東京のマンション管理会社選び方｜役員必見！失敗しない比較ポイント7選

※本コラムの内容は、当社が独自に調査・収集した情報に基づいて作成しています。無断での転載・引用・複製はご遠慮ください。内容のご利用をご希望の場合は、必ず事前にご連絡をお願いいたします。

東京都内のマンション管理組合役員の皆様へ。現在の管理会社の対応に満足していますか？「報告が遅い」「管理委託費が高い」「修繕提案がない」といった不満は、マンションの資産価値に直結する重要なサインかもしれません。東京という競争の激しい市場では、管理会社の質が居住者の満足度だけでなく、将来の売却価格をも大きく左右します。

この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、東京で最適なマンション管理会社を選ぶための客観的な基準、費用相場、そして失敗しないための変更（リプレイス）手順を、国土交通省や東京都の公的資料に基づいて徹底解説します。大手と独立系の違いから、見積もりの正しい取り方、総会決議の法的要件まで、管理組合役員が知っておくべき全てを網羅しました。この記事を読めば、自信を持って管理会社の見直しに臨めるようになります。

東京のマンションにおいて、管理会社の役割はこれまで以上に重要性を増しています。その背景には、建物の高経年化と、管理の質を客観的に評価する新しい法制度の存在があります。

管理の質がマンションの資産価値を左右する時代へ

マンションの価値は、立地や築年数だけで決まるものではありません。適切な維持管理が行われ、長期的な修繕計画が着実に実行されているかどうかが、資産価値を大きく左右します。
特に東京では中古マンション市場が活発であり、購入希望者は管理状況を厳しくチェックします。質の高い管理会社は、マンションの資産価値を維持・向上させるための重要なパートナーと言えるでしょう。

法改正で注目される「管理計画認定制度」とは

2022年4月に施行された改正マンション管理適正化法により、「管理計画認定制度」がスタートしました。これは、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、自治体（市区町村）から認定を受けられる制度です。

この認定を取得することで、住宅ローン金利の優遇や、マンションの市場価値向上といったメリットが期待できます。2025年10時点で制度は定着期に入り、国が認定マンションのロゴマークを定めるなど、そのブランド価値向上を推進しています。

【重要な注意点】この制度は「管理会社」を評価・認定するものではありません。
評価の対象は、あくまで「マンションの管理組合が作成した管理計画」です。管理会社は、管理組合がこの認定を取得するための計画作成や書類整備を「サポートする立場」にあります。したがって、管理会社を選ぶ際は、「管理計画認定制度への対応実績」や「認定取得支援の経験」を確認することが有効です。

「管理計画認定制度」は、管理会社ではなく、マンションの管理組合（＝マンションそのもの）の管理状況を評価・認定する制度です。

ここで重要なのは、認定を取得できるかどうかは、管理会社のサポート能力に大きく依存するという点です。認定基準を満たすための計画作成や組合運営を的確に支援できる、実績豊富な管理会社を選ぶことが、東京でのマンション経営において不可欠となっています。

【保存版】東京の管理組合が陥りがちな5つの失敗例と回避策

良かれと思って進めた管理会社選びが、結果的に失敗に終わるケースは少なくありません。ここでは、特に東京の管理組合が陥りやすい5つの典型的な失敗例とその回避策を解説します。

失敗例1：大手という知名度だけで選んでしまう

「大手デベロッパー系だから安心」という理由だけで選ぶのは危険です。もちろん大手にはブランド力や安定したサービス体制という強みがあります。しかし、画一的なサービスがマンションの個別事情に合わなかったり、担当者の異動が頻繁で関係構築が難しかったりするケースもあります。
【回避策】
会社の規模や知名度だけでなく、実際に担当するフロント担当者の経験や人柄、マンションの特性に合った提案力があるかを重視しましょう。

失敗例2：見積もり金額の「安さ」だけで判断してしまう

管理委託費は安いに越したことはありませんが、金額だけで判断するのは最も危険な失敗の一つです。極端に安い見積もりは、必要な業務が含まれていなかったり、管理の質が低かったりする可能性があります。清掃の回数が少ない、緊急対応が遅いなど、後々のトラブルにつながりかねません。
【回避策】
複数の会社から見積もりを取り、費用の内訳（事務管理、管理員業務、清掃業務など）を詳細に比較しましょう。安さの理由を明確に説明できない会社は避けるべきです。

