※本コラムの内容は、当社が独自に調査・収集した情報に基づいて作成しています。無断での転載・引用・複製はご遠慮ください。内容のご利用をご希望の場合は、必ず事前にご連絡をお願いいたします。
マンションの管理委託費値上げ要請に対する正しい対応：総会決議のルールと賢い会社選び
マンションの管理会社から突然、「管理委託費を値上げします」という通知が届き、困惑していませんか？物価や人件費の高騰を背景に、こうした要請は多くのマンションで起きています。「一方的に値上げを拒否できないのか？」「どう対応すれば良いのか？」と悩む管理組合の理事や組合員の方も多いでしょう。
結論から言うと、管理委託費の値上げは、管理組合が一方的に拒否することはできません。しかし、管理会社の言いなりになる必要もありません。値上げの可否は、必ず管理組合の「総会決議」によって決定されます。
この記事では、宅地建物取引士の資格を持つ不動産ライターが、管理委託費の値上げ要請に対する法的なルール、具体的な対応ステップ、そして必要に迫られた際の「評判の良い会社」の選び方まで、一次資料を基に分かりやすく解説します。適切な知識を身につけ、冷静に対応することで、マンションの資産価値を守りましょう。
背景知識：管理委託費の値上げ、一方的な「拒否」はできない！
管理委託費の値上げ要請に対して、まず知っておくべきなのは法的なルールです。感情的に「拒否だ！」と反発する前に、管理組合として踏むべき正式な手続きを理解しましょう。
用語の整理：「管理費」「修繕積立金」「管理委託費」の違い
まず、混同されがちな3つの費用について整理します。これらは全くの別物です。
| 用語 | 誰が誰に支払うか | 主な使い道 |
|---|---|---|
| 管理費 | 区分所有者 → 管理組合 | 廊下の電気代、清掃費、エレベーター保守費など日常的な維持管理費。管理委託費もここから支払われることが多い。 |
| 修繕積立金 | 区分所有者 → 管理組合 | 十数年に一度の屋上防水や外壁塗装など、将来の大規模修繕工事のための積立金。 |
| 管理委託費 | 管理組合 → 管理会社 | 管理会社に管理業務を委託するための費用（フロント業務、事務管理、清掃、設備点検など）。今回値上げの対象となっている費用。 |
注記: 表が表示されない場合の代替: 用語リスト – 管理費: 区分所有者 → 管理組合、日常維持管理費（管理委託費を含む場合あり）。修繕積立金: 区分所有者 → 管理組合、将来の大規模修繕積立。管理委託費: 管理組合 → 管理会社、管理業務委託料（フロント業務など）。
今回のテーマである「管理委託費」は、管理組合が管理会社へ支払う業務委託料です。この原資は、区分所有者の皆さんが支払う「管理費」から賄われています。
値上げの可否は「総会決議」で決まる
管理委託費の変更は、マンションの管理に関する重要な決定事項です。そのため、管理会社からの提案を理事会だけで決めたり、個々の組合員が拒否したりすることはできません。
これは管理組合全体の意思決定であり、必ず区分所有者で構成される「総会」での決議が必要になります。管理会社との契約（管理委託契約）の当事者は管理組合であり、その最高意思決定機関が総会だからです。
普通決議か特別決議か？分かれ道は管理規約の記載
総会決議には、大きく分けて「普通決議」と「特別決議」の2種類があり、必要な賛成数が異なります。管理委託費の値上げがどちらに該当するかは、ご自身のマンションの「管理規約」の記載内容によって決まります。
| 決議の種類 | 必要な賛成数（原則） | どのような場合に必要か |
|---|---|---|
| 普通決議 | 区分所有者および議決権の各過半数 | 管理規約に管理委託費の具体的な金額が記載されていない場合。管理に関する一般的な事項として扱われる。（出典：区分所有法 第39条） |
| 特別決議 | 区分所有者数および議決権の各4分の3以上 | 管理規約に「管理委託費は月額〇〇円とする」のように具体的な金額が明記されている場合。金額の変更は規約自体の変更にあたるため、より厳しい要件が課される。（出典：区分所有法 第31条） |
【重要】必ずご自身のマンションの管理規約を確認してください
上記の決議要件は、区分所有法に基づく原則です。ただし、同法第39条には「この法律又は規約に別段の定めがある場合は、この限りでない」との規定があり、管理規約に特別な定めがあれば、そちらが優先されます。まずはご自身のマンションの管理規約を隅々まで確認することが、対応の第一歩です。
手続・対応ステップ：値上げ要請を受けたら取るべき3つの行動
管理会社から値上げ要請の通知が届いたら、慌てずに以下の3つのステップで冷静に対応を進めましょう。
ステップ1：管理会社に詳細な「積算根拠」の提示を求める
まず、理事会として管理会社に対し、値上げの理由と金額の「積算根拠」を詳細な書面で提出するよう求めます。口頭での説明だけでなく、具体的な内訳がわかる資料を要求することが重要です。
