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マンションの管理費、払いすぎていませんか？多くの方が抱えるこの疑問に、明確な答えを出すためのガイドが本記事です。国土交通省の最新データ（令和5年度マンション総合調査結果）を元にした管理費の適正相場を把握し、簡単な3ステップのマンション管理費削減シミュレーションで、あなたのマンションがどれだけコストを削減できるか具体的に試算します。
この記事を読めば、管理費の内訳から削減の最大のカギとなる「管理委託費の見直し」まで、その効果と具体的な手順がわかります。法的な根拠や、管理会社との健全な交渉の秘訣まで、宅地建物取引士の視点から詳しく解説。理事会で提案するための客観的なデータと行動計画を手に入れ、賢いマンション管理の第一歩を踏み出しましょう。
あなたのマンション管理費、本当に「適正」ですか？まずは相場をチェック
管理費の削減を検討する最初のステップは、客観的なデータと照らし合わせ、自分たちのマンションの管理費がどの水準にあるのかを把握することです。国土交通省が公表している「令和5年度マンション総合調査結果」を基に、様々な角度から管理費の相場を見ていきましょう。
全国平均と首都圏の最新データ（国土交通省統計）
まず、最も基本的な指標として全国平均を確認します。
国土交通省が公表している「令和5年度マンション総合調査結果」では、以下の通りです。
- 駐車場使用料等を含む場合: 月額 17,103円/戸
- 駐車場使用料等を除く場合: 月額 11,503円/戸
※ ご自身のマンションの会計方式に合わせてご参照ください。この金額はあくまで全国の平均値です。都市部と地方、マンションの設備やサービス内容によって大きく異なるため、この数字だけを見て高い・安いと判断するのは早計です。
| 【宅建士の視点】 |
| 統計データを見る際は、調査対象や算出方法を確認することが重要です。例えば、上記の金額には駐車場使用料などが管理費に充当されているケースも含まれています。ご自身のマンションの会計方式と見比べながら、参考値として活用してください。 |
首都圏の管理費平均は13,847円/月（前年比+1.5%）となっており、全国平均を上回る傾向があります（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」および関連実績データ）。
マンション規模（戸数）別の管理費相場
管理費の単価は、マンションの総戸数によって変わる傾向があります。一般的に、戸数が少ないほど1戸あたりの負担額は高くなります。
| 総戸数 | 管理費（月額/戸あたり） |
|---|---|
| 20戸以下 | 14,282円 |
| 21～30戸 | 12,500円前後 |
| 51～75戸 | 10,934円 |
| 101戸～ | 9,800円前後 |
これは、清掃や設備点検などの固定費を少ない戸数で分担するためです。小規模マンションの場合、平均より管理費が高くても一概に「割高」とは言えない理由がここにあります。
専有面積（㎡単価）から見る割高・割安の目安
より正確に管理費水準を比較するには、専有面積あたりの単価（㎡単価）で見るのが有効です。
国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」によると、管理費の㎡単価の全国平均は158.6円/㎡・月（駐車場使用料等からの充当額を除く）です。ただし、地域やマンションの築年数によって異なります。例えば、首都圏中古マンション（2024年度実績）では月額216円/㎡となっており、築年が新しいほど低い傾向が見られます。
【計算方法】あなたの住戸の月額管理費 ÷ あなたの住戸の専有面積（㎡） = ㎡単価
例えば、70㎡の住戸で月額管理費が21,000円の場合、㎡単価は300円/㎡・月となります。この場合、全国平均158.6円/㎡を大きく上回っており、相場確認・削減検討の余地があります。
管理費削減の最大のカギは「管理委託費」の内訳分析
管理費の相場を把握したら、次に目を向けるべきは「支出の内訳」です。管理費削減を成功させるには、どこに最も大きな削減の余地があるのかを特定する必要があります。
【国土交通省データ】管理費の内訳から見る削減余地
国土交通省の調査では、管理費の支出内訳も明らかになっています。主な費目として、管理会社への委託業務費が大きな割合を占めますが、具体的な構成比はマンションの契約内容により異なります。参考として、全国平均に基づく目安を以下に示します。
| 費目 | 構成比（参考） | 月額（戸あたり）の目安 |
|---|---|---|
| 管理会社への委託業務費 | 約50%前後 | 約8,000円前後 |
| 管理員人件費 | 約16% | 約2,000円前後 |
| 共用部分の水道光熱費 | 約13% | 約2,000円前後 |
| 損害保険料 | 約4% | 約700円前後 |
| その他（組合運営費など） | 約17% | 約2,500円前後 |
