マンション管理会社 評判 ランキング2025｜法改正対応の失敗しない5ステップ

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マンション管理会社の変更や見直しを検討する際、多くの方が「マンション管理会社 評判 ランキング」といったキーワードで検索するでしょう。しかし、ネット上のランキングを鵜呑みにするのは危険です。ランキング上位の会社が、あなたのマンションにとって最適なパートナーとは限らないからです。2022年に施行された改正マンション管理適正化法により、管理の質を客観的に評価する仕組みが整い、管理会社選びの基準は大きく変わりました。

この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、2026年を見据えたマンション管理会社選びで失敗しないための法的根拠と実践的なステップを解説します。単なる評判ランキングに依存するのではなく、客観的な指標と法令に基づき、ご自身のマンションに最適な「信頼できる優良業者」を比較・選定する方法をお伝えします。管理組合の理事として後悔のない選択をするために、ぜひ最後までご覧ください。

法改正タイムライン（2025-2026年）

• 2025年10月17日: マンション標準管理規約改正（2026年4月1日施行の改正区分所有法に対応）。
• 2025年末： マンション管理適正化法改正施行（管理不全対応の強化）。管理会社の業務監視が厳格化され、選定時の透明性要件が増す可能性。
• 2026年4月1日： 区分所有法改正施行（重要事項の決議要件緩和）。管理委託契約変更などのプロセスが簡素化される見込み。

これらの改正を踏まえ、管理会社選びのタイミングを計画的に進めることが重要です。詳細は施行前に専門家（マンション管理士等）に相談してください。

はじめに：なぜ今、マンション管理会社選びが重要なのか

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を保つ上で、管理会社の役割は極めて重要です。特に近年、法改正などを背景に、管理会社選びの重要性はさらに高まっています。

2022年施行の改正マンション管理適正化法の影響

2022年4月に施行された改正マンション管理適正化法は、管理会社選びの大きな転換点となりました。この改正により、マンションの管理計画を地方公共団体が認定する「管理計画認定制度」が創設されました。

これにより、管理組合の運営や修繕計画が適切であるかどうかが公的に評価されるようになり、適切な管理計画の策定・実行をサポートできる能力が管理会社に一層求められるようになったのです（出典：国土交通省「マンション管理について」）。

「ランキング1位＝あなたのマンションに最適」ではない理由

インターネット上には様々なマンション管理会社の評判ランキングが存在しますが、その評価基準はサイトによってまちまちです。単に会社の規模（受託戸数）が大きい順に並べたものもあれば、特定の調査（例：顧客満足度）に基づいたものもあります。

しかし、重要なのは以下の点です。

• 大規模マンションと小規模マンションでは、求められるサービスが違う
• 築年数が浅いマンションと古いマンションでは、修繕に関する課題が違う
• 居住者の年齢層によって、コミュニティ形成支援のニーズが違う

ランキングはあくまで参考情報の一つです。ランキングの順位だけで判断せず、自分たちのマンションが抱える固有の課題を解決してくれる会社かどうかを見極める視点が不可欠です。これらのランキングは、会社の全体像を示す参考にはなりますが、個別のマンションの状況に即した適合性を保証するものではなく、法的・公的制度に基づく確認を優先してください。

評判ランキングの前に！管理会社選びで知るべき3つの法的視点

安易にランキング情報に飛びつく前に、すべての管理組合が知っておくべき公的な制度や法律があります。これらは信頼できる管理会社を見極めるための土台となる知識です。

視点1：国土交通省への登録は必須義務【マンション管理適正化法】

マンションの管理組合から委託を受けて管理業務を行う事業者は、マンション管理適正化法に基づき、国土交通大臣の登録を受けることが義務付けられています。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第3条
マンション管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければならない。
（出典：e-Gov法令検索）

候補となっている会社がこの登録を受けているかを確認することは、管理会社選びの第一歩であり、最低条件です。無登録の業者と契約することは絶対に避けなければなりません。登録状況は国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で確認できます。

視点2：公的評価「管理計画認定制度」とは？

「管理計画認定制度」は、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、そのマンションが所在する地方公共団体（市区町村）から認定を受けられる制度です。

この制度は「管理会社」ではなく、「マンション（管理組合）」自体を評価するものです。認定を受けることで、以下のようなメリットが期待できます。

• 住宅金融支援機構の「フラット35」や「マンション共用部分リフォーム融資」で金利優遇を受けられる場合がある。
• マンションの管理状態が良好であることが市場で評価され、資産価値の維持・向上につながる可能性がある。

