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リゾートマンションの管理費滞納問題と対策：宅地建物取引士の視点から

リゾートマンションの管理費滞納は、多くの管理組合が直面する深刻な問題です。特に、利用頻度の低い不在オーナーの増加や、バブル期に建設された建物の老朽化が、この問題をさらに複雑にしています。「遠方に住んでいて連絡が取れない」「相続が発生して所有者が誰かわからない」といったリゾート物件特有の課題もあり、対策が後手に回りがちです。また、熱海、越後湯沢、北海道のスキーリゾート物件などで顕著な滞納傾向が見られ、滞納者は「支払えない」層（相続発生による負担増、固定資産税減額の不在）と「支払わない」層（管理費値上げへの不満）の二層構造をなしています。さらに、高経年化に伴う理事長等による横領事案の増加も、滞納問題を助長する要因の一つです。

しかし、管理費の滞納を放置すれば、マンションの清掃や点検といった日常管理に支障をきたし、長期的には大規模修繕の資金が枯渇する恐れがあります。その結果、建物の劣化が進行し、資産価値の著しい下落につながりかねません。修繕積立金が予定通り集まらず共用施設の維持が困難になると、競売価格の下落を招き、悪質な落札者増加によるさらなる滞納の悪循環が生じる可能性もあります。

この記事では、宅地建物取引士の視点から、リゾートマンションの管理費滞納問題に悩む管理組合の役員様や区分所有者の皆様に向けて、その原因から法的に正しく実効性のある対策までを網羅的に解説します。予防策から最終的な法的措置まで、段階的に何をすべきかを理解し、大切な資産を守るための第一歩を踏み出しましょう。本記事は2025年12月23日時点の一般的な情報に基づくものであり、個別の事案に対する法的な助言を示すものではありません。法令や制度は改正される可能性があるため、最新情報を専門家に確認してください。

背景知識：リゾートマンション特有の滞納原因と深刻な影響

管理費の滞納問題に取り組む前に、なぜリゾートマンションで特にこの問題が起こりやすいのか、その構造を理解することが重要です。また、混同されがちな「管理費」と「修繕積立金」の違いを明確に把握しておく必要もあります。

用語の整理：管理費、修繕積立金、管理委託費の違い

まず、マンション管理に関わる3つの重要な費用について整理します。これらの違いを理解することは、管理組合の財政状況を正しく把握するための第一歩です。

費用項目	支払う人	受け取る人	主な使途
管理費	区分所有者	管理組合	日常の管理（清掃、共用部の光熱費、小修繕、管理会社への委託費など）
修繕積立金	区分所有者	管理組合	将来の大規模修繕工事（外壁塗装、屋上防水など）に備える積立金
管理委託費	管理組合	管理会社	管理業務を委託した管理会社へ支払う報酬

表が表示されない場合の代替記述：管理費 – 支払う人: 区分所有者、受け取る人: 管理組合、主な使途: 日常の管理（清掃、共用部の光熱費、小修繕、管理会社への委託費など）。修繕積立金 – 支払う人: 区分所有者、受け取る人: 管理組合、主な使途: 将来の大規模修繕工事（外壁塗装、屋上防水など）に備える積立金。管理委託費 – 支払う人: 管理組合、受け取る人: 管理会社、主な使途: 管理業務を委託した管理会社へ支払う報酬。

区分所有者は「管理費」と「修繕積立金」を管理組合に支払い、管理組合はその中から管理会社へ「管理委託費」を支払います。このお金の流れが滞ると、マンションの健全な維持管理が困難になります。

リゾート物件に多い2つの滞納原因

リゾートマンションの管理費滞納には、一般的なマンションとは異なる特有の原因が存在します。

1. 不在オーナーの増加と管理への無関心
   リゾートマンションは、所有者が居住せず、年に数回利用するだけの「不在オーナー」が多数を占めます。そのため、マンション管理への関心が薄れやすく、管理費の支払いを忘れがちになったり、重要性を軽視したりする傾向があります。また、所有者の高齢化や相続により、連絡先が不明になるケースも少なくありません。相続発生時のリスクとして、相続放棄される部屋が増加する現象も見られ、管理組合の債権回収をさらに困難にしています。
2. 建物の高経年化と修繕費の高騰
   多くのリゾートマンションが建設されたバブル期から30年以上が経過し、建物は一斉に大規模修繕の時期を迎えています。しかし、当初の修繕積立金計画が甘く、必要な資金が不足している組合が少なくありません。修繕積立金の値上げが滞納の引き金となり、さらに資金不足に陥るという悪循環に陥ることもあります。