【注釈】上記の管理会社への委託業務費（参考値約50%前後）は、管理事務費に相当する金額です。管理員人件費（約16%）や共用部分の水道光熱費（約13%）は別計上されています。「管理会社への委託業務費」に含まれる具体的な業務は、お客様のマンションの契約内容により異なるため、現在の管理委託契約書でご確認ください。
つまり、管理費削減を考える上で、この管理委託費の見直しが最も効果的である可能性が高いのです。
【用語整理】管理費・管理委託費・修繕積立金の違い
ここで、混同しやすい3つの費用について整理しておきましょう。これらの違いを正確に理解することが、適切な削減議論の第一歩です。
- 管理費:
* 誰が誰に払う？: 区分所有者が管理組合に支払う。
* 何のため？: 日常的な共用部分の維持管理（清掃、点検、小修繕、管理員人件費、共用部光熱費など）に使われるお金。全国平均は駐車場使用料等を含む場合17,103円/月、除く場合11,503円/月（国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」）。 - 管理委託費:
* 誰が誰に払う？: 管理組合が管理会社に支払う。
* 何のため？: 管理業務（会計、理事会運営支援、清掃、点検など）を委託するための費用。管理費の中から支払われます。 - 修繕積立金:
* 誰が誰に払う？: 区分所有者が管理組合に支払う。
* 何のため？: 将来の大規模修繕工事（外壁塗装、屋上防水など）に備えて積み立てるお金。全国平均は13,054円/月（同調査）。管理費とは会計が別です。
【補足】「管理委託費」の呼び方について
本記事では以下のように統一しています：
- 管理委託費 = 一般的な総称。管理組合が管理会社に支払う業務委託費全体を指す。
- 管理会社への委託業務費 = 国土交通省統計における費目名（約50%前後に相当）。
国土交通省の統計では「管理会社への委託業務費」と表記されていますが、本記事では読みやすさのため主に「管理委託費」と表記しています。マンションの会計書類や管理契約書によっては「管理委託料」「管理業務費」など表記が異なる場合があります。ご自身のマンションでは、契約書の正式名称をご参照ください。
削減シミュレーションの対象は、主に「管理費」の中から支払われている「管理委託費」となります。このポイントをしっかり押さえておきましょう。
管理委託費に含まれる主要な業務内容
管理委託費には、主に以下のような業務が含まれます。これらの業務仕様を変更せずに、より適正な価格で引き受けてくれる会社を探すことが、管理費削減の基本戦略となります。
- 事務管理業務: 管理組合の会計、収支報告、理事会・総会の運営支援など
- 管理員業務: 受付、点検立会い、日常清掃、報告連絡など
- 清掃業務: 共用部分の定期的な清掃
- 建物・設備管理業務: エレベーター、消防設備、給排水設備などの法定点検や保守
【簡単3STEP】管理費削減額をシミュレーションしてみよう
それでは、実際にあなたのマンションで管理費がいくら削減できる可能性があるのか、簡単なシミュレーションを行ってみましょう。なお、このシミュレーションは参考ケースに基づくもので、実際の削減額は管理会社の相見積もり結果により異なります。
STEP1: あなたのマンションの基本情報を整理する
まず、お手元に管理組合の総会資料や月々の管理費明細をご用意ください。そして、以下の情報を書き出してみましょう。
- マンションの総戸数: _____戸
- 現在の月額管理費（総額）: _____円 * ※1戸あたりの管理費 × 総戸数 で算出
- 管理委託費の割合: _____% * ※不明な場合は参考値として約50%で計算
STEP2: 削減率の目安（10～20%、参考ケース）を設定する
次に、管理会社への相見積もりによって、どの程度の削減が見込めるかを設定します。一般的な参考ケースとして、現在の管理委託費から10%～20%程度の削減が実現された事例があります（出典：全国マンション管理組合連合会事例集）。ここでは3つのシナリオを想定します。
- 保守的シナリオ: 管理委託費を10%削減（参考ケース）
- 中程度シナリオ: 管理委託費を15%削減（参考ケース）
- 積極的シナリオ: 管理委託費を20%削減（参考ケース）
STEP3: 削減額を計算する【計算例つき】
STEP1とSTEP2の情報を使って、具体的な削減額を計算します。
【計算式】現在の月額管理費（総額） × 管理委託費の割合 × 削減率 = 月間削減額
【計算例】総戸数50戸、現在の月額管理費総額が550,000円（1戸あたり11,000円）の場合（※計算ベース：51～75戸規模の相場10,934円/戸に近接調整）
この場合、削減ターゲットとなる管理委託費は、550,000円 × 50% = 275,000円 です。
| シナリオ | 削減額（月間） | 削減額（年間） | 削減後の管理費（月額・1戸あたり目安） |
|---|---|---|---|
