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修繕積立金の値上げを回避・軽減する方法はある？
突然の「修繕積立金値上げ」の通知に、驚きや不安を感じていませんか。「何か値上げを回避する合法的な方法はないか」とお探しの方もいらっしゃるかもしれません。結論から申し上げると、魔法のような即効性のある方法はありません。しかし、マンションの区分所有者として正しい知識を持ち、法律や管理規約に則った対策を講じることで、値上げを回避したり、上げ幅を最小限に抑えたりすることは十分に可能です。
この記事では、宅地建物取引士の視点から、修繕積立金の値上げ問題に直面した際に区分所有者が取るべき具体的なアクションを解説します。単に反対するのではなく、長期修繕計画の精査やコスト削減といった建設的な提案を通じて、ご自身の資産価値を守るための知識を身につけましょう。
※2025年現在の状況：マンション管理業の調査では、管理物件の約34%が修繕積立金不足に直面しており、「値上げ」による対応が最多の提案となっています（出典：業界調査に基づく）。
値上げ案が提示されたということは、裏を返せば、マンションの管理運営や将来計画について、区分所有者全員で見直す絶好の機会と捉えることもできます。
なぜ修繕積立金が不足し、値上げになるのか？
修繕積立金が不足する主な原因は、主に以下の2つです。
- 当初の積立額設定が低い: 新築分譲時に、修繕積立金が低く設定されているケースが多く見られます。国土交通省のガイドライン改定（令和3年）により、新築マンションの修繕積立金は基準額の0.6倍以上で設定し、値上げ幅は最大1.8倍を上限とする方針が示されています。
- 社会情勢の変化: 建設資材費や人件費の高騰、消費税率の引き上げなど、当初の計画時には予測できなかったコスト増が資金計画を圧迫します。
国土交通省の調査でも、約34.8%のマンションが長期修繕計画に対して積立額が不足していると回答しており、これは決して他人事ではありません（出典：国土交通省「マンション総合調査（平成30年度実施）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf ※ただし調査年が2018年であり、2025年現在の最新状況とは異なる可能性があります。更に詳しい情報は管理会社または自治体の相談窓口にお問い合わせください）。
値上げ回避の基本戦略は「計画の見直し」と「コスト削減」
値上げを回避するための基本的なアプローチは非常にシンプルです。
- 支出の根拠を見直す（長期修繕計画の精査）
- 支出そのものを減らす（管理費・工事費の削減）
感情的に反対するのではなく、これらの戦略に基づいた具体的な代替案を理事会や総会で提示することが、合意形成への近道となります。
背景知識：知っておくべき2つの重要用語
対策を検討する前に、混同しがちな「管理費」と「修繕積立金」、そして積立金の集め方である「均等積立方式」と「段階増額積立方式」の違いを正確に理解しておくことが不可欠です。
用語の区別①：管理費と修繕積立金
この2つの費用は、目的も会計も全く異なります。
| 項目 | 管理費 | 修繕積立金 |
|---|---|---|
| 目的 | 日常的な管理のため | 将来の大規模修繕のため |
| 主な使途 | ・共用部の清掃、光熱費 ・エレベーター等の保守点検費 ・管理会社への委託費 | ・外壁塗装、屋上防水工事 ・給排水管の更新工事 ・共用廊下の補修工事 |
| 会計 | 管理費会計 | 修繕積立金会計 |
（表の代替テキスト版：目的 – 管理費:日常的な管理のため / 修繕積立金:将来の大規模修繕のため。主な使途 – 管理費:共用部の清掃、光熱費、エレベーター等の保守点検費、管理会社への委託費 / 修繕積立金:外壁塗装、屋上防水工事、給排水管の更新工事、共用廊下の補修工事。会計 – 管理費:管理費会計 / 修繕積立金:修繕積立金会計。画面リーダー対応のためご利用ください。）
重要なのは、これらが別会計であるという点です。 つまり、日常管理に使われる「管理費」に余裕があっても、自動的に「修繕積立金」の不足分を補うことはできません。管理費会計の余剰金を修繕積立金会計に振り替える（充当する）には、管理組合の総会で決議する必要があります。これが、後述するコスト削減策が有効な理由です。
用語の区別②：均等積立方式と段階増額積立方式
修繕積立金の徴収方法には、大きく分けて2つの方式があります。
- 均等積立方式: 長期修繕計画で定められた期間に必要な修繕費用の総額を算出し、それを均等に割って毎月定額を積み立てる方式。将来的な値上げリスクが低いのが特徴です。