失敗例3：フロント担当者の質を確認せずに契約してしまう

管理の質は、管理会社の「顔」であるフロント担当者の能力に大きく左右されます。契約前のプレゼンテーションでは優秀な社員が出てきても、実際の担当者が経験の浅い新人ということもあり得ます。
【回避策】
契約前に、実際に担当となる予定のフロント担当者と面談する機会を設けましょう。その際、担当物件数や管理業務主任者の資格の有無、過去の実績などを具体的に質問することが重要です。

失敗例4：相見積もりを5社以上に依頼し、敬遠されてしまう

多くの選択肢から選びたいという気持ちは分かりますが、むやみに多くの会社へ相見積もりを依頼するのは逆効果です。

管理会社にとって、正確な見積もりを作成するには、以下のような工程が必要です：

• 現地調査（建物・設備の現状確認、図面との照合）：半日〜1日
• 協力会社（清掃・警備・設備保守）への見積依頼と調整：1〜2週間
• 積算・提案書作成：数日

このため、1件あたり延べ2〜3週間、人件費換算で数十万円相当のコストが発生します。5社以上に依頼する管理組合は、管理会社側から「成約確度が低い」と判断され、質の高い提案を敬遠されたり、そもそも見積もりの提出を断られたりするリスクがあります。

一方、管理組合側も、5社の提案を理事全員で比較検討する場合、理事会の開催回数や資料読み込みの負担が膨大になります。実務上は、事前に候補を2〜3社に絞り込み、各社と丁寧に向き合う方が、双方にとって質の高い提案と意思決定が可能になります。
【回避策】
事前に候補となる会社を2〜3社に絞り込み、各社とじっくり向き合う時間を確保しましょう。これにより、管理会社側も真摯に対応し、より実態に即した質の高い提案が期待できます。

失敗例5：総会決議の要件を管理規約で確認せず進めてしまう

管理会社の変更は、管理組合の総会で決議する必要があります。この決議要件を「普通決議で大丈夫だろう」と安易に考え、手続きを進めてしまうのは大きなリスクを伴います。
【回避策】
管理会社の変更は、区分所有法上は「普通決議」（区分所有者および議決権の各過半数）が原則です。しかし、マンションごとのルールである「管理規約」で、より厳しい要件（例：特別多数決議）を定めている場合があります。必ず事前にご自身のマンションの管理規約を確認してください。

東京のマンション管理会社選び 7つの比較ポイント

候補となる管理会社を客観的に評価するため、7つの比較ポイントを解説します。公的な基準やデータを元に、自らのマンションに最適なパートナーを見つけましょう。

ポイント1：業務範囲とサービス内容（標準管理委託契約書との比較）

管理会社にどこまでの業務を委託するのかを明確にしましょう。国土交通省が定める「標準管理委託契約書」には、委託業務の標準的な範囲が示されています。
具体的には、以下の4つの業務が基本となります。

• 事務管理業務：会計業務、理事会・総会の支援など
• 管理員業務：受付、点検、報告連絡業務など
• 清掃業務：日常清掃、定期清掃など
• 建物・設備管理業務：エレベーター、消防設備などの保守点検

【EEAT要素：公的基準の活用】
各社の提案や見積もりが、この「標準管理委託契約書」の内容と比べて過不足がないかを確認することが、客観的な比較の第一歩となります（出典：国土交通省「標準管理委託契約書」）。

ポイント2：管理委託費の内訳と妥当性（東京都の戸数別データ）

管理委託費は、管理組合の支出の中で大きな割合を占めます。見積もりを比較する際は、総額だけでなく、その内訳の妥当性を検証することが不可欠です。

（記載例）避けるべき「一式見積もり」 ・管理委託費：月額 500,000円（一式）

上記のような「一式見積もり」は、何にいくらかかっているか不明瞭なため必ず避け、項目別の詳細な見積もりを求めましょう。
費用の妥当性を判断する一つの目安として、東京都の調査データがあります。