| 保守的（10%削減、参考ケース） | 27,500円（総額） 550円/戸 | 330,000円 | 約10,450円 |
| 中程度（15%削減、参考ケース） | 41,250円（総額） 825円/戸 | 495,000円 | 約10,175円 |
| 積極的（20%削減、参考ケース） | 55,000円（総額） 1,100円/戸 | 660,000円 | 約9,900円 |
※ 管理委託費率 50%（参考値、国土交通省統計に基づく）として計算
※ 実際の削減可能性は、管理会社の相見積もり結果に基づいて判断してください
※表内の「削減後の管理費」は、（月額管理費総額 – 月間削減額）÷総戸数 で算出しています。
上記のシミュレーションは、あくまで相見積もりによる価格競争が働いた参考ケースの目安です。しかし、中程度シナリオでも年間約50万円という、決して小さくない金額が削減できる可能性を示唆しています。この数字は、理事会で管理費見直しを提案する際の強力な根拠となります。
管理費削減を実現する具体的な手順と法的根拠
シミュレーションで削減の可能性が見えたら、次は具体的な行動に移ります。管理費の変更や管理会社の変更は、適切な手順と法的な裏付けに基づいて進めることが不可欠です。
STEP1: 理事会での現状分析と方針決定
まずは管理組合の理事会で、現状の管理費や管理委託契約書の内容を精査します。この記事で紹介した相場データやシミュレーション結果を提示し、「管理委託費の見直し」を検討する方針を決定します。
STEP2: 2～3社からの相見積もり取得
次に、現在の管理会社を含め、2～3社の管理会社から相見積もりを取得します。業務内容や仕様を統一した「見積もり依頼書」を作成し、各社に提出を依頼します。
ポイントは、むやみに多くの会社に見積もりを依頼しないことです。特に総戸数40戸以下の小規模マンションでは、5社以上を依頼すると管理会社から敬遠され、見積もり参加が限定的になる可能性があります。管理会社側の実情を理解した上で、適切な配慮と準備を行うことが円滑な交渉に繋がります。詳細は後述しますが、現実的には2～3社が妥当な数です。
見積もり依頼の際、「一式」といった大雑把な項目ではなく、事務管理費、管理員業務費、清掃業務費など、項目を細かく分けて提出を依頼しましょう。これにより、各社の価格構成が明確になり、透明性の高い比較検討が可能になります。
STEP3: 比較検討と組合員への説明会
提出された見積書を、理事会で「価格」「業務内容」「会社の信頼性」の3つの軸で比較検討します。どの会社が組合にとって最適かを議論し、候補を絞り込みます。その後、組合員全体に向けた説明会を開催し、検討経緯や各社の特徴を説明し、質疑応答の機会を設けます。透明性の高いプロセスが、合意形成の鍵となります。
STEP4: 総会での決議（区分所有法・マンション標準管理規約に基づく）
最終的な意思決定は、管理組合の総会で行います。
法的根拠
- 区分所有法第30条: 「管理に関する事項」は集会（総会）の普通決議で決定。
- マンション標準管理規約第59条: 「管理費等の額は、総会で決定する」と明記。
決議方法
標準規約に従う場合、普通決議（出席組合員の議決権の過半数）で足ります。
- 管理費の額の変更: 総会の決議事項とされています。
- 管理会社の変更: これも同様に、総会の決议を経て決定するのが一般的です。
⚠️重要な注意事項
ご自身のマンションの管理規約を必ず確認してください。
個別規約で以下のような定めがある場合があります：
- 特別決議が必要とされている
- 組合員の書面投票手続きが指定されている
- 管理委託契約の変更に異なる要件が定められている
規約確認に際しては、理事会または専門家へのご相談を強く推奨します。更新・解約時には、現行の管理委託契約条項が最優先されます。
マンション管理費削減シミュレーションに関するFAQ
Q1. マンション管理費の全国平均はいくらですか？
A1. 国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」によると、駐車場使用料等を含む場合17,103円/月、除く場合11,503円/月です。ただし、これはあくまで目安であり、マンションの規模や立地、設備によって大きく異なります。
Q2. 管理費を削減すると、どれくらい安くなりますか？
A2. 最も削減効果が見込める「管理委託費」の見直しを行った参考ケースでは、現在の委託費の10%～20%程度の削減が実現された事例があります。仮に管理費総額の8%が削減できた場合、月額11,000円の管理費なら約880円安くなり、年間で約10,560円の負担軽減に繋がります。
Q3. 管理費の変更にはどのような手続きが必要ですか？
A3. 管理費の額の変更や管理会社の変更は、管理組合の総会における普通決議（出席組合員の議決権の過半数）で決定するのが一般的です。まずは理事会で方針を固め、相見積もり、組合員への説明会を経て、総会に議案として上程する流れとなります。必ずご自身のマンションの管理規約を確認してください。