優れた管理会社は、この認定取得を積極的にサポートしてくれるはずです。管理会社選定の際には、「管理計画認定制度の取得支援実績があるか」を一つの判断基準にすると良いでしょう。

視点3：「管理適正評価制度」は会社の優劣を決めるものではない

注意：公的な「管理計画認定制度」と、民間団体による「管理適正評価制度」は全く別の制度です。混同しないようにしましょう。

「管理適正評価制度」は、民間団体が運営する、会員企業の管理業務運営状況などを評価する自主的な仕組みです。企業のコンプライアンス体制や情報開示の姿勢などを星の数（☆1～☆5の5段階評価）で示します。

【重要】この制度は「管理会社の運営品質」を評価するものであり、個別のマンションでの管理サービスの質を直接保証するものではありません。

ここで重要なのは、両者の違いを正確に理解することです。

制度名	管理計画認定制度	管理適正評価制度
評価主体	地方公共団体（市区町村）	民間団体
評価対象	マンション（管理組合）	管理会社
目的	マンションの管理水準の向上	管理会社の透明性・信頼性の向上
根拠	マンション管理適正化法	民間団体の自主ルール

この評価制度で星が多いことは、その会社が情報開示などに積極的であるという点で、信頼性を判断する一つの参考にはなります。しかし、それが直接的に「個別のマンションでの管理サービスの質が高い」ことを保証するものではありません。この評価を絶対視するのではなく、あくまで多角的な判断材料の一つとして捉えることが重要です。

【参考】主要指標で比較するマンション管理会社

法的視点を押さえた上で、客観的なデータを参考に候補を絞り込むことは有効です。ここでは「事業規模」と「居住者評価」という2つの代表的な指標、そして会社の「タイプ」による特徴を見ていきましょう。
※以下のデータは2025年時点のものであり、2026年以降変動する可能性があります。

【事業規模で比較】受託戸数ランキングTOP5

管理戸数の多さは、会社の経営安定性や実績を示す一つの指標です。

順位	会社名	管理戸数
1位	日本ハウズイング	499,325戸
2位	東急コミュニティー	483,599戸
3位	大京アステージ	426,101戸
4位	長谷工コミュニティ	データ参照元に記載なし
5位	大和ライフネクスト	データ参照元に記載なし

ただし、戸数が多いからといって、必ずしも一つ一つのマンションへの対応が手厚いとは限りません。担当者一人あたりの担当棟数なども考慮する必要があります。

【居住者評価で比較】顧客満足度ランキングTOP5（首都圏）

実際にサービスを受けている居住者からの評価も重要な判断材料です。

順位	会社名	得点
1位	野村不動産パートナーズ	72.1点
2位	三井不動産レジデンシャルサービス	71.9点
3位	日本総合住生活	71.8点
4位	住友不動産建物サービス	データ参照元に記載なし
5位	三菱地所コミュニティ	データ参照元に記載なし

満足度調査は、フロント担当者の対応、費用の適切性、修繕対応など、多角的な項目で評価されているため参考になります。しかし、これもあくまで全体の平均的な評価であり、担当者によって満足度が左右される可能性は常にあります。

【企業特性で比較】デベロッパー系・独立系等のメリット・デメリット

管理会社は、その成り立ちによって主に3つのタイプに分類され、それぞれに特徴があります。

タイプ	主なメリット	主なデメリット
デベロッパー系 （不動産開発会社の子会社）	・親会社が分譲したマンションの場合、設計・施工情報に精通 ・ブランド力があり信頼性が高い	・管理委託費が比較的高めの傾向 ・親会社の意向が働きやすい場合がある
ゼネコン系 （建設会社の子会社）	・建物の構造や設備に強い ・大規模修繕工事のノウハウが豊富	・修繕工事を親会社に発注する傾向が強い場合がある
独立系 （親会社を持たない）	・競争原理が働き、管理委託費が比較的安い傾向 ・独自のサービスを展開していることがある	・会社の規模やノウハウに差が大きい ・財務基盤が弱い会社も存在する

ランキングの正しい活用法：これらの指標は、会社の優劣を決める絶対的なものではありません。自分たちのマンションが「規模のメリットを享受したいのか」「フロント担当者の質を重視したいのか」「コストを最優先したいのか」といった方針を固めるための、あくまで判断材料として活用しましょう。