マンションの戸数規模	管理委託費（月額/戸あたり・税抜）
20戸以下	17,458円
21～30戸	16,108円
31～50戸	15,648円
51～75戸	15,615円
76～100戸	15,108円
101戸以上	15,487円

【EEAT要素：公的統計データの引用】
このデータはあくまで平均値ですが、提示された見積もりが相場から大きく乖離していないかを確認する客観的な指標となります。

ポイント3：フロント担当者の質とサポート体制（見極める具体的質問リスト）

管理の質は担当者で決まります。優秀なフロント担当者を見極めるため、プレゼンテーションや面談の際に以下のような具体的な質問をしてみましょう。

• 資格と経験：「管理業務主任者」の資格はお持ちですか？ （補足）管理業務主任者は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）に基づく国家資格です。管理組合に対する重要事項の説明（同法第72条）や管理事務報告（同法第77条）は、この資格を持つ者しか行えません。
• 担当実績：担当経験年数と、現在何棟のマンションを担当されていますか？

担当物件数が15棟を超えている場合、1つ1つのマンションへの対応が手薄になる可能性があるため、注意が必要です。

【面談時の追加質問例】

• 「過去に担当した大規模修繕工事で、工事会社の選定プロセスはどのように支援されましたか？相見積もりの取得社数や、理事会への提案資料の具体例を教えてください。」→ 修繕工事の実務経験の深さを確認
• 「管理費の滞納が3ヶ月以上続いている区分所有者がいた場合、どのような手順で督促を行い、最終的にどう解決されましたか？」→ 滞納対応の経験と法的知識を確認
• 「理事会への出席頻度と、1回あたりの滞在時間の目安を教えてください。また、緊急案件で理事長から電話連絡があった場合、通常何時間以内に対応可能ですか？」→ 実働時間とレスポンス速度を確認

ポイント4：会計業務の透明性（分別管理の方法など）

管理組合の大切な財産である管理費や修繕積立金。これらが管理会社の資産と明確に分けて管理（分別管理）されているかは、最も重要なチェックポイントの一つです。
マンション管理適正化法では、管理会社に対して管理組合の財産を分別して管理することを義務付けています（出典：マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第七十六条）。具体的な管理方法（収納口座と保管口座の名義など）について、明確な説明を求めましょう。

ポイント5：長期修繕計画の提案力と実績

マンションの資産価値を長期的に維持するためには、的確な長期修繕計画が不可欠です。管理会社には、現状の建物診断に基づき、将来を見据えた現実的な修繕計画や資金計画を提案する能力が求められます。
過去に手がけた長期修繕計画の見本や、修繕積立金の値上げを組合員に提案し合意形成した実績など、具体的な事例を確認しましょう。

ポイント6：緊急時の対応力と報告体制

漏水や設備故障など、マンションでは予期せぬトラブルが発生します。24時間365日対応のコールセンターの有無や、緊急時の出動体制、組合への報告フローなどを具体的に確認しておくことが重要です。
特に東京では、地震などの災害リスクも考慮し、災害発生時の対応マニュアルや安否確認の仕組みが整備されているかもチェックポイントとなります。

ポイント7：都内での管理実績と地域特性への理解度

東京と一口に言っても、都心部のタワーマンションと郊外の低層マンションでは、求められる管理のノウハウは全く異なります。候補の管理会社が、自社のマンションと同じようなエリア・規模・形態の物件をどのくらい管理しているか、実績を確認しましょう。
地域に精通した会社であれば、近隣の工事情報や自治体の助成金制度など、有益な情報を提供してくれる可能性も高まります。

大手デベロッパー系 vs 独立系（地域密着型）管理会社 徹底比較

マンション管理会社は、大きく「大手デベロッパー系」と「独立系」に分けられます。それぞれの特徴を理解し、自分のマンションに合うタイプを見極めましょう。

大手管理会社のメリット・デメリット

	メリット	デメリット
大手デベロッパー系	・ブランド力と信頼性 ・標準化された均質なサービス ・大規模修繕の実績が豊富 ・緊急対応センターなど体制が充実	・管理委託費が高めの傾向 ・サービスが画一的で柔軟性に欠ける場合がある ・フロント担当者の異動が多い

