東京マンション漏水の24時間緊急対応：3ステップ初期対応と責任分担の完全ガイド

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東京の分譲マンションで深夜や休日に突然の漏水。管理組合の役員として、あるいは一人の住民として、パニックに陥らず冷静に対処できるでしょうか。漏水トラブルは、初期対応の遅れが被害を拡大させ、住民間の深刻な対立に発展しかねない緊急事態です。特に人口が密集する東京では、24時間緊急対応の重要性が高まっています。

この記事では、宅地建物取引士の知見を基に、東京のマンションで漏水が発生した際の具体的な初動対応から、複雑な責任の所在と費用分担のルール、信頼できる24時間緊急対応業者の選び方までを網羅的に解説します。法的根拠として区分所有法や民法にも触れ、管理組合が取るべき正しい手続きをステップごとに紹介します。この記事を読めば、万が一の時にも落ち着いて、迅速かつ公正な対応を取れるようになります。

【緊急】漏水発生！まずやるべき初期対応3ステップ

漏水を発見した際、パニックにならずに行動することが被害を最小限に食い止めます。以下の3つのステップを順番に、かつ迅速に実行してください。

Step1. 安全確保と応急処置（止水栓を閉める）

まず、身の安全を確保してください。漏水箇所付近に照明器具やコンセントなどの電気設備がある場合、漏電の危険性があるため絶対に触らず、ブレーカーを落としましょう。
次に、被害の拡大を防ぐため、水の供給を止めます。

• 水道メーターボックス内の止水栓を閉める：玄関横のパイプスペースなどにあるメーターボックスの扉を開け、バルブを時計回りに回して水を止めます。
• 被害箇所での応急処置：天井からの水滴は、バケツや雑巾で受け止め、床に水が広がらないようにします。容器の底に雑巾やタオルを敷き、水しぶきが飛び散らないよう配慮してください。

止水栓の場所が分からない場合は、無理に探さず次のステップに進んでください。

Step2. 関係各所への即時連絡（管理会社・管理組合役員）

応急処置と並行して、関係各所へ直ちに連絡します。分譲マンションの場合、連絡の第一優先は管理会社です。

多くの管理会社は、漏水などの緊急事態に備えて24時間365日対応のコールセンターを設置しています。連絡時には、以下の情報を正確に伝えましょう。

• マンション名と部屋番号
• 漏水が始まったおおよその時刻
• 漏水している場所（例：リビングの天井、キッチンの床下）
• 現在の状況（例：ポタポタ滴り落ちている、水浸しになっている）

ご自身が役員でない場合は、管理会社への連絡後、管理組合の理事長や担当役員にも一報を入れると、その後の対応がスムーズに進みます。

Step3. 被害状況の記録（写真・動画が動かぬ証拠に）

後の原因調査や保険請求、損害賠償交渉において、客観的な証拠が極めて重要になります。スマートフォンなどを使い、被害状況を詳細に記録しておきましょう。

• 漏水箇所：水が漏れている天井のシミ、壁の濡れ、床の水たまりなど。
• 被害範囲：どの部屋まで水が広がったか。
• 被害を受けた家財：濡れてしまった家具、家電、書籍など。

日付と時刻が分かるように撮影し、可能であれば動画で水の滴る様子などを記録しておくと、より説得力のある証拠となります。

誰の責任？漏水の原因で変わる費用負担【区分所有法・民法解説】

漏水トラブルで最も揉めやすいのが、修繕費用や被害弁償の負担問題です。責任の所在は、「漏水原因がどこにあるか」によって法的に決まります。安易に「上の階のせいだ」と決めつけるのは禁物です。

責任範囲の境界線：「共有部」と「専有部」の具体的な見分け方

マンションの建物部分は、法律上「共有部」と「専有部」に分かれており、これが責任の分かれ目となります。

• 専有部：各区分所有者が単独で所有する部分。具体的には住戸の壁紙、床、天井の内側や、キッチン、浴室などの設備が該当します。給排水管では、各住戸へ引き込まれている「枝管」が専有部と解釈されるのが一般的です。
• 共有部：区分所有者全員で共有する部分。廊下、エレベーター、建物の躯体（柱・壁・床・梁）などが該当します。給排水管では、マンション全体を縦に貫く「本管（縦管）」が共有部となります。給排水管の耐用年数は一般的に30～50年とされ、建築基準法第12条では特殊建築物（一定規模以上のマンション）の定期調査が求められます。