失敗しない管理会社の選び方【5つの実践ステップ】

法的知識と客観的な指標を理解したら、いよいよ具体的な選定プロセスに入ります。以下の5つのステップで進めることで、論理的かつ効率的に最適なパートナーを見つけることができます。

STEP1：現状把握 – 自分たちのマンションの課題を可視化する

まず、現在の管理に対する不満や、将来的な課題を理事会で洗い出しましょう。

• 会計業務: 収支報告書の分かりやすさ、滞納者への対応は適切か？
• 清掃業務: 日常清掃や定期清掃の質は満足できるレベルか？
• フロント対応: 担当者からの連絡や報告は迅速・丁寧か？理事会への提案力はあるか？
• 修繕計画: 長期修繕計画は実態に合っているか？修繕積立金は将来的に不足しないか？

これらの課題をリストアップすることで、新しい管理会社に何を求めるかが明確になります。

STEP2：候補選定 – デベロッパー系か？独立系か？方針を決める

STEP1で可視化した課題に基づき、どのようなタイプの会社が良いか、大まかな方針を立てます。

• 例1： 築古で大規模修繕が近い → ゼネコン系や修繕に強い独立系が候補
• 例2： 管理費を少しでも抑えたい → 複数の独立系を比較検討
• 例3： 現状のデベロッパー系に不満はないが、惰性で継続している → 同タイプの他社や、評価の高い独立系と比較してみる

この段階で、前述のランキングなどを参考に、3～4社程度の候補をリストアップします。選定時には、修繕積立金運用の透明性、理事会支援体制、トラブル対応事例を重視しましょう。

STEP3：見積依頼 – なぜ「2～3社」に絞るべきなのか？

リストアップした全社に見積もりを依頼したくなりますが、それは得策ではありません。見積もり依頼は、最終的に2～3社に絞り込んでから行うことを強く推奨します。

なぜなら、管理会社が正確な見積もりを作成するには、以下のような多大な労力がかかるからです。

• 現地調査（3～4回の訪問）
• 現在の管理仕様書や長期修繕計画の精査
• 清掃、エレベーター保守、消防設備点検など、多数の協力会社との調整・見積取得
• 理事会へのプレゼンテーション準備

特に20～40戸程度の中小規模マンションの場合、5社や6社からの相見積もり依頼は、管理会社側から「労多くして受注確率が低い」と判断され、敬遠される可能性が高いです。一方、2～3社に絞った丁寧な依頼であれば、真剣な提案を引き出しやすいのが実情です。組合側の理想的な比較を望むあまり、過度な依頼をすると、かえって対応が得られにくくなるため、バランスを考慮してください。

STEP4：見積精査 -「一式」はNG！確認すべき契約項目

提出された見積書と管理委託契約書の案を精査します。この時、注意すべきは「一式」という記載です。

（記載例） 【避けるべき記載】 事務管理業務費：一式 〇〇円 【望ましい記載】 事務管理業務費：〇〇円 （内訳） ・基幹事務業務費（会計・出納）：XX円 ・基幹事務以外の事務管理業務費：YY円

【契約リスク警告】

費用の内訳が不明確な「一式」表記は、以下のリスクを招きます：

1. 費用根拠が不透明で、適正性の判断が不可能
2. 契約紛争時に「何が含まれるのか」が争点化する可能性
3. 管理内容の変更時に、増減額の計算根拠が不明確になる
4. 国土交通省「マンション標準管理委託契約書」の内訳明示要件に非適合

→ 見積書では、業務項目ごと（会計、清掃、施設管理等）に明確な単価・数量を記載させることが重要です。国土交通省が公表している「マンション標準管理委託契約書」を参考に、業務内容と費用が明確に対応しているかを確認しましょう。将来的な費用交渉の妨げになるだけでなく、契約の透明性を損なうため、絶対に避けてください。

STEP5：総会決議 – 変更・契約に必要な手続きと注意点

最終的な候補会社を1社に絞り込んだら、管理組合の総会に議案として提出し、組合員の承認を得る必要があります。

管理会社の変更（新たな管理委託契約の締結）は、区分所有法上、通常は集会の普通決議（議決権総数の過半数）で決定されます（出典：建物の区分所有等に関する法律 第三十九条）。ただし、ご自身のマンションの管理規約に別段の定めがないか、必ず確認してください。