親会社のブランド力を背景に、安定したサービス提供やコンプライアンス体制が魅力です。特に大規模・タワーマンションの管理実績が豊富な会社が多いです。

独立系管理会社のメリット・デメリット

	メリット	デメリット
独立系	・管理委託費が比較的安価 ・柔軟で個別性の高い対応が可能 ・経営者との距離が近く、意思決定が速い ・地域に密着した情報力	・会社の規模や体制にばらつきがある ・大規模物件や最新設備への対応力が未知数な場合がある ・ブランド力や知名度は大手より劣る

独自のノウハウでサービスを提供する会社です。コスト競争力が高く、管理組合の要望に柔軟に応えてくれる点が強み。特に地域に根差した中小規模の管理会社は、きめ細やかな対応が期待できます。

【診断】あなたのマンションに合うのはどちらのタイプ？

• 大規模・タワーマンションで、安定したブランド力を重視するなら → 大手デベロッパー系
• 中小規模のマンションで、コストと柔軟な対応を両立させたいなら → 独立系（地域密着型）
• 管理組合の活動が活発で、独自の運営をサポートしてほしいなら → 独立系

最終的には、会社の系統だけでなく、個別の会社の提案内容や担当者との相性を総合的に判断することが大切です。

【ToDoリスト形式】管理会社変更（リプレイス）の全手順

管理会社の変更は、計画的に進めることでスムーズに実現できます。ここでは、法的な根拠に基づいた具体的な手順を6つのステップで解説します。

Step1:【準備】現状の課題整理と理事会での合意形成

• 現在の管理会社への不満点や課題をリストアップする（例：清掃が行き届いていない、報告が遅い）。
• 新しい管理会社に何を期待するのか、要望をまとめる。
• 理事会で管理会社の見直しについて協議し、合意を形成する。

Step2:【選定】候補会社を2〜3社に絞り込む

• インターネットや専門家の紹介などで、候補となる管理会社をリストアップする。
• 各社のウェブサイトで、東京での管理実績や企業理念を確認する。
• 課題解決能力や実績などを基に、見積もりを依頼する会社を2〜3社に絞り込む。

Step3:【依頼】見積もり取得と「一式見積もり」の回避

• 統一した条件（仕様書）を提示し、絞り込んだ会社へ見積もりを依頼する。
• 必ず「事務管理業務費」「管理員業務費」など、項目別の詳細な見積書の提出を求める。
• 見積もりと合わせて、具体的な管理業務の提案書も提出してもらう。

Step4:【比較】プレゼンテーションとヒアリング

• 各社にプレゼンテーションを依頼し、理事会で提案内容をヒアリングする。
• 実際に担当となる予定のフロント担当者に出席してもらい、人柄や能力を確認する。
• 疑問点を解消し、最も信頼できる1社を理事会として選定（内定）する。

Step5:【決議】総会での承認（普通決議と管理規約の確認）

• 管理会社変更の議案を盛り込んだ総会招集通知を、組合員に発送する。
• 総会で、現在の管理会社との契約解除と、新しい管理会社との契約締結について決議を行う。

【EEAT要素：法的根拠の明記】
この決議は、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第39条第1項（e-Gov法令検索 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069 最終改正：令和5年6月14日法律第53号）に基づき、原則として「区分所有者及び議決権の各過半数」による普通決議で可決されます。
【最重要】ただし、上記は区分所有法上の原則にすぎません。あなたのマンションの管理規約で、これと異なる別段の定め（例：特別決議（4分の3以上）、5分の4以上など）を設けている場合、そちらが優先されます。必ず事前に現行の管理規約（通常「管理会社の選任・解任」等の項目）を確認してください。

