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マンション管理委託費の内訳と平均相場【2024年最新データ】

マンションの管理組合役員になった方や、毎月の管理費の支払額に疑問をお持ちの方から、「管理委託費の内訳や平均相場はどのくらいなのか？」というご相談をよく受けます。管理委託費は、マンションの快適な暮らしと資産価値を維持するための重要な経費ですが、その適正価格は分かりにくいものです。

結論から言うと、国土交通省の最新調査によれば、管理委託費の全国平均は1戸あたり月額10,838円（令和5年度実施、2024年4月公表）ですが、この金額はマンションの規模や設備によって大きく変動します。

この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、国土交通省の公的な統計データに基づき、管理委託費の内訳、平均相場、そしてご自身のマンションの費用が適正か判断するための具体的なステップを分かりやすく解説します。この記事を読めば、管理委託契約書を確認し、費用削減の可能性を探るための第一歩を踏み出せるようになります。

管理委託費とは？管理費や修繕積立金との違い

マンションの維持管理には様々な費用がかかりますが、「管理委託費」「管理費」「修繕積立金」は特に混同されやすい用語です。まずは、それぞれの定義と関係性を正確に理解しましょう。お金の流れを把握することが、適正な費用管理の第一歩です。

用語の定義と関係性

これらの費用は、お金を「誰が」「誰に」「何のために」支払うかで区別できます。

費用項目	支払う人	受け取る人	主な目的・使途
管理費	区分所有者	管理組合	共用部分の日常的な維持管理 （例：電気代、清掃費、管理委託費）
管理委託費	管理組合	管理会社	管理組合業務の代行に対する報酬 （例：管理員業務、会計業務、設備点検）
修繕積立金	区分所有者	管理組合	将来の大規模修繕工事のための積立金 （例：外壁塗装、屋上防水）

（表が表示されない場合: 費用項目 | 支払う人 | 受け取る人 | 主な目的・使途 n管理費 | 区分所有者 | 管理組合 | 共用部分の日常的な維持管理（例：電気代、清掃費、管理委託費） n管理委託費 | 管理組合 | 管理会社 | 管理組合業務の代行に対する報酬（例：管理員業務、会計業務、設備点検） n修繕積立金 | 区分所有者 | 管理組合 | 将来の大規模修繕工事のための積立金（例：外壁塗装、屋上防水）。詳細は出典参照）

ポイントは、「管理費」の中から「管理委託費」が支払われるという点です。区分所有者が支払う管理費は、管理組合の収入となり、その収入の一部を使って管理会社へ業務を委託します。

一方、修繕積立金は日常管理とは目的が異なり、十数年ごとに行われる大規模修繕に備えるためのお金であり、管理委託費とは明確に区別して管理されます。

管理委託費の一般的な内訳比率

管理委託費は、管理会社との「管理委託契約」に基づいて支払われますが、その内訳は主に以下の項目で構成されます。国土交通省が公表する「標準管理委託契約書」（最新改正：令和6年3月）では、これらの業務内容が詳細に定められており、管理委託費を主に以下の4つの業務に区分して明記することが推奨されています。【参照：国土交通省 住宅局「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第82条に基づく標準管理委託契約書】

• 事務管理業務費: 管理組合の会計業務、理事会・総会の支援、各種報告書の作成など、管理組合の運営をサポートする事務作業の費用です。
• 管理員業務費: 管理員（管理人さん）の人件費です。受付、巡回、立会い、簡単な清掃などの業務が含まれます。管理委託費の中で最も大きな割合を占めることが多く、勤務形態（常駐、巡回など）によって費用が変動します。
• 清掃業務費: 日常的な共用部分の清掃を行うスタッフの人件費や清掃用具代です。
• 建物・設備管理業務費: エレベーター、消防設備、給排水設備などの定期的な保守点検費用です。これらの点検は法令で義務付けられているものも多く、安全性を確保するために不可欠です。