- 段階増額積立方式: 新築当初の積立額を低く抑え、5年ごとなど定期的に積立額を値上げしていく方式。分譲時の負担は軽いですが、将来の負担増が前提となっています。
お住まいのマンションがどちらの方式を採用しているかによって、値上げ提案の背景が大きく異なります。
手続・対応ステップ：修繕積立金の値上げを回避・軽減する4つの対策
ここからは、値上げを回避・軽減するための具体的な4つの対策をステップ・バイ・ステップで解説します。
【対策1】根拠を見直す：長期修繕計画そのものを精査する
修繕積立金の金額は、長期修繕計画に基づいて算出されます。したがって、値上げの妥当性を判断するには、まず大元である長期修繕計画の内容を精査することが最も重要です。
国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和3年改定、令和6年一部更新）では、以下の点が示されています。
- 計画期間: 30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とする。
- 見直し周期: 5年程度ごとに計画を見直すことが推奨される。
- 大規模修繕の周期: 12年程度とすることが一般的。ただし、建物の劣化状況や設備の種類により、実際には11～15年の幅で計画される場合もあります。
ご自身のマンションの計画がこれらの基準を満たしているか、また、計画に含まれる工事項目が過剰でないか、修繕周期が短すぎないかなどを確認しましょう。理事会に依頼して計画書の開示を求め、疑問点があれば質問状などで質すことが第一歩です。第三者の専門家（マンション管理士や建築士）に計画の妥当性評価を依頼するのも有効な手段です。
⚠️ 注記：長期修繕計画の妥当性判断には建築・設計の専門知識が必要です。疑問がある場合は、マンション管理士・一級建築士・設計監理アドバイザーへの相談をお勧めします。相談費用は管理組合から負担するよう総会で提案できます。
詳細は、ご自身のマンションの長期修繕計画書に記載された修繕周期をご確認ください（出典：国土交通省『マンションの修繕積立金に関するガイドライン』 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf）。
【対策2】支出を減らす：管理費会計のコストを削減する
前述の通り、管理費会計の支出を削減し、そこで生まれた余剰金を総会決議を経て修繕積立金に充当することは、値上げを回避する直接的な手段となります。
削減のターゲットとなる主な項目は以下の通りです。
- 管理委託費: 管理会社へ支払う費用（一式見積もりではなく、細分化した項目ごとの精査を推奨）。
- 清掃・設備点検費: エレベーター、消防設備などの各種点検費用（外注先の個別精査）。
- 共用部の保険料、光熱費など。
特に効果が大きいのが管理委託費の見直しです。現在の管理会社との契約内容を精査し、複数の他社から相見積もりを取得することで、コスト削減の余地が見つかることがあります。実際に、48戸のマンションで年間約120万円の管理委託費削減に成功した例もあります（出典：業界事例）。
【実務上の注意点】管理会社への相見積もり依頼
相見積もりは有効です。一般的には2〜3社に依頼することが慣行ですが、貴マンションの管理規約や管理委託契約書で見積もり依頼数の制限がないか事前にご確認ください。複数の管理会社から比較見積もりを取得することは、区分所有者の権利です。ただし、管理委託内容の精査および会計状況の見積もり作成には、管理会社側が現地調査や外注先（清掃会社、EV点検、消防、警備など）との打ち合わせ、理事会との面談などで3〜4回の労力がかかる場合があります。小規模マンション（20〜40戸程度）では、管理会社が積極的に参加しにくい可能性もありますので、管理会社との円滑な関係維持に努めながら交渉を進めるのが実務的なコツです。
【対策3】工事費を抑える：大規模修繕工事の見積もり・仕様を精査する
最大の支出項目である大規模修繕工事の費用を抑えることができれば、積立金の値上げを回避できる可能性が高まります。
- 工事会社の選定方法を見直す: 管理会社に一任する「責任施工方式」だけでなく、設計と施工を分離して競争原理を働かせる「設計監理方式」を検討する。
- 複数の施工会社から見積もりを取得する: 複数の会社から見積もりを取ることで、価格の妥当性を比較検討できます（同様に2〜3社を目安に）。
- 工事の仕様・優先順位を見直す: 緊急性の低い工事を先送りしたり（築20年前後の計画外工事発生を考慮）、よりコストパフォーマンスの高い工法や材料に変更したりすることで、工事費全体を圧縮できないか検討します。
これらの精査は専門的な知識を要するため、大規模修繕コンサルタントなどの専門家を起用することが成功の鍵となります。