【国土交通省データ】マンション管理費の滞納状況

この問題は一部のマンションだけのものではありません。国土交通省の調査によれば、管理費や修繕積立金に「3ヶ月以上の滞納がある」と回答した管理組合の割合は24.8%にのぼります（出典：国土交通省「令和3年度マンション総合調査結果」、2021年公表。2025年現在も類似の傾向が継続しているとみられるが、最新の令和5年度調査で確認を推奨）。約4分の1のマンションで、すでに滞納が常態化していることがわかります。

滞納が引き起こす資産価値下落のシナリオ

ひとたび管理費の滞納が発生し、それを放置すると、以下のような深刻なシナリオをたどる危険性があります。

1. 日常管理の質の低下：清掃が行き届かなくなり、共用部の電灯が切れたままになるなど、住環境が悪化します。
2. 修繕積立金の不足：計画的な修繕ができず、建物の劣化が進行。雨漏りや設備の故障が頻発します。
3. 資産価値の下落：建物の老朽化と管理不全により、物件の市場価値が大幅に下落。売却したくても買い手がつかなくなります。
4. 負のスパイラル：最終的に競売にかけられても、滞納管理費の負担を嫌気されて買い手がつかず、低価格で落札されます。結果として、さらなる管理費滞納を引き起こす可能性のある所有者が入居し、管理組合の機能不全が加速する恐れがあります。特にリゾート物件では、買い手不足により競売期間が長期化するケースも報告されています。

手続・対応ステップ：【段階別】管理費滞納への法的対応フロー

管理費の滞納が確認された場合、管理組合は感情的にならず、法的な手続きに沿って段階的に対応を進めることが重要です。ここでは、初期対応から最終手段である競売請求までの具体的なフローを解説します。管理組合役員が個別の滞納者への交渉を行う際は、非弁行為（弁護士法で禁止される非専門家による法的代理行為）に該当しないよう、事実確認や督促状送付などの限定的な範囲に留め、法的判断を伴う部分は弁護士や司法書士などの専門家に依頼してください。

【STEP 1】督促と時効の管理（原則5年）

滞納が発生したら、まずは電話や書面で支払いを促す「督促」から始めます。初期段階で解決できるケースも多いため、迅速な対応が肝心です。通常、滞納後3ヶ月間は管理会社が督促を行い、その後管理組合が対応しますが、自主管理の場合は組合が全面的に担います。

ここで絶対に忘れてはならないのが「消滅時効」の管理です。2020年4月1日に施行された改正民法により、管理費債権の消滅時効は原則として権利を行使できることを知った時から5年となりました（民法第166条）。時効の完成を防ぐためには、「裁判上の請求」や「支払督促」「承認（滞納者自身が債務を認めること）」などの手続き（時効の完成猶予・更新）が必要です。単に督促状を送り続けるだけでは時効は止まりませんので、注意が必要です。この時効管理は法的判断を伴うため、早い段階で専門家に相談することを推奨します。

【STEP 2】内容証明郵便による正式な請求

複数回の督促にも応じない場合は、次のステップとして「内容証明郵便」を送付します。これは、いつ、誰が、どのような内容の文書を送ったかを郵便局が証明してくれるサービスです。

内容証明郵便自体に法的な強制力はありませんが、滞納者に対して「管理組合が法的手続きを準備している」という強い意思を示すことができ、心理的なプレッシャーを与えて支払いを促す効果が期待できます。この段階から弁護士に依頼することも有効な手段です。管理規約に遅延損害金（通常年利5-8%相当）や違約金の条項を設けている場合、元金に加えてこれらを請求可能です（マンション標準管理規約第60条、第69条参照：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000057.html、2023年改正版）。

【STEP 3】法的措置の検討（支払督促・少額訴訟）

内容証明郵便を送っても支払いがない場合は、いよいよ裁判所を通じた法的手続きを検討します。主に以下の2つの方法があります。これらの手続きは非弁行為のリスクが高いため、弁護士や司法書士への依頼を強くおすすめします。

手続き	特徴	メリット	デメリット
支払督促	書類審査のみで行われる簡易・迅速な手続き。裁判所に出向く必要がない。	費用が安く、手続きが早い。	相手方が異議を申し立てると、通常の訴訟に移行する。
少額訴訟	60万円以下の金銭請求に限り、原則1回の期日で判決が出る手続き。	審理が1日で終わるため、解決までが早い。	相手方が希望すれば通常訴訟に移行することがある。証拠や主張を事前に準備する必要がある。

表が表示されない場合の代替記述：支払督促 – 特徴: 書類審査のみで行われる簡易・迅速な手続き。裁判所に出向く必要がない。メリット: 費用が安く、手続きが早い。デメリット: 相手方が異議を申し立てると、通常の訴訟に移行する。少額訴訟 – 特徴: 60万円以下の金銭請求に限り、原則1回の期日で判決が出る手続き。メリット: 審理が1日で終わるため、解決までが早い。デメリット: 相手方が希望すれば通常訴訟に移行することがある。証拠や主張を事前に準備する必要がある。