一般的な内訳比率のイメージは、人件費（管理員業務・清掃業務）が約50～60%、建物・設備管理業務が約20～30%、事務管理業務が約10～20%程度とされていますが、これはマンションの特性によって大きく異なります。管理委託費の主要構成要素は、管理会社への業務委託費用であり、その内訳として人件費（管理員、事務スタッフ）、設備点検・修繕手配費、清掃用資材費、事務処理費などが含まれる点に留意してください。

【宅建士の視点】
管理委託契約書を確認する際は、「一式」と表記されている項目がないか注意しましょう。詳細な内訳が不明な場合は、管理会社に説明を求めることが重要です。

【2024年最新】国土交通省データで見る管理委託費の平均相場

自宅マンションの管理委託費が高いのか安いのかを判断する上で、最も客観的な指標となるのが国土交通省の公的な統計データです。ここでは、2024年4月に公表された最新の調査結果を見ていきましょう。

全国の1戸あたり平均は月額10,838円

国土交通省が5年ごとに実施している「マンション総合調査」の令和5年度調査結果によると、管理会社へ支払う管理委託費の全国平均は、1戸あたり月額10,838円でした（令和5年度実施、2024年4月公表）。

この金額は、あくまで全国の平均値です。次項で解説するように、マンションの規模によって単価は大きく異なるため、平均値だけを見て一喜一憂しないことが大切です。

参考：管理費との比較

本記事の主題である「管理委託費」は、区分所有者が管理組合へ支払う「管理費」の中から支出されます。 参考までに、国土交通省の同調査における「管理費」の全国平均は月額11,503円（駐車場使用料等からの充当を含まない場合）です。管理委託費はこの管理費の大部分を占める重要な費用です。

この記事では「管理委託費」に焦点を当てています。ご自身のマンションの費用を比較する際は、支払っている「管理費」の総額ではなく、「管理委託費」の金額（月額10,838円が全国平均）と比較してください。

【戸数別】マンション規模で単価は大きく変わる

管理委託費の単価は、スケールメリット（規模の経済）が大きく影響します。戸数が多い大規模マンションほど1戸あたりの負担額は下がり、戸数が少ない小規模マンションほど割高になる傾向があります。

以下の表は、国土交通省の同調査結果から、マンションの総戸数規模別の1戸あたり月額管理委託費をまとめたものです（令和5年度実施、2024年4月公表）。

総戸数規模	1戸あたり月額管理委託費
20戸以下	17,992円
21～30戸	15,487円
31～50戸	13,890円
51～75戸	12,491円
76～100戸	10,501円
101～150戸	9,263円
151～200戸	9,411円
201～300戸	9,358円
301～500戸	9,414円
501戸以上	9,891円

（表が表示されない場合: 総戸数規模 | 1戸あたり月額管理委託費 n20戸以下 | 17,992円 n21～30戸 | 15,487円 n…（以降同様）。詳細は出典参照）

表を見ると、20戸以下のマンション（17,992円）は、101～150戸のマンション（9,263円）と比較して、1戸あたりの単価が約1.9倍も高いことがわかります。これは、小規模マンションであってもエレベーターの保守点検や消防設備点検など、最低限必要な管理業務は同じように発生するため、費用を少ない戸数で分担せざるを得ないからです。

ご自身のマンションの管理委託費を比較する際は、必ず同じ規模の平均値と照らし合わせることが重要です。

分譲マンションと賃貸物件の管理費相場の違い

参考として、賃貸物件の管理費についても触れておきます。分譲マンションでは「管理組合」が「管理会社」に委託しますが、賃貸物件では「オーナー」が「管理会社」に委託します。費用の算出根拠も異なり、賃貸物件の管理委託料は「家賃収入の〇%」という形で決められるのが一般的です。

• 分譲マンション: 1戸あたりの単価で計算（上記参照）
• 賃貸物件: 家賃収入の一般管理3～5%、大手管理会社5～10%程度が目安（出典: 業界一般情報）。サブリース契約の場合10～20%程度になることもあります。