【重要】相見積もりを成功させる秘訣と管理会社側のホンネ
相見積もりは管理費削減の有効な手段ですが、進め方を間違えると、かえって良い結果を生まないこともあります。ここでは、宅建士として実務で見てきた「成功の秘訣」と「管理会社側の本音」をお伝えします。
なぜ小規模マンションでは見積もりが集まりにくいのか？
特に総戸数が40戸以下の小規模マンションでは、相見積もりを依頼しても、管理会社から「今回は辞退します」と断られるケースが少なくありません。これは、管理会社側からすると、採算が合いにくいという現実があるからです。管理会社も企業であり、利益が見込めなければ、見積もり作成にかかる多大な労力を投じることはできません。
管理会社が見積もりを作成するには、以下のような多大な労力がかかります。
- 現地調査（複数回）
- 清掃、EV点検、消防設備など協力会社との打ち合わせ・見積もり取得
- 会計状況や理事会運営のヒアリング
- 見積書の作成と理事会でのプレゼンテーション
一部の組合で「5社も6社も見積もりを取る」といった動きがありますが、これは管理会社から敬遠される典型例です。適切な競争を促すためには、参加しやすい環境を整える配慮が不可欠です。2～3社での相見積もりに対しては、管理会社側も積極的に参加しやすいのが実情です。
見積もり依頼の際、「一式」といった大雑把な項目ではなく、事務管理費、管理員業務費、清掃業務費など、項目を細かく分けて提出を依頼しましょう。これにより、各社の価格構成が明确になり、透明性の高い比較検討が可能になります。
見積もり依頼時に準備すべき3つの資料
スムーズに、かつ精度の高い見積もりを提出してもらうために、管理組合側で以下の3つの資料を事前に準備しておきましょう。
- 現在の管理委託契約書および仕様書: 現在の業務レベルを正確に伝えるための基本資料。
- 直近の事業報告書・決算書: 管理組合の財政状況を理解してもらうために必要。
- 長期修繕計画書: 将来の修繕計画との連携を考慮してもらうために重要。
これらの資料を揃えて依頼することで、管理会社側の負担が減り、より現実的で質の高い提案を引き出しやすくなります。
まとめ：シミュレーションを管理組合での第一歩に
本記事では、マンション管理費の削減に向けたシミュレーションの方法と、具体的なアクションプランについて解説しました。
- 現状把握: 国交省のデータを基に、自分のマンションの管理費が相場と比べてどうかを客観的に把握する。
- ターゲット特定: 管理費の支出の大きな部分を占める「管理委託費」が削減の最大のカギであることを理解する。
- 効果の試算: 簡単なシミュレーションで、具体的な削減可能額の参考ケースを知り、理事会での議論の材料とする。
- 適切な手順: 法的根拠に基づいた手順（理事会決定→相見積もり→説明会→総会決議）を踏む。
- 健全な交渉: 管理会社側の労力も理解した上で、現実的な相見積もり（2～3社）を進める。
マンション管理費の削減は、一人の力では実現できません。しかし、この記事で示したような客観的なデータと具体的なシミュレーション結果は、管理組合の仲間を説得し、大きな一歩を踏み出すための強力な武器となります。
まずはあなたのマンションの管理費明細を手に取り、シミュレーターを動かしてみてください。その小さな行動が、組合全体の資産価値を守り、向上させるきっかけになるはずです。
免責事項
本記事は、マンション管理費に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、特定の個人または法人に対する法律上、会計上、または税務上の助言を提供するものではありません。
記載された情報や数値は、記事執筆時点（2025年11月23日）で信頼できると思われる情報源に基づいておりますが、その正確性、完全性、最新性を保証するものではありません。法律や制度は改正される可能性があるため、重要な意思決定を行う際には、必ず最新の法令やご自身のマンションの管理規約をご確認の上、以下の専門家にご相談ください：
- 弁護士（区分所有法・管理規約の解釈）
- マンション管理士（管理実務、相見積もり支援）
- 宅地建物取引士（契約内容の評価）
本記事は一般情報提供であり、個別のご事情に対する法律相談ではありません。本記事の情報を利用したことによって生じたいかなる損害についても、当サイトおよび執筆者は一切の責任を負いません。
参考資料
- 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750161.pdf）
- e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=335AC0000000069）
- 国土交通省「マンション標準管理規約」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000053.html）
