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マンションの修繕積立金値上げ提案：本当に必要？宅建士の視点で徹底検証

マンションの管理会社から突然、「修繕積立金が不足しているので値上げします」と提案されたら、多くの区分所有者様は戸惑い、不安に感じるでしょう。しかし、この提案を鵜呑みにする必要はありません。値上げの背景には構造的な問題があり、その金額が妥当かどうかは客観的な基準で検証することが可能です。

この記事では、宅地建物取引士の視点から、修繕積立金が不足する根本原因、国が示す適正な積立金額の目安、そして管理会社の提案を冷静に検証するための具体的なステップを徹底解説します。法的な根拠と公的なデータを基に、管理組合として最善の意思決定を下し、大切な資産価値を守るための知識を身につけましょう。結論として、提案の根拠をデータで確認し、第三者の視点も交えて長期修繕計画を見直すことが、適切なアクションへの第一歩となります。

なぜ？修繕積立金が不足する３つの根本原因と法的背景

管理会社からの値上げ提案は、多くの場合、マンションが抱える構造的な課題が顕在化した結果です。まず、その背景にある根本原因と法的な位置づけを理解することが、冷静な判断の出発点となります。

原因1：分譲時の初期設定が低すぎるケース

最も多い原因が、新築分譲時の修繕積立金の初期設定額が意図的に低く抑えられているケースです。これは、月々の負担額を安く見せることで、マンションを販売しやすくするための業界の慣習的な側面がありました。購入者は当初の負担が軽いため問題に気づきにくいですが、実際に大規模修繕が必要となる10数年後に、積立金が計画を大幅に下回る事態に直面します。

原因2：建築コスト高騰による計画との乖離

長期修繕計画は、作成時点での概算費用を基にしています。しかし、近年、建設資材費や人件費は上昇を続けており、当初の計画と実際の工事見積額との間に大きな乖離が生まれています。例えば、国土交通省が公表する建設工事費デフレーターを見ると、建築コストは継続的に上昇しており、計画当初の想定を上回るケースが少なくありません（出典：国土交通省「建設工事費デフレーター」）。このような外部環境の変化が、積立金不足の直接的な引き金となります。

原因3：「段階増額方式」による計画的な値上げ

修繕積立金の積立方法には、将来にわたって一定額を積み立てる「均等積立方式」と、当初は安く設定し、5年ごとなど定期的に値上げしていく「段階増額積立方式」があります。後者の場合、今回の値上げ提案は、もともと長期修繕計画に織り込まれていた「計画的な値上げ」である可能性があります。この方式は初期負担を抑えられるメリットがありますが、将来の値上げ時に合意形成が難しいという課題も抱えています。

比較項目	均等積立方式	段階増額積立方式
概要	計画期間中、毎月一定額を積立てる	初期は安く、数年ごとに段階的に値上げ
初期負担	比較的高め	比較的安め
後期負担	変わらない	高額になる
メリット	将来の負担額が明確で資金計画が立てやすい	分譲当初の負担が軽く購入しやすい
デメリット	分譲当初の負担感が重い	値上げ時の合意形成が困難な場合がある

法的根拠：修繕積立金と長期修繕計画の義務

ここで、重要な用語の区別をしておきましょう。「管理費」が日常の清掃や共用部の電気代などに使われるのに対し、「修繕積立金」は十数年に一度の外壁塗装や給排水管更新といった大規模修繕のために積み立てる、全く別の目的のお金です。

「『建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）』（e-Gov法令検索: https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069）には、『修繕積立金』という言葉は直接出てきません。その代わり、以下の条項を根拠として、管理規約で修繕積立金の徴収と管理を定めるのが一般的です：

• 第18条（共用部分の管理）
• 第19条（共用部分の負担及び収益）

より直接的には、国土交通省が公表する『マンション標準管理規約』（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000057.html）の第28条において、修繕積立金の徴収と管理が明記されています。」

さらに、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC0000000149）により、管理組合は長期修繕計画を作成し、それに基づいて修繕積立金の額を設定することが求められています。つまり、値上げ提案は、この長期修繕計画の見直しに伴って行われるのが本来の姿です。