両者は性質が異なるため、賃貸物件の目安を参考に分譲マンションの管理委託費を判断しないよう注意しましょう。

なぜ？管理委託費の相場が変動する3つの要因

全国平均や戸数別の平均値はあくまで参考指標です。実際の管理委託費は、個々のマンションが持つ様々な要因によって変動します。主な3つの要因を理解することで、なぜ自分のマンションの費用がその金額になっているのか、より深く考察できます。

要因①：建物の規模と戸数

前述の通り、最も大きな変動要因は建物の規模（総戸数）です。
スケールメリットが働くため、一般的に戸数が多いほど1戸あたりの管理委託費は安くなります。20戸や30戸といった小規模マンションでは、管理員の配置や各種点検の固定費を少ない戸数で割るため、どうしても単価が割高になります。例えば、小規模マンションでは最低保証料金が適用され、戸数あたりの計算額が不足した場合に追加負担が発生するケースがあります。

要因②：築年数と設備の仕様

築年数が経過すると、設備の老朽化に伴い点検の頻度が増えたり、故障のリスクが高まったりするため、管理コストが上昇する傾向があります。築年数別の目安として、築10～20年で約15,899円、築20～30年で約16,882円、築30～40年で約15,230円、築40～50年で約12,474円、築50年以上で約12,505円（全国平均ベース、令和5年度調査）です。

また、マンションの設備仕様も大きく影響します。

• エレベーター: 台数が多い、高速タイプであるほど保守費用は高くなります。メーカー系で月額45,000～50,000円/台（14階以下）、独立系で25,000～30,000円/台程度が目安です。
• 機械式駐車場: パレットの昇降や旋回など複雑な動作をするため、平面駐車場に比べて維持管理費が格段に高くなります。
• 共用施設: キッズルーム、フィットネスジム、ゲストルームなどの豪華な共用施設は、清掃や維持管理に相応のコストがかかります。

消防設備点検費の例として、50戸以下で月額360円/戸、100戸以下で310円/戸、200戸以下で250円/戸程度です。

要因③：社会情勢（人件費・物価高騰の影響）

近年、管理委託費の値上げ通知を受ける管理組合が増えています。その背景にあるのが、社会情勢の変化です。

• 人件費の上昇: 最低賃金の引き上げは、管理員や清掃スタッフの人件費に直接影響します。特に人件費が内訳の多くを占める管理委託費にとって、この影響は無視できません。日常清掃の時間当たり費用として、デベロッパー系で1,800円/時間、独立系で1,500円/時間程度が目安です。
• 物価・エネルギーコストの高騰: 清掃用具や事務用品などの価格上昇、共用部の電気代や水道光熱費の上昇が管理コストを押し上げています。また、各種点検委託先からの値上げ要請も管理会社を通じて管理組合に影響します（出典：各種報道、2024年）。2023～2024年にかけて、全国的に10～20%、都市部では30%近い増額を提示した管理組合も増加しています。

管理会社から値上げの打診があった場合は、こうした社会情勢を背景とした根拠のあるものかを精査する必要があります。根拠不明瞭な場合は、管理会社との協議を通じて透明性を確保することが重要です。

自宅の管理委託費は高い？適正価格を判断する3ステップ

ここまでの情報を踏まえて、ご自身のマンションの管理委託費が適正かどうかを判断するための具体的な手順を3つのステップで紹介します。管理組合の理事の方はもちろん、一区分所有者としても確認できる内容です。

STEP1：管理組合の「管理委託契約書」で内訳を確認する

まずは、管理組合が管理会社と締結している「管理委託契約書」および、その別紙である「管理事務の内容及び実施方法」などを確認しましょう。これらの書類は、管理組合が保管しており、理事会に依頼すれば閲覧できます。

（記載例）管理委託契約書 別紙での確認ポイント ・事務管理業務：月額〇〇円 ・管理員業務：月額〇〇円（勤務時間：月～金 9:00～17:00 等） ・清掃業務：月額〇〇円（日常清掃 週5回、定期清掃 年2回 等） ・建物・設備管理業務：月額〇〇円（エレベーター保守点検、消防設備点検 等）

