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2026年4月改正区分所有法と標準管理規約の概要：独自カスタマイズのポイント

2026年4月1日に施行される改正区分所有法は、マンション管理のあり方を大きく変える可能性を秘めています。特に、これまで多くの管理組合を悩ませてきた「決議の形骸化」を防ぐためのルール変更は、大きな注目点です。この法改正に伴い、国土交通省が示す【標準管理規約】（法的な拘束力のないガイドラインとして位置づけられる模範規約）も見直されるため、各マンションでは現行規約との整合性を確認し、必要に応じて独自のカスタマイズを施すことが不可欠となります。

この記事では、宅地建物取引士および管理業務主任者の資格を持つ専門家の視点から、2026年版【標準管理規約】の改定ポイントと、ご自身のマンションに最適な「独自ルール」を法的に有効な形で導入するための具体的な手順、注意点を徹底解説します。法改正を単なる義務と捉えるのではなく、資産価値を高める好機と捉えるための知識を身につけましょう。本記事は、株式会社MIJの一般情報提供を目的としており、個別具体的な助言を構成するものではありません。自社サービスに関する記述については、利害関係としてご留意ください。

背景知識：2026年4月改正区分所有法と【標準管理規約】の基本

管理規約の独自カスタマイズを検討する前に、その土台となる法改正の要点と、関連する用語の正しい理解が不可欠です。特に「決議要件の緩和」と「強行規定」の概念は、今後の管理組合運営の根幹に関わる重要な知識です。【標準管理規約】は、国土交通省がマンション管理の指針として示すひな形であり、区分所有法改正の内容を反映して2025年10月に改定されたものです（出典：住宅金融支援機構, 2026）。これにより、法改正との整合性が図られていますが、法的拘束力はなく、各管理組合が参考として活用可能です。

決議要件の抜本的変更：「総会出席者」ベースへ

今回の法改正で最も大きな変更点が、規約の変更などに必要な「特別決議」の要件緩和です。

従来、規約の変更や共用部分の重大な変更には「全区分所有者の数および議決権の各4分の3以上」の賛成が必要でした。しかし、所有者不明や無関心層の増加により、この要件を満たすことが極めて困難になっていました。

そこで、2026年4月1日以降は、原則として「総会に出席した区分所有者の数および議決権の各4分の3以上」の賛成で特別決議が成立するようになります（出典：国土交通省, 2025, p.1）。ただし、この緩和は客観的事由（所在不明者対策、合意困難等5要件）が該当する場合に限られます。これにより、総会に実際に参加した区分所有者の意思が、より迅速かつ円滑に管理組合の運営に反映されるようになります。

【ポイント】
決議の分母が「全区分所有者」から「出席した区分所有者」に変わることで、意思決定のスピードが格段に向上します。これまで合意形成が難しかった大規模修繕や設備更新などの重要事項も、前に進めやすくなります。

改正区分所有法第31条により、強行規定と任意規定の区分が明確化されました（出典：法務省, 2026）。また、令和7年法律第47号の成立日は2025年5月23日で、2026年4月1日施行です。

「強行規定」と「任意規定」：カスタマイズの可否を分ける境界線

管理規約を独自にカスタマイズする際、必ず理解しておくべきなのが「強行規定」と「任意規定」の違いです。

• 強行規定とは？
  区分所有法などの法律で定められた、管理規約で変更することができない絶対的なルールです。たとえ総会で決議しても、強行規定に反する規約は法的に無効となります。今回の法改正における「出席者ベースの多数決」などがこれにあたります。特に「出席者による多数決」「総会の定足数緩和」「共用部分の変更決議」「緊急時の招集手続き」の4項目は、規約で変更できない強行規定とされています（出典：国土交通省, 2026）。
• 任意規定とは？
  法律に反しない範囲で、管理組合が独自に内容を定められるルールです。ペットの飼育ルールや、共用施設の利用方法など、マンションの特色に合わせて自由に設定できる部分です。

この二つの違いを理解することが、法的に有効な独自規約を作成する第一歩です。強行規定に触れない範囲で、いかに自分たちのマンションに合った任意規定を設けるかが、カスタマイズの腕の見せ所と言えるでしょう。

国土交通省【標準管理規約】とは？法的な位置づけを正しく理解する

【標準管理規約】は、国土交通省がマンション管理の指針として示している「ひな形（テンプレート）」です。法的な拘束力はなく、これを採用する義務もありません。

しかし、区分所有法などの法令を遵守し、管理組合運営を円滑に行うための実務的なノウハウが詰まっているため、多くのマンションがこの【標準管理規約】をベースに、独自の規約を作成しています。

2026年の法改正を受け、この【標準管理規約】も内容が改定されました（令和7年（2026年）マンション標準管理規約）。したがって、管理組合は、法改正の内容と、それを受けて更新された【標準管理規約】の両方を参考に、自らの規約を見直す必要があります。