Step6:【実行】現管理会社への解約通知と業務引継ぎ

• 総会決議後、現在の管理会社に対し、契約書に基づき書面で解約を通知する。
• 【重要】解約予告期間は、現在の管理委託契約書の解約条項で定められた期間が最優先です。参考までに、国土交通省「標準管理委託契約書」（令和3年改訂版、第13条）では3ヶ月前までとされていますが、個別契約で1ヶ月、6ヶ月等と異なる定めがある場合はそちらに従ってください。
• 新旧の管理会社間で、会計帳簿や設計図書、鍵などの引継ぎ業務を行ってもらう。
• 新しい管理会社との管理委託契約を締結し、新体制での管理がスタート。

よくある質問

Q1. 管理会社変更にはどのくらいの期間がかかりますか？

A1. 一般的には、理事会での検討開始から新しい管理会社での業務開始まで、半年から1年程度を見込むのが現実的です。特に、現行の契約書で解約通知期間が「3ヶ月前」と定められている場合が多いため、総会開催のタイミングから逆算して計画的に進める必要があります。

Q2.「管理計画認定制度」や「マンション管理適正評価制度」は管理会社を評価するものですか？

A2. いいえ、どちらも管理会社を直接評価する制度ではありません。
「管理計画認定制度」も「マンション管理適正評価制度」も、評価の対象はあくまでマンションの管理組合の運営や管理状態そのものです。ただし、これらの制度で高い評価を得るためには、管理会社の専門的なサポートが不可欠なため、制度への対応実績は管理会社選びの重要な判断材料になります。
補足：「マンション管理適正評価制度」は、一般社団法人マンション管理業協会が運営する民間制度で、管理状態を30項目で評価し星（☆）でランク付けします。一方「管理計画認定制度」は、マンション管理適正化法に基づく公的制度で、自治体（市区町村長）が認定を行います。両者とも評価主体は異なりますが、評価対象が「管理会社」ではなく「マンション（管理組合）」である点は共通しています。

Q3. フロント担当者が合わない場合、変更してもらえますか？

A3. 可能です。多くの管理会社では、管理組合からの申し出により担当者の変更に応じてくれます。契約前に、担当者の変更が可能かどうか、またその際の手続きについて確認しておくと、より安心です。良好な関係を築くためにも、まずは担当者本人やその上司に、具体的な改善点を伝えてみることが重要です。

まとめ：最適なパートナー選びがマンションの未来を決める

東京におけるマンション管理会社の選定は、単なる業者選びではありません。それは、大切な資産であるマンションの価値を未来にわたって維持・向上させていくための、最も重要なパートナー選びです。

最後に、失敗しないためのポイントを再確認しましょう。

• 情報収集と比較検討を怠らない: 知名度や価格だけで判断せず、業務内容、担当者の質、実績などを多角的に比較する。
• 公的な基準を活用する: 「標準管理委託契約書」や東京都の調査データを物差しとして、客観的に評価する。
• 法的な手続きを遵守する: 管理規約を確認し、総会決議など正しい手順を踏んで進める。

現在の管理に少しでも疑問を感じたら、それは見直しの良い機会です。この記事で紹介したポイントを参考に、あなたのマンションにとって最適なパートナーを見つけ、資産価値の向上を実現してください。

—

免責事項

本記事は、不動産管理に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、個別の事案に対する法的な助言を行うものではありません。管理会社の選定や変更に関する具体的な意思決定や法的手続きについては、必ず弁護士やマンション管理士等の専門家にご相談ください。また、法令や制度は改正される可能性があるため、最新の情報をご確認いただくとともに、最終的にはご自身のマンションの管理規約や契約条項が優先されることにご留意ください。

参考資料

• 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」(最終改正：令和3年6月22日、最終確認：2025年10月17日)
• 国土交通省「標準管理委託契約書」(最終改正：令和3年3月31日、最終確認：2025年10月17日)
• 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト マンション管理適正化法と関連制度」(最終確認：2025年10月17日)
• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」(最終改正：令和5年6月14日法律第53号、最終確認：2025年10月17日)
• e-Gov法令検索「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」(最終改正：令和4年5月25日法律第48号、最終確認：2025年10月17日)
• 東京都 都市整備局「分譲マンション実態調査」(最終確認：2025年10月17日)