（表が表示されない場合: 管理委託契約書 別紙での確認ポイント ・事務管理業務：月額〇〇円 ・管理員業務：月額〇〇円（勤務時間：月～金 9:00～17:00 等） ・清掃業務：月額〇〇円（日常清掃 週5回、定期清掃 年2回 等） ・建物・設備管理業務：月額〇〇円（エレベーター保守点検、消防設備点検 等）。詳細は出典参照）

ここで確認すべきは、「1戸あたりの月額管理委託費」と、その「詳細な内訳」です。もし「管理業務一式 〇〇円」といった大まかな記載しかない場合は、次のステップに進みましょう。契約書のチェックポイントとして、業務内容の詳細確認、実施状況の検証、契約と実施業務のズレ確認を推奨します。

STEP2：国土交通省の統計データと自身のマンションを比較する

STEP1で確認した「1戸あたりの月額管理委託費」を、本記事で紹介した国土交通省の戸数別データと比較します。

比較のポイント

• マンションの総戸数が同じ規模のデータと比較する。
• 平均値から大幅に高い（例えば1.5倍以上など）場合は、その要因を考察する（設備が豪華、管理員が24時間常駐している、など）。
• 平均値と比べて妥当な範囲であっても、サービスの質に不満がある場合は、見直しの余地があります。

この比較は、あくまで客観的な相場観を掴むためのものです。この時点で「高い」と即断するのではなく、冷静に分析を進めることが肝心です。同じ地域・同規模のマンションの管理委託費と比較することが重要で、国土交通省の「マンション総合調査結果」は5年ごとに公表され、最新版（令和5年度実施、2024年公表）が現在の公的基準として機能しています。

STEP3：詳細な内訳が不明な場合は管理会社に明細を請求する

管理委託契約書を見ても詳細な内訳が分からない場合や、比較の結果、費用が割高だと感じた場合は、管理組合（理事会）を通じて管理会社に費用の詳細な見積明細書の提出を求めましょう。

正当な理由があれば、管理会社は明細を開示する義務があります。この明細をもとに、どの項目が相場より高いのか、不要なサービスが含まれていないかなどを具体的に検討することができます。見積もり依頼の際は、以下の詳細項目の明細を求めることで、一式見積りの不透明性を排除できます：日常清掃費（頻度・範囲）、管理員配置人数・勤務時間、設備点検（エレベーター・給排水・消防等）の種類と頻度、会計管理・総会資料作成費用、その他システム使用料や契約更新手数料の有無。

実務ヒント│管理委託費の削減・見直しを成功させる重要ポイント

管理委託費の見直しは、単に安さを追求するだけでは管理の質の低下を招き、結果としてマンションの資産価値を損なうことになりかねません。ここでは、見直しを成功させるための実務的なポイントを解説します。

相見積もりは2〜3社に絞るべき理由【実務的アドバイス】

管理会社の見直しを検討する際、複数の会社から見積もりを取る「相見積もり」は有効な手段です。しかし、手当たり次第に5社も6社も見積もりを依頼するのは避けるべきです。

なぜなら、精度の高い見積もりを作成するために、管理会社は現地調査、設備仕様の確認、各種点検業者との打ち合わせ、理事会との面談など、多大な時間と労力を費やすからです。多くの会社は、あまりに多くの競合がいる案件には、真剣な提案をためらったり、参加自体を辞退したりする傾向があります。特に20～40戸程度の中小規模マンションでは、その傾向が顕著です。組合側の要望が強すぎると、管理会社から敬遠される恐れがあり、20～40戸程度のマンションでは管理会社が積極的に管理を取得しようとしない場合もあります。