その値上げ額は妥当？国交省ガイドラインで見る適正積立金額

管理会社から提示された値上げ額が妥当かどうかを判断するために、最も信頼できる「ものさし」が国土交通省の公表する「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」です。

【2021年改定】目安額が大幅に上昇した背景

このガイドラインは2021年9月に約10年ぶりに改定され、積立金の目安額が大幅に引き上げられました。これは、過去の調査事例（84事例）よりも多くの実態（366事例）を分析し、近年の工事費の上昇を反映した結果です。特に、機械式駐車場の維持管理・修繕費用に関する算定方法が2021年改定においてより詳細化・明確化され、ガイドライン内に具体的な算出要素として組み込まれました（出典: 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2021年9月改定版, p. 15-18））。

※本情報は2025年11月29日時点での確認です。国土交通省のマンション修繕積立金ガイドラインは定期的に見直されております。最新版は、以下のURLでご確認ください：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000059.html

特に、建設工事費の最新インデックス（2024年7月発表で2015年比約1.3倍）の情報は、積立金額の見直しの参考情報として重要です。

管理会社の提案額と、国が示す目安額を比較することが、客観的な妥当性判断の第一歩です。

最新の修繕積立金額の目安（㎡単価）

2021年改定版ガイドラインでは、建物の階数や規模に応じて、専有面積1㎡あたりの月額の積立金額の目安が示されています。

建物の階数	建築延床面積	2021年改定後 ガイドラインの平均値（円/㎡・月）
15階未満	5,000㎡未満	338
	5,000㎡～ 10,000㎡未満	293
	10,000㎡以上	280
15階以上 20階未満	－	332
20階以上	－	348

例えば、15階未満・5,000㎡未満のマンションで専有面積が70㎡の場合、「70㎡ × 338円 = 23,660円」が毎月の積立金の目安となります。ご自身のマンションの現在の積立金額と比較してみてください。

ガイドライン活用の注意点：あなたのマンションに合わせた調整が必要

この目安額はあくまで平均的なものであり、全てのマンションに当てはまるわけではありません。以下の要素によって、必要な積立金額は変動します。

• 建物の形状や仕上げ材の種類
• 機械式駐車場の有無や形式
• エレベーターの設置台数
• 給排水設備の仕様

ガイドラインは強力な参考資料ですが、最終的には自分たちのマンションの仕様に基づいた長期修繕計画こそが最も重要な根拠となります。

値上げ提案を鵜呑みにしない！組合が踏むべき検証5ステップ

管理会社からの提案を冷静に受け止め、管理組合として主体的に妥当性を検証するための具体的な5つのステップを紹介します。

Step1：根拠データの開示を求める（収支実績・長期修繕計画）

まずは、値上げ提案の根拠となる客観的なデータの開示を管理会社に求めましょう。感情的な議論を避け、事実に基づいて話し合うための土台となります。

• 長期修繕計画書（最新版および前回版）
• 過去5〜10年間の修繕積立金の収支報告書
• 値上げ額の算出根拠（どの工事項目がいくら増額されたのかの内訳）
• 今後の修繕工事のスケジュールと概算費用

（記載例）「理事会として値上げの必要性を検討するため、X月X日までに、上記資料のご提出をお願いいたします。」といった形で、書面で依頼するのが確実です。

Step2：長期修繕計画の妥当性を見直す

開示された長期修繕計画が、現在のマンションの実態に即しているかを確認します。特に、計画が5年以上前に作成されたものである場合や、一度も見直されていない場合は、専門家（マンション管理士や建築士など）に相談し、計画自体の妥当性診断を依頼することも有効です。

Step3：複数社から修繕工事の相見積もりを取る

値上げの大きな要因が特定の工事費用の高騰である場合、その工事費が適正価格かを検証するために、他の施工会社から相見積もりを取得することが有効です。これにより、管理会社の提示する工事費が市場価格と乖離していないかを確認できます。ただし、後述するように、過度な相見積もりは避けるべきです。見積取得には通常1〜2ヶ月程度の期間を見込んでおきましょう。