手続・対応ステップ：【標準管理規約】を独自カスタマイズする法的限度と実践手順

法改正の基本を理解した上で、実際に管理規約をカスタマイズするための具体的なステップと法的注意点を解説します。正しい手順を踏むことで、トラブルを未然に防ぎ、全組合員が納得できるルール作りを目指しましょう。管理規約見直しの期限は2026年3月31日までで、施行後抵触部分は無効化されます（出典：国土交通省, 2026）。

カスタマイズできる項目・できない項目の具体例

前述の通り、カスタマイズは「任意規定」の範囲内で行う必要があります。具体的にどのような項目が対象となるのか、例を見ていきましょう。

表が表示されない場合、テキスト記述を参照：
[分類] カスタマイズできない項目（強行規定など） [具体例] ・特別決議の要件を「出席者の3分の2」に緩和する ・建替え決議の要件を「過半数」にする ・共用部分の管理責任を特定の区分所有者に押し付ける [ポイント] 法律で定められた根幹的なルールであり、組合の判断で変更することはできません。これらに反する規約は無効となります。
[分類] カスタマイズできる項目（任意規定） [具体例] ・ペット飼育の可否、種類、頭数の制限 ・バルコニーや専用庭の使用ルール（物置設置の制限など） ・修繕積立金の使途の明確化 ・窓ガラスやサッシの改良に関する基準設定 ・役員の任期や選任方法 [ポイント] マンションの実情に合わせて、より詳細で具体的なルールを設けることが可能です。住民間のトラブル防止や資産価値の維持向上に繋がります。

分類	具体例	ポイント
カスタマイズできない項目 （強行規定など）	・特別決議の要件を「出席者の3分の2」に緩和する ・建替え決議の要件を「過半数」にする ・共用部分の管理責任を特定の区分所有者に押し付ける	法律で定められた根幹的なルールであり、組合の判断で変更することはできません。これらに反する規約は無効となります。
カスタマイズできる項目 （任意規定）	・ペット飼育の可否、種類、頭数の制限 ・バルコニーや専用庭の使用ルール（物置設置の制限など） ・修繕積立金の使途の明確化 ・窓ガラスやサッシの改良に関する基準設定 ・役員の任期や選任方法	マンションの実情に合わせて、より詳細で具体的なルールを設けることが可能です。住民間のトラブル防止や資産価値の維持向上に繋がります。

【標準管理規約】の任意規定（例：修繕積立金の使途、ペット飼育細則、窓ガラス・サッシの改良基準）については、総会決議を経て独自内容に変更することが可能です。ただし、強行規定との矛盾や、区分所有法の基本原則（共有部分の管理責任など）を逸脱することはできません。

規約変更に必要な「特別決議」の進め方と注意点

管理規約の変更は、マンションにおける最重要議案の一つであり、「特別決議」という厳格な手続きが求められます（区分所有法第31条）。

【規約変更の基本フロー】

1. 理事会での原案作成：法改正の内容やマンションの課題を踏まえ、規約の変更案を作成します。
2. 専門家への相談：作成した原案が法的に問題ないか、マンション管理士や弁護士にリーガルチェックを依頼します。
3. 総会の招集通知：議案（規約変更）の概要を記載した招集通知を、総会開催日の定められた期間前までに全区分所有者へ発送します。
4. 総会での審議・決議：総会で議案を説明し、質疑応答の上で採決します。改正後は「総会に出席した区分所有者の数および議決権の各4分の3以上」の賛成で可決されますが、客観的事由（所在不明者対策、合意困難等5要件）が該当する場合に限ります。
5. 新しい規約の保管・周知：可決された新しい規約は、議事録と共に大切に保管し、全区分所有者に周知します。

特に注意すべきは、区分所有法第31条1項後段です。規約の変更が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとき」は、たとえ特別決議の要件を満たしても、その影響を受ける区分所有者の承諾を得なければなりません。安易な多数決は、将来的な紛争の火種となるため、慎重な検討が求められます。

法的リスクを避けるための専門家（マンション管理士等）への相談

「自分たちのマンションのことだから、自分たちで決める」という姿勢は尊いですが、規約変更に関しては専門家の活用が不可欠です。独自に作成したルールが、意図せず強行規定に抵触していたり、他の条文と矛盾していたりするケースは少なくありません。

法的な瑕疵がある規約は、将来のトラブルの原因になります。マンション管理士などの専門家は、法的な整合性のチェックはもちろん、他のマンションの事例を参考に、より実効性の高い規約案を提案してくれます。わずかな相談費用を惜しんだ結果、後に大きな紛争費用がかかることのないよう、必ず専門家のチェックを受けましょう。独自ルールが既存法令や他の規約条文と矛盾した場合、後に紛争が生じたり、新法施行時に自動無効化されるリスクがあります。