経験上、真剣な提案を引き出すためには、事前に理事会で候補を2～3社に絞り込み、誠実な姿勢で依頼することが、結果的に良い条件の提案に繋がります。管理委託内容の精査および、会計状況、そして1棟全体の管理費等の見積もり作成をするには3～4回ほど現地に足を運び、また清掃会社、EV点検、消防、警備など多岐にわたって外注先会社との打ち合わせを行ったうえで理事会数名との面談も数回こなすため、労力がかかります。このくらいの規模であれば、管理会社としても参加しやすいです。

見積もりでは「一式」を避け、詳細項目の提示を求める

相見積もりを依頼する際は、必ず「事務管理費」「管理員業務費」「清掃業務費」など、項目ごとの詳細な金額を提示するように求めましょう。「管理業務一式」という見積もりでは、どの部分でコスト削減が可能か比較検討できません。

現在の管理仕様（管理員の勤務時間、清掃頻度など）を正確に伝えた上で、同じ条件での見積もりを依頼することが、公正な比較の前提となります。建物管理委託契約における清掃品質の明確化（清掃範囲・頻度・作業時間帯をあらかじめ定める）も重要です。

デベロッパー系管理会社（月額2,200～1,500円/戸）と独立系（1,500～1,100円/戸）の費用差を参考に、会社タイプ別の目安も考慮してください。

管理会社の変更には「普通決議」が必要

最終的に管理会社を変更する場合、管理組合の総会での決議が必要になります。

管理委託契約の変更は、原則として「普通決議」（区分所有者および議決権の各過半数の賛成）が必要です。ただし、ご自身のマンションの管理規約で「特別決議」（区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成）など、より厳しい要件が定められている場合もあります。必ずご自身のマンションの管理規約を確認してください。

管理規約の定めが優先され、現契約の解約/更新条項を確認してください。

まとめ

本記事では、マンションの管理委託費の内訳と平均相場について、国土交通省の最新データを基に解説しました。

• 管理委託費の定義: 管理組合が管理会社に支払う業務委託料であり、「管理費」の中から支払われる。
• 全国平均相場: 1戸あたり月額10,838円（令和5年度調査）。ただし、マンションの戸数規模で単価は大きく変動する。
• 適正価格の判断: まずは管理委託契約書を確認し、自宅マンションの規模に合った国交省データと比較することが重要。
• 見直しのポイント: 単なるコストカットではなく、管理の質を維持することが大前提。相見積もりは2～3社に絞り、詳細な内訳で比較検討することが成功のカギとなる。

管理委託費を適正化することは、単なる支出の削減に留まりません。無駄をなくし、必要なサービスに適正な費用を投じることで、管理の質を高め、長期的にマンション全体の資産価値を維持・向上させることに繋がります。この記事が、皆さんのマンション管理を考える上での一助となれば幸いです。

監修・利害関係開示・免責事項

【監修者情報】

• 資格： 宅地建物取引士
• 所属： 独立ライター（不動産関連執筆専門）
• 利害関係： 当方は管理会社紹介・仲介業務を行っていません

【情報の性質】
本記事は、分譲マンションの管理委託費に関する一般的な情報提供を目的としています。筆者が保有する宅地建物取引士の知識と、信頼できる公的情報源に基づき作成されていますが、特定のマンションにおける費用の妥当性や、個別具体的な案件に関する法的助言を行うものではありません。

管理委託費に関する最終的な判断や、管理会社との交渉・契約等については、ご自身の責任において行ってください。また、法令や各種制度は改正される可能性があります。実際の意思決定にあたっては、必ず：

1. 最新の法令
2. ご自身のマンション管理規約・管理委託契約書
3. 必要に応じて弁護士・税理士等の専門家

上記を優先してください。

【調査時点】
本記事に引用する統計データは、国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」（2024年4月26日公表）に基づいています。次回の調査結果（令和6年度分）は2025年以降に公表される可能性がありますので、最新の情報は国土交通省の公式サイトでご確認ください。

参考資料

• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果について」（2024年4月26日公表）: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html
• 国土交通省「標準管理委託契約書」（令和6年3月改訂）: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000053.html
• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」: https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069