漏水の責任を判断する上で、原因箇所が「専有部」か「共有部」かを見極めることが最初の、そして最も重要なステップです。

【ケース別】漏水原因と責任の所在

漏水の原因調査は専門業者によって行われますですが、責任の所在は主に以下の3つのケースに分類されます。

漏水原因の場所	責任を負う者	主な具体例
専有部 （上階の住戸内など）	その住戸の区分所有者	・浴室やキッチンの給排水管（枝管）の経年劣化 ・防水層の不具合 ・洗濯機のホースが外れる、風呂の水を溢れさせる等の過失
共有部 （建物の躯体など）	管理組合 （区分所有者全員）	・給排水の本管（縦管）の老朽化や破損 ・屋上や外壁からの雨漏り
新築時の施工不良	分譲会社・施工会社	・配管の接続不良など、建物の引き渡し前から存在した瑕疵（欠陥）

根拠となる法律：不法行為責任と工作物責任

漏水の責任は、民法の規定に基づいて判断されます。主に「不法行為責任」と「工作物責任」の2つが関係します。

• 不法行為責任（民法709条）：故意または過失によって他人に損害を与えた場合の責任です。例えば、「お風呂の水を出しっぱなしにして溢れさせた」というような、個人の不注意が原因の場合に適用されます。各区分所有者は専有部分の維持管理義務を負い、その不履行により第三者に損害を与えた場合、不法行為責任（民法709条）または工作物責任（民法717条）に基づく損害賠償責任を負う可能性があります。
• 工作物責任（民法717条）：建物など「土地の工作物」の設置や保存に瑕疵（欠陥）があり、他人に損害を与えた場合の責任です。給排水管の老朽化による漏水などが典型例です。この責任は、工作物の設置・保存に瑕疵がある場合、まずは占有者が賠償責任を負います（民法717条第1項）。占有者が必要な注意をしていたことを証明した場合のみ、所有者に求償が可能になります（民法717条第2項）。共有部であれば管理組合（または管理会社）が占有者とみなされ、定期点検義務との関連で責任が評価されます。専有部であればその居住者や所有者が占有者となります。もし証明できた場合は、最終的に「所有者」（共有部であれば区分所有者全員、専有部であればその所有者）が責任を負うことになります。

つまり、設備が原因の漏水は、たとえ過失がなくても所有者・管理者が責任を負う可能性がある、ということです。

東京で信頼できる24時間緊急対応業者の失敗しない選び方

いざという時に頼りになる業者ですが、中には高額な請求をする悪質な業者も存在します。管理組合として、あるいは個人として業者を選ぶ際には、慎重な判断が求められます。本記事は特定の業者を推奨するものではなく、一般例として挙げています。選定時は自己責任で確認を。

最低限チェックすべき5つの選定基準

広告の「業界最安値」といった言葉だけに惑わされず、以下のポイントを総合的に確認しましょう。

1. 料金体系の透明性：作業前に必ず見積もりを提示してくれるか。出張費、深夜・休日割増料金、キャンセル料の有無が明確かを確認します。
2. 実績と評判：施工実績は豊富か。会社のウェブサイトや口コミサイトで評判を確認します。
3. 損害保険への加入：万が一、修理作業中に別の損害が発生した場合に備え、賠償責任保険に加入している業者は信頼性が高いです。
4. 保証制度の有無：修理後の保証（PL保険など）があるか。保証期間や内容も確認しましょう。
5. 資格の有無：特に重要なのが、次に説明する「指定給水装置工事事業者」であるかです。

「東京都水道局指定給水装置工事事業者」であることの重要性

「指定給水装置工事事業者」とは、各自治体の水道局から、給水装置工事を適正に施工できると認められた事業者のことです。東京都内で営業する業者であれば、「東京都水道局指定給水装置工事事業者」であることが一つの信頼の証となります。
この指定を受けるには、一定の技術水準を満たす国家資格者（給水装置工事主任技術者）の在籍が義務付けられています（出典：東京都水道局）。非指定業者が行う工事は、法令違反となる可能性や、工事後に再度トラブルが発生するリスクも考えられます。業者選定の際は、必ずこの指定を受けているかを確認しましょう。