⚠️ 注記：工事費精査や見積もり比較は、高度な専門判断が必要です。大規模修繕コンサルタント等の第三者機関への委託を検討してください。費用は「管理組合の重要な支出」として正当性があります。
【対策4】集め方を変える：積立方式の変更や一時金を検討する
毎月の負担額を直接的に変更する方法も選択肢となります。
将来の急激な負担増を避けるため、「段階増額積立方式」から「均等積立積立方式」への変更は有効な選択肢です。
もし現在のマンションが「段階増額積立方式」を採用している場合、将来的な値上げは避けられません。そこで、総会で決議し、将来の負担が平準化される「均等積立方式」に変更することを提案するのも一つの手です。一度の変更で将来にわたる積立額が確定するため、長期的な資金計画が立てやすくなります。方式変更は区分所有法第39条およびマンション標準管理規約第60条に基づき、総会での普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）で可能です。ただし、管理規約で別段の定めがある場合はそれに従ってください。
また、月々の積立金の値上げを避ける最終手段として、大規模修繕の直前などに不足分を「一時金」として一括または分割で徴収する方法もあります。ただし、これは一度に大きな負担を強いるため、住民間の合意形成が難しく、滞納リスクも高まるため、慎重な検討が必要です。一時金の徴収も総会での普通決議が必要です。
FAQ：修繕積立金の値上げに関するよくある質問
修繕積立金の値上げに関して、特に多い3つの質問にお答えします。
Q1. 修繕積立金の値上げは拒否できますか？
A. いいえ、原則として拒否できません。管理組合の総会で、適法な手続き（区分所有法第39条およびマンション標準管理規約第60条に基づく普通決議）によって値上げが可決された場合、区分所有者はその決議に従う義務があります。ただし、管理規約で異なる定めがある場合はそれが優先されます。重要なのは、決議が行われる前に、本記事で紹介したような代替案を提示し、組合内で議論を尽くすことです。
【追記】ただし、区分所有者個人では判断が難しい場合も多いため、複数の区分所有者で弁護士・マンション管理士に相談することをお勧めします。相談費用は、管理組合の共用経費として負担することが可能です。
Q2. 長期修繕計画は何年ごとに見直すべきですか？
A. 国土交通省のガイドライン（令和3年改定、令和6年一部更新）では、5年程度ごとに見直すことが推奨されています。建物の劣化状況や社会経済情勢の変化に対応するため、定期的な見直しは不可欠です。もし長期間見直しがされていない場合は、理事会に見直しを提案しましょう。
Q3. 管理費を削減して修繕積立金に回せますか？
A. はい、可能です。ただし、自動的に振り替えられるわけではありません。管理費会計で生まれた余剰金を修繕積立金会計に繰り入れるためには、管理組合の総会でその旨を決議する（区分所有法第39条および標準管理規約第28条に基づく普通決議）必要があります。ただし、管理規約で異なる定めがある場合はそれが優先されます。コスト削減策と合わせて、会計間の資金移動を議案として上程することが必要です。
実務ヒント：値上げ案に反対・提案するための法的知識と手続き
ただ感情的に「値上げ反対！」と叫ぶだけでは、事態は好転しません。法的根拠に基づき、適切な手続きを踏むことが重要です。
修繕積立金の変更は「普通決議」が原則
まず知っておくべきは、修繕積立金の額の変更に必要な決議要件です。区分所有法第39条（集会の決議は、この法律または規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数により行う）および多くのマンションが準拠する「マンション標準管理規約」では、積立金額の変更は「普通決議」で決定できると定められています。ただし、ご自身のマンションの管理規約が異なる定めをしている場合、管理規約の記載が優先されます。具体的な決議要件については、必ず管理規約を確認し、わからない場合は理事会に照会してください。
⚠️ 法的注記：上記の決議要件は、マンション標準管理規約に基づくものです。ご自身のマンションの管理規約が異なる定めをしている場合、管理規約の記載が優先されます。
| 対象 | 法令根拠 | 決議要件 | 管理規約の優先 |
|---|---|---|---|
| 修繕積立金の額の変更 | 区分所有法第39条＋標準管理規約第60条 | 普通決議（過半数） | ⚠️ 管理規約で別途定めがある場合はそれに従う |
| 長期修繕計画の作成・変更 | 区分所有法第39条＋標準管理規約第29条 | 普通決議（過半数） | ⚠️ 管理規約で別途定めがある場合はそれに従う |