【実務注記】相見積もり会社数は、マンション規模および工事内容に応じて異なります。一般的には現在の管理会社を含めて2～3社程度を目安とする実務慣行があります。理由：見積もり作成には現地調査、設計図の確認、協力会社との調整等で多大な時間コストがかかるため、過度な比較会社数は管理会社や施工会社の対応を困難にする傾向があるためです。※本数は建物規模や工事内容により異なります。（参考：国土交通省「大規模修繕工事の工事監理のガイドライン」）。管理会社側は、管理委託内容の精査および、会計状況、そして1棟全体の管理費等の見積もり作成をするには3－4回ほど現地に足を運び、また清掃会社、EV点検、消防、警備など多岐にわたって外注先会社との打ち合わせを行ったうえで理事会数名との面談も数回こなすため労力がかかる。5社も6社もといった過度な要求は、管理会社に敬遠される原因になり、特に小〜中規模のマンション（20戸-40戸程度）では、対応を断られる可能性もあります。一方、2-3社程度であれば、多くの管理会社が真摯に対応しやすくなります。

Step4：提案された値上げ幅が適切か確認する

国土交通省のガイドラインでは、段階増額方式を採用する場合、値上げの合意形成のしやすさを考慮し、次の値上げまでの期間における値上げ幅を一定の範囲内とすることが望ましいと示唆されています。急激な負担増は組合員の合意を得にくいため、複数回に分けた段階的な値上げが可能かどうかも交渉のポイントです。

Step5：組合員への丁寧な説明と情報公開を徹底する

検証プロセスや収集したデータは、理事会内だけで抱え込まず、全組合員に逐次公開し、透明性を確保することが極めて重要です。説明会を開催したり、広報誌を発行したりして、「なぜ値上げが必要なのか」「他に選択肢はないのか」といった疑問に丁寧に答えることで、総会での円滑な合意形成につながります。

合意形成の鍵！修繕積立金値上げの総会決議プロセス

修繕積立金の値上げは、管理会社や理事会の一存では決められません。必ず、マンションの最高意思決定機関である「総会」での決議が必要です。

法的要件：普通決議（過半数）が原則

修繕積立金の額の変更は、管理規約そのものを変更するわけではないため、原則として「普通決議」で可決されます。普通決議は、区分所有法第39条に基づき、区分所有者および議決権の各過半数の賛成で成立します。決議条文は法改正確認を推奨（出典: e-Gov最新版）。

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法） 第三十九条
集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

（出典：e-Gov法令検索）

規約を確認！「特別決議」が必要なケースも

ただし、最も注意すべき点は、マンションごとの「管理規約」です。規約の中に「修繕積立金の額の変更には、特別決議を要する」といった特別な定めがある場合があります。特別決議は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要となる、より厳しい要件です。

値上げ決議を進める前に、必ずご自身のマンションの管理規約を読み返し、議決要件を確認してください。

トラブルを防ぐ透明性の高い進め方

円滑な合意形成のためには、法的な要件を満たすだけでなく、手続きの透明性が不可欠です。

1. 十分な周知期間: 総会開催の少なくとも2週間前までには、議案を明記した招集通知を発送します。
2. 事前説明会の開催: 総会前に説明会を開き、値上げの背景、根拠データ、複数の選択肢の比較などを丁寧に説明し、質疑応答の時間を十分に設けます。
3. 議事録の正確な作成と公開: 総会での議論の経緯や採決の結果を正確に記録した議事録を作成し、全組合員に共有します。

これらのプロセスを丁寧に行うことが、将来のトラブルを防ぎ、健全なコミュニティの維持につながります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 修繕積立金の値上げが決まったら、支払いを拒否できますか？

A1. できません。総会で適法に決議された場合、その決定は全区分所有者を拘束します。個人の意向で支払いを拒否することはできず、滞納した場合は遅延損害金が発生し、最終的には法的措置（支払督促や差押えなど）の対象となる可能性があります。

Q2. 値上げに反対する場合、どうすれば良いですか？

A2. まずは理事会や事前説明会で、反対する理由を具体的に述べ、代替案を提案することが重要です。例えば、「値上げ幅が大きすぎるため、2段階に分けてほしい」「工事計画を見直し、不要不急の項目を削るべき」といった建設的な意見を述べましょう。その上で、総会で反対票を投じることになります。他の組合員の賛同を得るため、ロビー活動を行うことも一つの方法です。

