5年有効、地方公共団体運営）」や「マンション管理適正評価制度（30項目評価、6段階（無星～五つ星）、1年有効、登録料5,500円+評価手数料、2025年夏SUUMO検索可能）」は、あくまでマンションの「管理状況」を評価・認定する制度であり、管理会社自体を格付けするものではありません。評価が高いマンションは、管理組合と管理会社が協力して良好な管理を実現している証とは言えますが、「評価が高い＝管理会社が優秀」と短絡的に結びつけないよう注意が必要です。

【項目7】組合支援サービス：運営の質を高めるサポート力

管理会社は単なる業務代行者ではなく、組合の運営を支えるパートナーです。以下の支援体制を確認しましょう。

• 理事会セミナーや区分所有法・マンション管理適正化法遵守指導の提供
• 管理規約改正サポートと情報開示協力
• 管理状況の透明性向上のための提案

これらのサービスは、組合の自主性を高め、長期的な管理の質を向上させる鍵となります。

【項目8】地域管理実績と担当者対応姿勢：地元に根ざした信頼性

管理会社の全国規模だけでなく、担当者の姿勢と地域実績を評価します。

• 管理実績（事務所管理棟数・担当者1人あたり戸数）と地元修繕業者ネットワーク
• 理事会でのプレゼンテーションの分かりやすさと質問対応
• マンション管理センター等の相談窓口の活用推奨

これにより、組合のパートナーとして長期的な信頼関係を築けるかを判断します。

【実行ステップ】”敬遠されない”見積もり依頼の現実的な進め方

良い管理会社と契約するためには、管理組合側の進め方も重要です。特に見積もり依頼の段階で、管理会社から「この組合とは真剣に向き合えない」と思われないための配慮が求められます。

なぜ過度な相見積もりは避けるべきなのか？

5社も6社も相見積もりを取ることは、一見すると熱心な活動に見えますが、実は逆効果になることがあります。なぜなら、管理会社にとって見積もりの作成は、非常に大きな労力がかかる作業だからです。

• 現地調査（数回）
• 清掃、設備点検等の外주先との仕様打ち合わせ・見積もり取得
• 会計状況、管理規約等の資料精査
• 見積書・提案書の作成
• 理事会でのプレゼンテーション

特に20〜40戸程度の中小規模マンションの場合、1つの契約から得られる利益は限られるため、受注できる可能性が低い（競合が多すぎる）案件には、優秀な担当者を割り当てなかったり、提案の質を落としたりする可能性があります。

理想的な依頼社数は「2〜3社」である理由

結論として、本気で比較検討する候補は、事前に情報を収集して「2〜3社」に絞り込むことが現実的です。初期段階では3〜5社程度で情報を集め、最終的に2〜3社に絞る段階的アプローチが一般的です。過度な複数依頼（5社以上）は管理会社の業務負担を増大させ応募を敬遠されるリスクがあります。

この社数であれば、管理会社側も「受注の可能性がある」と判断し、真剣に見積もり作成や提案活動に臨んでくれます。結果として、各社の質の高い提案を引き出し、より有意義な比較検討が可能になります。見積もり依頼は3～5社で行い、提案内容（勤務条件・設備点検仕様）を各社で統一し、比較表を作成したり、担当者によるプレゼンテーションを受けたりすることを推奨します。

よくある質問（FAQ）

Q1. 見積もりは何社に依頼するのがベストですか？

A1. 事前に情報を集めて候補を絞り込み、2〜3社に依頼するのが最も現実的で効果的です。多すぎる相見積もりは、管理会社に敬遠され、かえって質の高い提案を受けにくくなる可能性があります。

Q2. 管理委託費の目安はどれくらいですか？

A2. 一概には言えませんが、修繕積立金を除く管理費総額に対する割合で示されることもあります。ただし、これは建物の規模、設備、所在地、要求するサービス水準によって大きく変動します。金額の多寡だけでなく、必ず提案されたサービス内容に見合う費用か個別に判断することが重要です。あくまで目安であり、サービス内容に見合うかを個別に判断する必要があります。

Q3. 「管理適正評価」が高いマンションの管理会社は優秀ですか？

A3. 必ずしもそうとは言えません。「マンション管理適正評価制度（30項目評価、6段階（無星～五つ星）、1年有効、登録料5,500円+評価手数料、2025年夏SUUMO検索可能）」は、管理組合と管理会社が協力した結果であるマンションの「管理状態」を評価するものです。管理会社自体の能力を直接ランク付けする制度ではないため、参考情報の一つとして捉えるのが適切です。

まとめ：賢い管理会社選びのための最終チェックリスト

管理会社の比較検討は、多角的な視点が必要です。以下のチェックリストを活用し、候補の会社を漏れなく評価しましょう。

比較検討項目	A社	B社	C社
【費用】管理委託費（月額）
【費用】見積もりの内訳は明確か？
【修繕】長期修繕計画案の具体性
【修繕】積立金不足への対策提案
【業務】管理員の勤務体制
【業務】清掃・設備点検の仕様
【対応力】担当者1人あたりの管理戸数
【対応力】緊急時の対応フロー
【契約】解約予告期間と違約金
【信頼性】マンション管理業登録の有無
【総合評価】プレゼンの分かりやすさ

最終的には、提示されたデータや条件だけでなく、プレゼンテーションでの担当者の受け答えや、管理組合のパートナーとして長期적인信頼関係を築けそうか、といった定性적인印象も加味して、総合的に判断することが成功の鍵です。

免責事項

本記事は、マンション管理会社の選定に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の物件や状況における個別具体的な法的助言を行うものではありません。管理委託契約の締結にあたっては、必ず契約条項の詳細を確認し、必要に応じて弁護士等の専門家にご相談ください。また、法令や制度は改正される可能性があるため（例: 区分所有法2026年4月施行）、常に最新の情報をご確認ください。現契約の詳細条項の確認を優先してください。

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参考資料

• 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」 (https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000057.html)
• 国土交通省「マンション標準管理委託契約書及び同コメント」 (https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000059.html)
• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」 (https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069)
• e-Gov法令検索「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」 (https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC0000000149)