どちらの手続きを選択するかは、滞納額や滞納者の状況によって異なります。

【STEP 4】最終手段：区分所有権の競売請求

あらゆる手段を尽くしても解決しない場合の最終手段が、区分所有法第59条に基づく「区分所有権の競売請求」です。これは、管理組合が裁判所に申し立て、滞納者の住戸を強制的に競売にかける手続きです。ただし、この手続きを実行するには、総会で区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成による「特別決議」（区分所有法第59条、管理規約で要件変更が可能の場合あり）が必要です。これは非常に厳しい要件であり、管理組合の強い意志と団結が求められます。また、競売で物件が売却されても、滞納管理費の全額を回収できるとは限らないというリスクもあります。管理費滞納を引き継ぐため裁判所評価額が大きく下落し、落札後も滞納する悪質な落札者が散見される現状を考慮し、慎重に検討してください。

FAQ：リゾートマンションの管理費滞納に関するよくある質問

ここでは、リゾートマンションの管理費滞納に関して、管理組合の役員から寄せられることが多い質問にお答えします。これらは一般的な情報提供であり、個別の法的判断を伴う助言ではありません。

Q. 滞納者の連絡先が不明な場合はどうすればよいですか？

A. まずは、管理組合が保管している区分所有者名簿や緊急連絡先を確認します。それでも連絡が取れない場合は、法務局で不動産登記簿謄本を取得し、所有者の氏名と住所を確認します。もし所有者が死亡していることが判明した場合は、戸籍をたどって相続人を調査する必要があります。所有者不在かつ相続が発生した場合、管理組合は弁護士に相続人調査を依頼し、家庭裁判所に相続財産管理人選任申立てを検討することも有効な手段です。これらの調査は専門的な知識を要するため、弁護士や司法書士に依頼するのが一般的です。

Q. 前の所有者の滞納分は、新しい所有者に請求できますか？

A. はい、請求できます。区分所有法第8条では、売買などによって新たに区分所有者となった者（特定承継人）は、前の所有者が滞納していた管理費や修繕積立金についても支払う義務を負うと定められています。これは非常に強力な規定であり、管理組合の債権を保護する上で重要な役割を果たします。売買契約の際には、滞納管理費がないか必ず確認し、もしあれば精算方法を取り決めることが不可欠です。所有権移転時、新しい区分所有者には前オーナーの滞納管理費等を請求可能で、売却時に滞納分と売却額を相殺させる実務手法も活用可能です（ただし、個人間交渉の詳細は個別契約による）。

Q. 滞納者の部屋の賃借人から直接、滞納管理費を回収できますか？

A. 原則として、直接回収することは困難です。賃貸借契約はあくまでオーナー（滞納者）と賃借人の間の契約であり、管理組合は契約の当事者ではないため、賃借人に直接支払いを法的に強制することはできません。ただし、管理規約改正で「代位支払い」条項を設定し、区分所有者と賃借人と管理組合理長の三者で、「区分所有者が管理費滞納した場合、直接賃借人が支払う」旨の誓約書を事前に結べば、回収できる可能性があります（区分所有法第39条による普通決議で規約改正可能。法的有効性は債権譲渡契約に基づくか連帯債務形態によるが、賃借人への拘束力に限定があり、判例等で有効性が確認される場合に限る。最新判例確認を）。その有効性は契約内容によるため、専門家への相談が不可欠です。

実務ヒント：滞納を未然に防ぐ管理体制の改善策

滞納が発生してから対応する「事後対応」も重要ですが、それ以上に大切なのが、滞納を未然に防ぐ「予防策」と健全な管理体制の構築です。

管理規約の見直し：対応基準と遅延損害金を明確化する

管理組合として、滞納に対して毅然とした対応をとるためには、その根拠となるルールを管理規約に明記しておくことが不可欠です。管理組合内で「滞納○ヶ月で内容証明郵便発送」「△ヶ月以上で支払督促」といった対応基準を決定・周知し、区分所有者名簿を定期的に整備しましょう。

（記載例）マンション標準管理規約 第60条3項 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年率●●の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

表が表示されない場合の代替記述：（記載例）マンション標準管理規約 第60条3項 – 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年率●●の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

上記のように、遅延損害金の利率や、督促にかかった費用（弁護士費用など）を請求できる旨を規約に定めておけば、滞納の抑止力になります。こうした管理規約の変更は、総会における「普通決議」（区分所有者および議決権の各過半数）で可能です（区分所有法第39条及びマンション標準管理規約第48条。管理規約に別段の定めがある場合は管理規約が優先）。

また、区分所有法第58条に基づき、管理組合総会決議（区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数）により、滞納者に対する共用部分の使用差止め（プール等）を検討できますが、無制限ではなく決議要件を満たすことが必須です。