Q3. 管理会社を変更すれば、修繕積立金を安くできますか？

A3. 必ずしも安くなるとは限りません。修繕積立金の不足は、建物の劣化や工事費の高騰といった根本的な問題に起因するため、管理会社を変更しても解決しない場合があります。ただし、新しい管理会社から、より効率的な修繕計画やコストを抑えた工事の提案を受けられる可能性はあります。管理会社の変更は有力な選択肢ですが、多大な労力と時間がかかるため、慎重な検討が必要です。

管理会社との上手な付き合い方：現実的な交渉術と注意点

管理組合と管理会社は、対立関係ではなく、マンションの資産価値を維持するためのパートナーです。良好な関係を築きながら、現実的な交渉を進めるためのヒントをお伝えします。

過度な相見積もり要求はNG？管理会社側の負担という現実

修繕工事の相見積もりは価格の妥当性を検証する上で有効ですが、5社も6社もといった過度な要求は、管理会社に敬遠される原因になります。特に小〜中規模のマンションでは、管理会社側も多大な労力をかけてまで積極的に受注しようとしないケースがあります。 見積もり作成には、現地調査、図面の確認、協力会社との打ち合わせ、理事会への説明など、多大な時間とコストがかかります。その労力に見合わないと判断されれば、見積もりの提出自体を断られる可能性もあるのです。

交渉決裂を避ける「相見積もりは2～3社」が実務的な理由

実務上、大規模修繕工事の見積もりを依頼する場合、現在の管理会社を含めて合計2〜3社程度に絞るのが現実的です。これにより、管理会社側も真摯に対応しやすくなり、組合側も各社の提案を深く比較検討する時間を確保できます。いたずらに比較社数を増やすより、質の高い提案を引き出すことに注力しましょう。

管理会社の変更も選択肢だが、慎重な判断が必要

現在の管理会社の対応にどうしても納得できない場合、管理会社の変更（リプレイス）も選択肢の一つです。しかし、これは最終手段と考えるべきです。新しい管理会社を探し、選定し、業務を引き継ぐまでには、一般的に3ヶ月から半年以上の期間と、理事会に多大な労力がかかります。まずは、今の管理会社と粘り強く交渉し、協力関係を再構築する努力をすることが、多くの場合で賢明な選択と言えるでしょう。

まとめ：未来の資産価値を守るため、今こそ適切なアクションを

管理会社からの修繕積立金の値上げ提案は、マンションの将来の資産価値を左右する重要な議題です。感情的に反発したり、無関心でいたりするのではなく、これを機会と捉え、自分たちのマンションの現状と将来に真剣に向き合うことが求められます。

本記事で解説したポイントをまとめます。

• 不足の原因を理解する: 分譲時の低設定、コスト高騰、計画的な値上げなど、背景を冷静に分析する。
• 客観的な基準で判断する: 国土交通省のガイドラインを参考に、提示された値上げ額の妥当性を検証する。
• 主体的に検証する: 管理会社に根拠データの開示を求め、長期修繕計画や工事費の妥当性をチェックする。
• 適正な手続きを踏む: 組合員への丁寧な説明を尽くし、総会での合意形成を目指す。原則は普通決議だが、必ず管理規約を確認する。

値上げは一時的に家計の負担増となりますが、将来の資産価値を維持し、安全で快適な住環境を守るための「未来への投資」です。管理組合の一員として、今こそ適切なアクションを起こしましょう。

免責事項

本記事は、マンションの修繕積立金に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、個別の事案に対する法的助言または専門的な見解を提供するものではありません。 個々のマンションの管理規約、長期修繕計画の内容、および総会決議など、具体的な状況によって対応は異なります。 最終的な意思決定にあたっては、必ずご自身のマンションの管理規約等をご確認の上、必要に応じて弁護士、マンション管理士等の専門家にご相談ください。また、法令やガイドラインは改正される可能性があるため、常に最新の情報をご参照ください。

参考資料

• 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」, 2021年9月, https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000059.html (2025年11月確認)
• 国土交通省「マンション標準管理規約」, https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000057.html (2025年11月確認)
• 国土交通省「建設工事費デフレーター」, https://www.mlit.go.jp/statistics/details/k-const_index.html (2025年11月確認)
• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」, https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069 (2025年11月確認)
• e-Gov法令検索「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」, https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC0000000149 (2025年11月確認)