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マンションの管理、今のやり方で本当にベスト？ 理事会の役員決めが大変、管理費が高すぎる、もっと自分たちで主体的に運営したい…など、マンション管理にはさまざまな悩みがありますよね。実は、管理会社に任せる方法は一つだけではありません。本記事では、マンション管理の代表的な4つの方式を徹底解説。それぞれのメリット・デメリット、そしてあなたのマンションに最適な方式を見つけるためのチェックポイントを診断形式で紹介します。この記事を読めば、あなたのマンションに合った最適な管理方法が見つかります。
管理方式の主な4つのタイプ
1. 自主管理方式
管理会社を利用せず、理事会や組合員自身が全ての運営業務を担う方式です。
メリット
- 管理会社委託費が不要でコストを抑えられる
- 組合員が主体的に関与できる
- 柔軟に意思決定が可能
デメリット
- 会計・契約・修繕対応など専門的知識が必要
- トラブル対応の負担が大きい
- 引継ぎが不十分だと運営が不安定になる
- 運営の属人化リスク、専門性の問題や引き受け手の不在など
具体例
- 小規模マンション（10〜20戸）で住民同士普段からコミュニケーションが取れている
- 会計・修繕工事などに強い住民がいて内部で処理できる
2. 外部管理者方式
第三者管理方式とも言われており、理事会を設置せず、専門家や管理会社が理事長等を務める方式。
メリット
- 役員のなり手が不要
- 専門的な判断や契約手続きがスムーズ
- 外部の知識を活用できる
デメリット
- 管理会社への依存度が高い
- 管理組合の主体性や外部専門家とのコミュニケーション不足の懸念
- 組合員の関与が薄れる
- 外部理事への報酬が必要
具体例
- 高齢化で役員が集まらない小規模のマンション
- 投資用比率が高く、常住者が少ない物件
3. 理事会支援方式（一般委託方式）
組合員から理事を選出し、管理会社が事務・会計・総会運営などを支援する最も一般的な方式。
メリット
- 組合主体で意思決定できる
- 管理会社のノウハウを活用できる
- コストと透明性のバランスが良い
デメリット
- 役員の負担が一定残る
- 理事会メンバーの力量で運営に差が出る
- 意思決定に時間がかかることも
具体例
- 小～大規模まで、標準的なマンション
- 理事は選出可能だが専門知識などサポートが必要な組合
4. 一部委託方式
管理組合が主体的に運営し、必要な業務だけを管理会社に依頼する柔軟な方式。
メリット
- 委託費を抑えられる
- 自分たちでコントロールできる範囲が広い
- 会計のみ、総会支援のみなど柔軟に依頼可能
デメリット
- 組合の作業負担が大きい
- 専門知識や人材がいないと難しい
具体例
- 管理経験豊富な組合員がいる小規模マンション
- 会計や総会運営だけ外注し、日常管理は自主管理
あなたの組合に合う管理方式は？
以下の質問にYES/NOで答えることで、最適な管理方式をイメージできます。
Q1. 管理費を徹底的に抑えたい、もしくはマンション内に会計や修繕に詳しい住民がいますか？
- YES → 自主管理方式がオススメ
- ポイント: 小規模で住民同士の繋がりが強いマンション、専門知識を持つ住民が積極的に運営に関われる場合に適しています。
Q2. 理事会の役員になる人が見つからず、毎年選出に苦労していますか？
- YES → 外部管理者方式がオススメ
- ポイント: 高齢化が進んでいる、投資用物件が多く常住者が少ない、役員の負担をゼロにしたいマンションに有効な選択肢です。
Q3. 役員は選出できるが、専門的な知識がなく、管理会社のサポートを借りて運営したいですか？
- YES → 理事会支援方式がオススメ
- ポイント: 最も一般的な方式で、組合員が主体性を持ちつつ、管理会社のノウハウを活用して効率的に運営したい場合に適しています。
Q4. 基本的な運営は自分たちで行えるが、会計や総会運営など一部の業務だけ専門家に任せたいですか？
- YES → 一部委託方式がオススメ
- ポイント: 自主管理に近い柔軟なスタイルで、自分たちのリソースを活かしながら、必要な部分だけを外部に頼ることでコストを抑えられます。
まとめ
マンション管理の方式は「管理会社に任せる」だけでなく、
- 自主管理：コスト重視・住民主体型
- 外部管理者方式：理事長など役員を外部専門家に任せる型
- 理事会支援：バランス型で最も一般的
- 一部委託：自主管理に近い柔軟スタイル
と複数の選択肢があります。
マンションの規模や入居者の年齢層、理事のなり手など状況によって最適解は異なります。
当社では、それぞれの事情に合った管理方式をご提案しています。委託方法の見直しをご検討の管理組合様はぜひお気軽にご相談ください。