総会では、なぜ管理会社を変更するのか、新しい会社に何を期待するのかを丁寧に説明し、組合員の合意形成を図ることが重要です。

【重要な法改正予告（2026年4月1日施行予定）】

区分所有法改正により、2026年4月1日から、以下の重要事項について決議要件が見直される予定です：

• 管理委託契約の変更（高額な費用変更を伴う場合）
• 大規模修繕計画の策定・変更　等

詳細は施行日前に管理組合の弁護士・マンション管理士に相談し、現在の規約適用状況および改正後の適用要件を確認してください。

出典：改正区分所有法（令和〇年法律第〇号、2026年4月1日施行予定）

マンション管理会社選びに関するよくある質問（FAQ）

Q. 管理会社の変更にはどのくらいの期間がかかりますか？

A. 専門家（宅地建物取引士・マンション管理士）として回答します。検討開始から新しい管理会社の業務開始まで、理事会での課題整理、候補選定、見積取得と精査、総会準備、そして現管理会社との契約解除手続きや新会社への引継ぎなど、多くのステップを踏む必要があるため、余裕を持って進めることをお勧めします。スケジュールには数ヶ月以上の期間を想定してください。

Q. 小規模マンション（20～40戸）でも良い会社は見つかりますか？

A. はい、見つかります。ただし、大手管理会社の中には、一定規模以上のマンションを主なターゲットとしている場合もあります。小規模マンションを得意とする独立系の管理会社も多く存在します。大切なのは、会社の規模だけでなく、自分たちのマンションに真摯に向き合ってくれるかどうかです。STEP3で解説したように、むやみに相見積もりを依頼するのではなく、数社に絞って丁寧なコミュニケーションを心がけることが、良いパートナーを見つける鍵となります。

Q. 管理費の削減だけを交渉するのはアリですか？

A. コスト意識は非常に重要ですが、「削減ありき」の交渉は注意が必要です。管理委託費を下げれば、当然提供されるサービスの質（例：清掃の頻度、フロント担当者の訪問回数など）も低下する可能性があります。大切なのは、現在の管理仕様が過剰でないかを見直し、必要なサービスを適正な価格で提供してくれる会社を探すという視点です。コストとサービスの質のバランスを総合的に判断することが、長期的な資産価値の維持につながります。

まとめ：信頼できるパートナー探しは、ランキングの先にある

今回は、マンション管理会社の評判ランキングに惑わされず、失敗しないための選び方について解説しました。

重要なポイントを振り返ります。

• 前提知識： ネット上の評判ランキングは参考程度に留め、マンション管理適正化法などの法的・公的な視点を持つことが重要です。特に「管理計画認定制度」と「管理適正評価制度」の違いは正しく理解しましょう。
• 比較検討： 「受託戸数」「満足度」「企業タイプ」といった複数の指標で会社を比較し、自分たちのマンションの課題に合った候補を絞り込みます。
• 実践ステップ： 成功の鍵は、課題の可視化と、2～3社に絞った丁寧な見積もりプロセスにあります。「一式」ではない、透明性の高い見積書を求めましょう。
• 最終判断： ランキングの順位ではなく、自分たちのマンションの課題を共有し、共に解決を目指してくれる「パートナー」として信頼できる会社かを見極めることが、最も重要です。

管理会社選びは、マンションの将来を左右する重要な決断です。この記事で紹介したステップを参考に、ぜひ理事会で議論を深め、皆様のマンションにとって最高のパートナーを見つけてください。

免責事項

本記事は、2025年6月時点の法令や情報に基づき、一般的な情報提供を目的として作成されたものです。個別のマンションの状況や、特定の契約内容に関する法的助言を行うものではありません。管理会社の選定や契約に関する最終的な判断は、必ず弁護士やマンション管理士等の専門家にご相談の上、ご自身の責任において行ってください。また、法改正等により情報が変更される可能性がありますので、最新の情報は国土交通省等の公式サイトをご確認ください。

参考資料

• 国土交通省. 「マンション管理について」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
• e-Gov法令検索. 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC0000000149（第3条登録義務関連）
• e-Gov法令検索. 「建物の区分所有等に関する法律」. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000079
• oricon ME Inc.. 「2025年 オリコン顧客満足度®調査 マンション管理会社 首都圏」. https://life.oricon.co.jp/rank_mansion-management/syutoken/
• マンション管理業協会等の業界統計資料（2025年版）