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マンションの資産価値や快適な住環境を守る上で、マンション管理会社の役割は非常に重要です。
しかし、 「今の管理会社に不満があるけど、どうやって変えたらいいかわからない…」 「初めての管理会社選び、何に注意すればいいの？」 このような不安を抱えている方も多いのではないでしょうか？
この記事では、マンション管理会社を選ぶ際に失敗しないための具体的なポイントを解説します。
新規で探す場合も、変更（リプレイス）を検討している場合も、ぜひ参考にしてください。
まずは現状の課題を明確にしよう！管理会社変更・新規依頼の流れ
管理会社を新たに探す場合も、変更する場合も、大まかな流れは次の通りです。
- 現状の課題を整理する
- 管理費が高い
- 修繕工事の提案が少ない
- 対応が遅い など
- 候補となる管理会社をリストアップ
- インターネット検索
- 不動産関係の知人からの紹介
- 管理組合向けセミナーでの情報収集
- 管理委託の見積もりを依頼
- 総会資料や管理委託契約書、各種点検の直近報告書を渡して見積を依頼
- 同条件で複数社に依頼するのがポイント
- 各社の提案を比較検討
- 金額だけでなく、サービス内容・担当体制も確認
- 理事会・組合員で意見を集約し決定
- 総会の決議を経て、正式に契約
- 管理会社変更（リプレイス）の場合は現管理会社に解約通知を
💡関連記事→マンション管理は「任せきり」で大丈夫？4つの管理方式を比較し、最適な方法を診断
失敗しないマンション管理会社の選び方｜4つのチェックポイント
管理会社を選ぶ際は「安さ」だけではなく、以下の視点からバランス良く比較することが大切です。
(1) 費用面
- 管理委託料（月額）
- 会計処理や理事会支援などのオプション費用
- 工事や修繕提案に関わるコストの透明性
(2) サービスの質
- 担当者の経験・対応力
- 理事会や総会の支援姿勢
- トラブル発生時の迅速さ
(3) 長期的な提案力
- 長期修繕計画の見直し提案
- 劣化診断や工事の事前相談体制
- 将来を見据えたアドバイス
(4) 管理方式の柔軟性
- 全部委託型だけでなく、一部業務委託や組合指定の業者発注等に対応できるか
- 同規模マンションや管理組合の意向に対応が可能か
管理会社選定の鍵！見積もりを依頼する際のコツ
- 必ず複数社に同条件で依頼する（相見積もり）
- 「今の委託料より安くして欲しい」ではなく「課題解決につながる提案」を求める
- 管理費用だけでなく、修繕積立金や工事コストへの影響も含めて比較する
マンション管理会社選びでよくある3つの失敗事例と対策
管理会社選びで失敗しないためには、事前に「どのようなトラブルが起きやすいか」を把握しておくことが重要です。ここでは、特に注意したい3つの失敗事例と、その対策をご紹介します。
失敗例1：金額や営業担当の印象だけで決めてしまった
「管理委託料が安いから」「営業担当者の感じが良かったから」といった理由で契約を急いでしまうケースです。契約後、実際に担当となるフロント担当者との相性が悪かったり、対応が遅かったりして、理事会との間でトラブルに発展することが少なくありません。
【対策】
- フロント担当者との面談を必須に: 見積もり段階で、実際に担当となるフロント担当者と直接会って話をする機会を設けてもらいましょう。対応力や経験だけでなく、人柄や相性も確認することが大切です。
- 具体的な解決策を求める: 「費用を安くしてほしい」という要望だけでなく、「長期修繕計画の見直しについてどう考えているか」「住民トラブルへの対応体制はどうか」など、具体的な課題に対する提案を求めましょう。
失敗例2：長期的な視点での提案がなかった
目先のコスト削減ばかりに目が向き、長期的な修繕計画や資産価値維持の提案が弱い会社を選んでしまう失敗です。修繕積立金の不足や、適切な時期に必要な工事が行われず、結果的に建物の劣化が進み、資産価値が大きく低下してしまうリスクがあります。
【対策】
- 修繕計画の見直し提案を評価する: 長期修繕計画案や、劣化診断への具体的なアプローチ、今後の修繕積立金の推移について、根拠に基づいた提案があるかをしっかり見極めましょう。
- 工事実績や専門性を確認する: その管理会社が、過去にどのような修繕工事を手がけてきたか、また、一級建築士などの専門家と連携しているかを確認することも重要です。
失敗例3：自主管理から移行したが、役割分担で混乱した
自主管理から専門の管理会社に切り替える際、どこまで管理会社に任せるか、理事会の役割はどう変わるかを事前に明確にしていないと、引き継ぎや日々の運営で混乱が生じることがあります。
【対策】
- 業務範囲を明確に定義する: 契約前に、清掃、会計、理事会運営支援など、どの業務を管理会社に委託し、どの業務は管理組合が担うのかを具体的にリストアップし、すり合わせを行いましょう。
- 柔軟な提案ができる会社を選ぶ: 管理組合の意向や状況に合わせて、「一部業務委託」や「外部管理者方式」など、さまざまな管理方式に対応できる会社を検討することで、円滑な移行が可能になります。
まとめ：管理会社の選び方は「未来への投資」
マンション管理は、単なる日常業務ではありません。「資産価値の維持向上」と「住人の快適な暮らし」という、将来を見据えた大切なパートナー選びです。
中小規模マンション・自主管理組合の課題は当社にお任せください
当社は、築40年以上の自主管理マンションや50戸未満の中小規模マンションの管理を得意としています。
「管理会社を変更したいけど、どの会社も大規模マンション向けで、話を聞いてくれない…」 「自主管理を続けてきたが、もう限界…」
このようなお悩みをお持ちの管理組合様こそ、ぜひ一度ご相談ください。
柔軟なサービスと確かな実績で、管理組合様の課題を解決します
画一的な全部委託のみではなく、管理組合様の状況に合わせた柔軟なサービス提供が当社の強みです。
「必要な部分だけを依頼したい」という声に応えるスポット委託や、「理事会の負担を減らしたい」という声に応える外部管理者方式への移行相談など、管理組合様の状況に合わせたサービスをご用意しています。
過去には、以下のような実績もございます。
- 管理費予算を年間100万円削減し、コストとサービスのバランスを改善
- 長期修繕計画や修繕積立金会計を新たに設定し、大規模修繕工事の実施をサポート
- 自主管理とほぼ同等の予算で、プロによる安定した管理体制を導入
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