| 管理費の額変更 | 区分所有法第39条＋標準管理規約第28条 | 普通決議（過半数） | ⚠️ 管理規約で別途定めがある場合はそれに従う |
（表の代替テキスト版：対象/法令根拠/決議要件/管理規約の優先。修繕積立金の額の変更 – 区分所有法第39条＋標準管理規約第60条 / 普通決議（過半数） / ⚠️ 管理規約で別途定めがある場合はそれに従う。長期修繕計画の作成・変更 – 区分所有法第39条＋標準管理規約第29条 / 普通決議（過半数） / ⚠️ 管理規約で別途定めがある場合はそれに従う。管理費の額変更 – 区分所有法第39条＋標準管理規約第28条 / 普通決議（過半数） / ⚠️ 管理規約で別途定めがある場合はそれに従う。画面リーダー対応のためご利用ください。）
つまり、半数以上の賛成があれば値上げは可決されてしまうということです。だからこそ、決議の前に代替案の必要性を説き、多くの区分所有者の理解を得る活動が不可欠になります。
理事会への質問と総会での代替案提示
値上げ案に疑問がある場合、以下の手順で行動しましょう。
- 理事会への質問: まずは理事会に対し、値上げの根拠となる資料（長期修繕計画書、見積書、議事録など）の開示を求め、書面で質問状を提出します。
- 情報収集と代替案の作成: 開示された資料や本記事の対策を参考に、専門家の助言も得ながら、具体的な代替案（例：管理委託費の見積もり比較、工事仕様の見直し案など）を作成します。
- 仲間を集める: 同じ問題意識を持つ他の区分所有者と連携し、総会での影響力を高めます。
- 総会での提案: 総会の場で、単に反対意見を述べるだけでなく、準備した代替案を根拠データと共に提示し、値上げ以外の選択肢があることを論理的に説明します。
冷静かつ建設的な姿勢で臨むことが、他の区分所有者の共感を得て、より良い結論を導くための鍵となります。
まとめ：賢い区分所有者として、資産価値を守る一歩を踏み出そう
本記事では、修繕積立金の値上げを回避・軽減するための具体的な方法を解説しました。
- 簡単な回避策はなく、合法的な「正攻法」が唯一の道
- 値上げ回避の基本は「計画の見直し」と「コスト削減」
- 対策は4ステップ：①計画精査 → ②管理費削減 → ③工事費抑制 → ④集め方変更
- 法的根拠（普通決議）を理解し、総会前に代替案を準備することが重要
修繕積立金の値上げは、多くの区分所有者にとって頭の痛い問題です。しかし、これをマンションの将来を真剣に考える機会と捉え、主体的に行動することで、ご自身の資産価値を守るだけでなく、より住みやすいマンションへと改善していくことができます。まずは長期修繕計画書を取り寄せ、その内容を確認することから始めてみてはいかがでしょうか。
免責事項
本記事は、不動産取引に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、特定の個人または法人に対する法的・税務的な助言やコンサルティングを意図するものではありません。
記事作成時点の法令や情報に基づいていますが、その後の法改正や状況の変化により、内容が現状と相違する可能性があります。個別の事案に関する具体的な判断や手続きを進める際には、必ず弁護士、税理士、マンション管理士等の専門家にご相談いただくとともに、最新の法令やご自身のマンションの管理規約等をご確認ください。本記事の情報利用の結果生じたいかなる損害についても、当方は一切の責任を負いかねます。
参考資料
- 国土交通省. (2021, 令和6年一部更新). 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント, https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000059.html
- 国土交通省. (2018). 平成30年度マンション総合調査結果, https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html
- e-Gov法令検索. 区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）第39条（集会決議）, https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
- 国土交通省. マンション標準管理規約（単棟型）第28条・第29条・第60条, https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000057.html
島 洋祐
保有資格：（宅地建物取引士）不動産業界歴22年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。