また、東京都マンション管理適正化条例第14条では、管理組合は適切な設備管理（給排水設備含む）を行う義務があります。緊急対応業者選定の際は、東京都水道局指定給水装置工事事業者に限定することが条例遵守に資するものとして評価されます。

【実務の裏側】相見積もりは2〜3社が現実的な理由

費用を比較するために複数の業者から見積もりを取る「相見積もり」は有効な手段です。しかし、特に管理組合として対応する場合、やみくもに数を増やすのは得策ではありません。

実務上、相見積もりは多くても2〜3社に絞るのが現実的です。5社、6社と要求すると、かえって優良な管理会社や工事業者から敬遠される可能性があります。

なぜなら、管理会社が修繕の見積もりを作成するには、現地調査、図面確認、複数の下請け業者との調整など、多大な時間と労力がかかるからです。特に小〜中規模マンションの場合、過剰な見積もり要求は採算が合わないと判断され、管理会社や業者が協力を渋る原因になりかねません。管理会社側は、管理委託内容の精査および、会計状況、そして1棟全体の管理費等の見積もり作成をするには3－4回ほど現地に足を運び、また清掃会社、EV点検、消防、警備など多岐にわたって外注先会社との打ち合わせを行ったうえで理事会数名との面談も数回こなすため労力がかかります。結論2-3社での相見積もりに対しては動くので、そのくらいが管理会社としては参加しやすいです。
緊急時にはスピードも重要です。信頼できる数社に絞って迅速に見積もりを取得し、内容を比較検討する方が、結果的にスムーズな解決に繋がります。

マンション漏水対応に関するQ&A

費用負担や決議手続きなど、管理組合役員が抱きやすい疑問についてQ&A形式で解説します。

Q1. 修繕費用の目安は？誰がいつ払うの？

A1. 費用の目安は、漏水の原因や被害範囲によって数万円から数百万円まで大きく変動します。内訳は主に「原因調査費用」「漏水修繕工事費用」「内装復旧費用（被害住戸の壁紙張替えなど）」に分かれます。
支払いについては、前述の通り原因箇所の責任者が負担するのが原則です。

• 共有部が原因の場合：管理組合が修繕積立金などから一時的に支出し、工事を行います。
• 専有部が原因の場合：その住戸の区分所有者が費用を負担します。

Q2. 管理組合の火災保険は使える？

A2. 管理組合が加入している火災保険に付帯する「施設賠償責任保険」や「水濡れ原因調査費用保険」が使える可能性があります。

• 施設賠償責任保険：共有部の欠陥（例：共有配管の破損）が原因で、階下の住戸に損害を与えてしまった場合に、その損害賠償費用が補償されることがあります。
• 水濡れ原因調査費用保険：漏水の原因を特定するための調査費用を補償します。

ただし、経年劣化による設備自体の修繕費用は補償対象外となるのが一般的です。また、専有部が原因の漏水については、加害者となった区分所有者が個人で加入する「個人賠償責任保険」で対応することになります。管理組合火災保険の補償範囲は経年劣化による設備修繕費用が対象外となるのが一般的ですが、保険商品によって異なるため契約内容を確認してください。

Q3. 緊急対応費用の支出に総会決議は必要？

A3. 原則として、事後の総会での承認が必要です。ただし、各マンションの管理規約に特段の定めがある場合はそちらを優先してください（区分所有法第4条等に基づく規約優位原則）。
国土交通省の「マンション標準管理規約」（令和5年改正版）では、災害等の緊急時において、被害拡大を防ぐための応急的な措置は理事会の判断で実施できるとされています（第48条：緊急時の専有部分への立ち入りなど）。標準管理規約は区分所有法に基づくモデルであり、各マンションの規約に準拠します。
したがって、24時間緊急対応業者による応急処置は、【管理規約に別段の定めがある場合を除き】、理事会の判断で費用を支出できます。ただし、マンション毎の管理規約により、理事会単独の判断で対応できない場合も想定されます。本マンションの管理規約をご確認ください。
しかし、これはあくまで緊急避難的な措置です。その後に行う本格的な修繕工事や、最終的な費用負担については、総会（集会）を開き、区分所有者および議決権の各過半数による承認（普通決議）を得るのが正式な手続きです（区分所有法第39条：ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない）。マンション管理適正化法における「管理計画認定」との関連で、診断義務や積立金充足率の確認も推奨されます。