【具体例】共用部分の修繕・改修におけるカスタマイズ事例

法改正は、特に共用部分の修繕や改修工事に大きな影響を与えます。決議要件の緩和により、これまで先送りされがちだった工事を進めやすくなるからです。

例えば、耐震不足、外壁落下、老朽給排水管など安全に直結する共用部分改修については、決議要件が従来の「5分の4」から「4分の3」に緩和されました。また、窓サッシの断熱性能や防音性能を向上させる工事は、共用部分の変更にあたり、従来は特別決議が必要でした。しかし法改正後は、客観的事由（所在不明者対策等5要件該当時）に限り、規約に定めることで「区分所有者数の過半数」での決議も可能になります（議決権の4分の3以上は維持）。

表が表示されない場合、テキスト記述を参照：（記載例）規約 第XX条（窓ガラス等の改良） 断熱性の向上、防犯・防災性能の向上等、建物の価値向上に資する窓ガラス又はサッシの改良工事で、その形状又は効用の著しい変更を伴わないものについては、総会における組合員総数の過半数及び議決権総数の4分の3以上の多数による決議で実施することができる。

（記載例）規約 第XX条（窓ガラス等の改良） 断熱性の向上、防犯・防災性能の向上等、建物の価値向上に資する窓ガラス又はサッシの改良工事で、その形状又は効用の著しい変更を伴わないものについては、総会における組合員総数の過半数及び議決権総数の4分の3以上の多数による決議で実施することができる。

このように、マンションの実情に合わせて修繕に関するルールをカスタマイズすることで、住民の快適性向上と資産価値維持を両立させる、戦略的なマンション管理が実現できます。新たに「共用部分の管理に伴う専有部分等の保存請求」（標準管理規約第23条）が強化され、組合が直接実施できる権限が拡大しました。これにより、個別のマンション状況に対応した修繕時期の短縮が可能になっています。

また、修繕積立金の具体的な使途は【標準管理規約】第28条で詳細化されました。マンションの高経年化対応のため、各組合が独自の修繕計画と積立基準をカスタマイズする際には、この条文を基軸に据える必要があります。

海外在住の区分所有者に対応するため、「国内管理人の設置」が新たに追加されました（【標準管理規約】第31条の3）。これはカスタマイズではなく、法改正への対応として【標準管理規約】に組み込まれています。

FAQ：【標準管理規約】のカスタマイズに関するよくある質問

2026年の法改正と規約変更について、管理組合の理事の方々から寄せられる代表的な質問にお答えします。

Q1. 2026年4月までに規約変更は絶対に必要ですか？

A. 強く推奨されます。
改正された区分所有法が施行されると、現行規約の条文が法律の内容と抵触する場合、その部分は法律が優先して適用されます（出典：全日本不動産協会, 2026；区分所有法附則2条3項）。規約と法律のルールが異なると組合員が混乱し、トラブルの原因となります。法改正に合わせて規約を整備しておくことが、円滑な組合運営のために不可欠です。

Q2. 独自ルールなら何でも規約に盛り込めますか？

A. いいえ、法的制約があります。
前述の通り、「強行規定」に反する内容や、区分所有者の基本的な権利を不当に侵害するようなルールは、たとえ総会で決議されても無効です。また、公序良俗に反する内容も認められません。カスタマイズは、あくまで法律の枠内で行う必要があります。

Q3. 小規模なマンションでも専門家への相談は必要ですか？

A. はい、規模に関わらず相談を推奨します。
小規模マンションであっても、適用される法律は同じです。むしろ、組合員同士の人間関係が密なため、一度規約をめぐるトラブルが発生すると、深刻化しやすい傾向があります。法的安定性を確保し、将来の紛争リスクを避けるためにも、専門家による客観的なチェックを受けるメリットは非常に大きいと言えます。

実務ヒント：管理会社との上手な付き合い方と補助金の活用

規約改定やそれに伴う大規模修繕などを進める上で、管理会社との連携や公的制度の活用は重要なポイントです。ここでは、実務で役立つヒントをご紹介します。

管理会社への見積もり依頼で失敗しないための3つの鉄則

規約改定や管理内容の見直しに伴い、管理会社へ見積もりを依頼する機会も増えます。しかし、組合側の要望が強すぎると、かえって敬遠されてしまうケースがあるため注意が必要です。管理委託内容の精査および、会計状況、そして1棟全体の管理費等の見積もり作成をするには3～4回ほど現地に足を運び、また清掃会社、EV点検、消防、警備など多岐にわたって外注先会社との打ち合わせを行ったうえで理事会数名との面談も数回こなすため、管理会社にとって大きな労力がかかります。特に20～40戸規模のマンションで、5社も6社も相見積もりを取ろうとすると、多くの管理会社は参加を躊躇するでしょう。

