なぜ消防設備点検は必要なのか
分譲マンションは、多くの区分所有者とその家族が共同で暮らす「一つの共同体」です。
共用部分に備え付けられた消防用設備は、万一の火災の際に住民の命を守る最後の砦となります。
しかし、どれだけ高性能な消防設備でも、
点検を怠れば確実に作動する保証はなく、機能不全のまま放置されるリスクがあります。
現実には
✅ 「管理会社に任せきりで報告を確認していない」
✅ 「理事長が変わるたびに点検計画が曖昧になる」
といった状態が多く、
実際に火災事故が起きたときに「点検未実施が原因で被害拡大」と認定された事例も存在します。
このコラムでは、分譲マンション管理組合が知っておくべき
**「消防設備点検の基礎知識」と
「機器点検・総合点検それぞれの重要性」、
そして「怠るとどうなるか」**を具体的に整理します。
消防設備点検は法律で義務付けられている
消防法第17条の3の3は、建物の所有者・管理権原者に
消防用設備の設置と維持管理、さらに点検と報告の実施義務を明確に定めています。
分譲マンションでは、
共用部分の管理は管理組合が担うため、
理事会が主体となって点検計画を立て、点検を実施し、結果を報告する
という流れが法令上の責務です。
消防設備点検には“機器点検”と“総合点検”がある
消防設備点検は「機器点検」と「総合点検」に分かれています。
どちらも欠けてはいけません。
【機器点検】 ― 個別機器の正常性を確保する
- 感知器、非常ベル、消火器、誘導灯などの個々の機器が正しく設置されているか
- 正常に作動するか
- 電池残量や使用期限切れがないか
これを6ヶ月に1回行います。
小さな異常でも発見しておかないと、火災時に機器が働かないリスクがあります。
【総合点検】 ― 設備全体の連動性を保証する
- 感知器が作動して非常ベルが鳴るか
- 排煙設備や防火戸が連動して動くか
- 避難経路が確保できるか
これを1年に1回行います。
一部の設備が正常でも、系統がつながっていなければ
火災時に避難できずに人的被害が発生します。
点検だけでは不十分、結果報告と是正が必須
点検は“実施して終わり”ではなく、
点検結果を所轄の消防署に法定報告する義務があります。
| 建物区分 | 報告頻度 |
|---|---|
| 特定防火対象物（店舗など） | 年1回 |
| 非特定防火対象物（共同住宅等） | 3年に1回 |
また、指摘事項があれば是正工事を行い、
改修完了報告を怠らないことが重要です。
【重要】怠るとどうなるか ― 理事会が背負う3つのリスク
❶ 行政処分・罰則
- 消防署の立入検査で未報告が発覚すると是正命令。
- 命令不履行で30万円以下の罰金（消防法第44条）。
❷ 損害賠償責任
- 点検未実施が原因で感知器不作動 → 避難遅れで死傷者発生。
- 過失責任を問われ、管理組合と理事長個人に賠償命令の判例あり。
❸ 火災保険の不支払い・資産価値の低下
- 重大な過失で火災保険が減額または適用除外。
- 「管理状態の悪い物件」として資産価値が下がり、売却も難しくなる。
理事会がすべき具体策
✅ 年間スケジュールに「機器点検（半年毎）」「総合点検（年1回）」「報告提出期限」を明記
✅ 点検業者に丸投げせず、理事会で結果報告を必ず確認
✅ 指摘事項の是正工事は積立金から速やかに実施
✅ 点検報告書は次期理事会へ必ず引き継ぐ
管理組合が知るべき3つの義務
- 点検の実施義務
点検は必ず有資格者に委託する（消防設備士・点検資格者）。 - 報告義務
共同住宅の場合、3年に1回の定期報告書を所轄消防署へ提出する。
報告書は5年間以上の保管が推奨される。 - 是正義務
不備があった場合は速やかに改修を行い、是正完了報告を忘れない。
※これを怠ると、火災時に「過失あり」とされ理事会役員が損害賠償責任を負う事例も。
【まとめ】消防設備点検は住民全員の安全を守る「法定保険」
消防設備は「使わない方がいい設備」ですが、
いざという時に作動しなければ意味がありません。
✅ 点検しなかったことで住民の命と財産を失い、
✅ 結果的に理事会が多額の損害賠償を背負う
――そんな事態を防ぐために、
機器点検・総合点検を必ずセットで行い、是正まで完結する体制を整えることが
管理組合の最低限の責務です。