将来の漏水を防ぐために。管理組合ができる予防策

起きてしまった漏水への対応はもちろん重要ですが、より大切なのは将来の漏水を未然に防ぐ「予防管理」です。

定期的な排水管清掃と建物診断の徹底

漏水原因の多くは、給排水管の詰まりや老朽化です。管理組合の主導で、1〜2年に1回程度の定期的な排水管高圧洗浄を実施することが非常に有効です。
また、長期修繕計画に基づき、専門家による建物診断（インスペクション）を定期的に行い、給排水設備の劣化状況を早期に把握することが、突発的な事故を防ぎます。建築基準法第12条に基づく定期調査を活用してください。

長期修繕計画への体系的な漏水対策の組み込み

多くのマンションでは、10〜15年周期で大規模修繕工事を行いますが、その際に給排水設備の更新が計画に含まれているかを確認しましょう。単なる外壁塗装だけでなく、特に築年数が経過したマンションでは、給排水管の更新工事を計画に盛り込むことが、将来の重大な漏水リスクを根本から低減させます。

「マンション管理計画認定制度」の活用で資産価値を守る

マンション管理適正化法に基づき、適切な管理計画を持つマンションを自治体が認定する「マンション管理計画認定制度」が令和4年4月からスタートしています。
この認定を受けるためには、長期修繕計画が適切であることなどが要件となっており、漏水対策を含む計画的な維持管理が行われていることの客観的な証明になります。認定を受けることで、マンションの資産価値向上や、住宅金融支援機構の「マンション共用部リフォーム融資」の金利優遇といったメリットも期待できます（出典：国土交通省）。

まとめ：落ち着いた対応が被害を最小限に食い止める

東京のマンションで漏水という緊急事態に遭遇した際、管理組合役員や住民が取るべき行動を解説しました。

• 初動：まず止水栓を閉め、管理会社の24時間緊急対応窓口へ連絡し、被害状況を記録する。
• 責任と費用：原因が「共有部」なら管理組合、「専有部」ならその所有者が責任を負うのが原則。民法や区分所有法が根拠となるため、専門家による冷静な原因調査が不可欠。
• 業者選定：「東京都水道局指定給水装置工事事業者」など、信頼性の高い業者を2〜3社に絞って比較検討するのが現実的。
• 手続き：緊急対応は理事会判断で可能だが、本格的な修繕は総会での決議（普通決議）が必要。
• 予防：定期的な排水管清掃や計画的な設備更新が、将来のリスクを減らし資産価値を守る。

漏水は誰のマンションでも起こりうるトラブルです。しかし、正しい知識を持って迅速かつ冷静に行動することで、被害を最小限に抑え、住民間の無用な争いを避けることができます。この記事が、万が一の際の備えとなれば幸いです。

免責事項

本記事は、マンションの漏水トラブルに関する一般的な情報提供を目的として作成されており、特定の事案に対する法的な助言、または個別のケースにおける対応を保証するものではありません。法律やマンション管理規約は改正されることがありますので、必ず最新の情報をご確認ください。個別のトラブルに関する具体的な判断や対応については、弁護士、マンション管理士等の専門家にご相談いただくか、ご自身のマンションの管理規約を最優先としてご判断ください。本記事では特定の業者を推奨するものではありません。業者選定は複数の選択肢を比較検討した上で、お客様の判断により行ってください。

参考資料

• e-Gov法令検索. (n.d.). 建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）. Retrieved from https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069 （最終確認: 2025年11月25日時点、最新版はe-Govで検証）
• e-Gov法令検索. (n.d.). 民法. Retrieved from https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089 （最終確認: 2025年11月25日時点、最新版はe-Govで検証）
• 国土交通省. (n.d.). マンション標準管理規約（単棟型）. Retrieved from https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html （最終確認: 2025年11月25日時点、最新版はe-Govで検証、令和5年改正版）
• 国土交通省. (n.d.). マンション管理の新制度（管理計画認定制度等）. Retrieved from https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000078.html （最終確認: 2025年11月25日時点、最新版はe-Govで検証）
• 東京都水道局. (n.d.). 水漏れ（漏水）かなと思ったら. Retrieved from https://www.waterworks.metro.tokyo.lg.jp/kurashi/trouble/rousui.html （最終確認: 2025年11月25日時点、最新版は公式サイトで検証）