1. 管理会社側の労力を理解する
   上記の通り、見積もり作成は膨大な時間と労力を要します。組合側には理想的ですが、規模の小さいマンションでは管理会社が積極的に管理を取得しようとしない場合もあります。
2. 「一式」表記を避け、透明性の高い見積書を求める
   見積書に「管理委託費一式」のような曖昧な表記がある場合は要注意です。事務管理業務、管理員業務、清掃業務、設備管理業務など、項目ごとに内訳が明記されているかを確認しましょう。透明性の高い見積書を提出してくれる会社ほど、信頼性が高いと言えます。
3. 相見積もりは2～3社に絞るのが最適
   管理会社側の負担を考慮し、かつ競争原理を働かせる上で、相見積もりは2～3社が最も現実的かつ効果的です。多くの選択肢を求めるよりも、信頼できそうな数社とじっくり向き合う方が、結果的に良いパートナーシップに繋がります。株式会社MIJでは、2～3社での相見積もりに対して積極的に対応します。

補助金・助成金の活用と注意点【2026年 東京23区の例】

大規模修繕や省エネ改修、バリアフリー化工事などには、国や自治体から補助金・助成金が交付される場合があります。これらを活用すれば、組合の財政負担を大幅に軽減できます。例えば、「2026年度 東京都〇〇区のマンション耐震化助成」といった具体的な制度を対象に検討する場合も、必ず最新の公募要領を自治体の公式サイトで確認する必要があります。

しかし、これらの制度は年度ごとに内容が変更されたり、予算が尽き次第終了したりすることが多く、情報収集が非常に重要です。通常の管理会社は申請手続きが煩雑なため、補助金の活用提案に消極的です。一方で、私たち株式会社MIJでは、管理組合の利益を最大化するため、活用可能な補助金・助成金の調査から申請代行まで積極的にサポートしています。

まとめ：2026年法改正を機に、資産価値を高めるマンション管理へ

2026年4月の区分所有法改正は、すべてのマンション管理組合にとって、これまでの運営を見直す大きな転換点です。

• 決議要件の緩和: 「出席者」ベースの多数決となり、意思決定が迅速化（客観的事由該当時）。
• 規約の見直しは強く推奨: 法改正との整合性を図り、混乱を避けるため規約改定が必要。
• 独自カスタマイズの可能性: 「任意規定」の範囲で、マンションの実情に合ったルール作りが可能。
• 専門家の活用が鍵: 法的リスクを回避し、有効な規約を作成するためには専門家の助言が不可欠。
• 管理会社との連携: 適切な見積もり依頼で、良好なパートナーシップを築く。

今回の法改正を「面倒な義務」と捉えるか、「自分たちのマンションをより良くするチャンス」と捉えるかで、将来の資産価値は大きく変わります。この機会に組合員の意識を高め、より良いマンション管理の実現に向けて一歩を踏み出しましょう。

株式会社MIJでは、法改正に対応した規約改定のコンサルティングから、管理会社の見直し、事業撤退を検討されている管理会社様の円満な事業移行サポートまで、ワンストップで対応しております。お気軽にご相談ください。

【マンション管理事業から撤退をご検討の企業様へ】
株式会社MIJは、事業撤退に伴う管理組合とのトラブル回避、既存業者（清掃・点検等）の継続利用、そして移行期間中の人件費補助など、撤退に伴う費用面・実務面の課題をトータルでサポートし、円満な事業移行を実現します。

免責事項

本記事は、2025年時点の法令情報や公開情報に基づき、一般的な情報提供を目的として作成されたものです（2026年施行予測含む）。個別具体的な事案に関する法的助言を行うものではありません。管理規約の改定を含む具体的な検討にあたっては、必ずマンション管理士や弁護士などの専門家にご相談ください。また、法令や補助金制度は改正される可能性があるため、最新の情報は必ず管轄省庁や自治体の公式情報をご確認ください。

参考資料

• 国土交通省 (2025). 区分所有法制の改正に関する説明会（説明資料）. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001968331.pdf
• 株式会社エンセル (2026). 2026年区分所有法改正で、マンション管理はどう変わる？. https://ace-mkj.com/2026/01/19/
• 株式会社CONNECT (2026). 【2026年4月施行】区分所有法、マンション管理適正化法の改正について. https://www.connect21.jp/blog/blog202603263/
• 全日本不動産協会 (2026). 2026年4月施行！マンション関連法改正のポイントと管理規約の見直し. https://magazine.zennichi.or.jp/commentary/23357
• 株式会社LIFULL (2026). 2026年4月の法改正でマンション管理規約と管理組合運営が大きく変わる！. https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_01946/
• 横浜マンション管理士事務所 (2026). 2026年法改正対応・管理組合向けロードマップ. https://yokohama-mankan.com/law-revision-2026-hub-roadmap/