徴収方法の効率化：口座振替の導入

管理費の徴収方法を「銀行振込」にしている場合、うっかり支払いを忘れるケースが発生しやすくなります。これを防ぐ最も効果的な方法は、「口座振替（自動引き落とし）」を導入することです。手続きの手間はかかりますが、導入後は滞納率が大幅に改善される事例が報告されています（2024年前後推定の実績に基づく一般傾向。公的統計で最新確認を）。

管理会社の変更・見直しは「2～3社」への相見積もりが現実的

現在の管理会社の対応に不満がある場合や、コスト削減を目指す場合、管理会社の変更を検討するのも一つの手です。その際、複数の会社から見積もり（相見積もり）を取ることが一般的です。

しかし、やみくもに多くの会社へ声をかけるのは得策ではありません。管理会社は、見積もりを作成するために現地調査や各種点検会社との打ち合わせなど、多大な労力を費やします。組合側の要望が強すぎると、管理会社から敬遠される恐れがあります。特に20～40戸程度の中小規模マンションの場合、5社や6社への依頼は見積もりを受け入れてくれる会社が少なくなりがちです。管理委託内容の精査、会計状況の確認、1棟全体の見積もり作成には3～4回の現地訪問、清掃会社・EV点検・消防・警備などの外注先との打ち合わせ、理事会との面談が伴うためです。結論として、相見積もりは2～3社に絞るのが現実的です。その上で、見積書の内訳が「一式」の場合、詳細な項目ごとの金額を追加依頼するよう推奨し、サービス内容とコストのバランスを慎重に比較検討しましょう。

購入前のチェックとして、過去数年分の収支報告書、修繕履歴、将来修繕予定、積立金残高・不足見込み、管理組合の活動状況、滞納率を確認してください。築年数経過物件や利用者高齢化マンションでは、管理が形骸化しているケースに注意が必要です。

まとめ：専門家と連携し、リゾートマンションの資産価値を守るために

リゾートマンションの管理費滞納問題は、放置すれば資産価値を著しく損なう深刻なリスクです。問題解決のためには、まず管理組合が主体となって、本記事で紹介したような段階的な対応を粘り強く進めることが不可欠です。

1. 現状把握：滞納の構造的原因と、自分たちのマンションの財務状況を正確に理解する。
2. 段階的対応：督促から始め、時効を管理しつつ、必要に応じて法的手続きへと移行する。
3. 予防策の実施：管理規約を見直し、口座振替を導入するなど、滞納が発生しにくい仕組みを作る。

そして、特にリゾートマンションの複雑な事案では、専門家の活用が成功の鍵を握ります。強制執行の流れ（支払督促→執行文付与→差押え→競売）は裁判所手続きを全て経由するため迅速性に欠け、リゾート物件特有の課題を考慮してください。

相談先	主な役割
各都道府県のマンション管理相談窓口	マンション管理適正化法に基づく制度の概要や一般的な情報提供。最初の相談先として有用（都道府県別リストは国土交通省サイトで確認を）。
マンション管理士（国家資格）	管理組合の運営全般に関するアドバイスや、規約改正のサポート。管理組合の顧問として長期的な視点で支援。個別助言ではなく一般的な相談に活用。
弁護士・司法書士	内容証明郵便の作成、相続人調査、支払督促や訴訟、競売請求といった法的手続きの代理。

表が表示されない場合の代替記述：相談先: 各都道府県のマンション管理相談窓口 – 主な役割: マンション管理適正化法に基づく制度の概要や一般的な情報提供。最初の相談先として有用。相談先: マンション管理士（国家資格） – 主な役割: 管理組合の運営全般に関するアドバイスや、規約改正のサポート。管理組合の顧問として長期的な視点で支援。相談先: 弁護士・司法書士 – 主な役割: 内容証明郵便の作成、相続人調査、支払督促や訴訟、競売請求といった法的手続きの代理。

重要なのは、管理組合の役員だけで抱え込まないことです。督促状の送付といった事実行為は管理組合でも行えますが、法的判断を伴う交渉や訴訟代理は、弁護士法で禁止されている「非弁行為」にあたる恐れがあります。どの段階でどの専門家に相談すべきかを見極め、適切に連携することが、リスクを回避し、確実な解決へとつながります。

行動を起こすことで、リゾートマンションの快適な環境と大切な資産価値を守り抜きましょう。

免責事項

本記事は、リゾートマンションの管理費滞納問題に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、個別の事案に対する法的な助言や見解を示すものではありません。個別の案件については、必ず弁護士等の専門家にご相談ください。また、法令や制度は改正されることがありますので、最新の情報をご確認ください。

参考資料

• 国土交通省「令和３年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html）
• 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000057.html）
• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069）
• e-Gov法令検索「民法」（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089）
• e-Gov法令検索「弁護士法」（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=324AC0000000205）