- 人件費の上昇: 最低賃金の改定や社会保険料の増加など、具体的な数値を基にした説明か。
- 委託業務費の増加: 清掃や設備点検などの外部委託費が上昇した場合、その見積書や契約書の写し。
- 物価上昇: どの品目（清掃用具、事務用品費など）が、どれくらい上昇したか。
根拠の提示を求めることで、正当な理由のない、便乗値上げや不透明な請求を牽制できます。
ステップ2：提示された値上げ額の「妥当性」を検証する
次に、提示された積算根拠を精査し、値上げ額が妥当な範囲なのかを検証します。この検証には、いくつかの視点があります。
- やむを得ない値上げか: 法令で定められた最低賃金の引き上げなど、社会情勢によるコスト増は、ある程度受け入れざるを得ない場合があります。
- 交渉の余地がある値上げか: 「業務効率化が不足している」「過剰なサービスが含まれている」など、管理会社の企業努力で削減できるコストはないか検討します。
- 客観的なデータとの比較: 国土交通省が定期的に公表している「マンション総合調査」には、管理委託費の全国平均や地域・規模別のデータが掲載されています。こうした公的データを参考に、提示額が市場から大きく乖離していないかを確認します。（出典：国土交通省 マンション総合調査）
この検証作業は専門知識を要するため、必要であればマンション管理士などの専門家に相談することも有効です。
ステップ3：総会で議案を審議し、組合としての意思決定を行う
ステップ1と2を経て、理事会としての方針（値上げ案を受け入れるか、減額交渉をするか、あるいは否決して他の管理会社を探すか）を固めます。そのうえで、総会を開催し、組合員に状況を説明し、議案として審議します。
総会では、以下の選択肢に基づいて、組合としての最終的な意思決定を行います。
- 承認: 値上げ額が妥当と判断し、承認する。
- 否決: 値上げ額が不当と判断し、否決する。この場合、現行の契約を継続するか、管理会社の変更を検討することになります。
- 条件付き承認: 例えば、「〇%までの値上げなら承認する」といった形で、交渉の余地を残した決議を行う。
どの結論に至るにせよ、総会での正式な決議を経ることが、法的に有効な手続きとなります。
FAQ：よくある質問
できません。管理組合として一方的に拒否の意思表示をしても、法的な効力はありません。値上げの可否は、必ず管理組合の「総会」で審議し、普通決議または特別決議によって決定する必要があります。まずは管理規約を確認し、どちらの決議が必要か把握することが重要です。
ポイントは4つあります。
1. 自治体による「管理計画認定制度」の申請支援実績が豊富か。
2. 2025年、2026年の法改正に詳しく、具体的な提案ができるか。
3. 見積もりが「一式」でなく、業務ごとの内訳が明確か。
4. 組合が管理会社を選ぶプロセスを透明化する手助けをしてくれるか。
価格だけでなく、こうした専門性や透明性も重視することが、良いパートナーシップにつながります。
実務ヒント：賢い交渉と会社選びのために
ここでは、より一歩踏み込んだ、実務上のヒントや注意点をご紹介します。
【要注意】安易な値上げ拒否が招く2つのリスク
積算根拠も確認せず、感情的に値上げを拒否し続けると、マンションにとって深刻なリスクを招く可能性があります。
- リスク1：資産価値の毀損
管理会社が採算の合わない業務を続ければ、清掃の質が落ちる、管理人やスタッフの対応が悪くなるなど、管理の質が低下します。住み心地が悪化するだけでなく、マンションの評判が落ち、売却価格の下落や、賃貸の借り手が見つかりにくくなるなど、直接的に資産価値が毀損される可能性があります。（出典：一般的な事例に基づく） - リスク2：管理会社からの契約解除
管理委託契約書には、通常、双方からの解約申し入れに関する条項があります。正当な理由に基づく値上げ要請が長期間にわたり拒否され続けた場合、管理会社側から契約の更新を拒否され、「管理会社不在」の状態に陥るリスクもゼロではありません。
注記: 解約/更新は現行管理委託契約書の条項を最優先に確認し、標準管理委託契約書（国土交通省）を参考に専門家相談を。
評判の良い管理会社を見極める4つの基準
現在の管理会社との交渉が不調に終わったり、対応に不満があったりして、管理会社の変更を検討する場合、どのような基準で「評判の良い会社」を選べばよいのでしょうか。価格の安さだけで選ぶのは危険です。以下の4つの基準を参考にしてください。
- 基準1：「管理計画認定制度」の認定支援実績があるか
「管理計画認定制度」とは、マンション管理適正化法第80条の2に基づき、自治体が管理組合（＝マンション）の管理計画（長期修繕計画、資金計画など）を審査し、一定基準を満たす場合に管理組合を認定する制度です（出典：マンション管理適正化法）。
注意：管理会社自体が認定されるわけではありませんが、組合がこの認定を取得するための支援実績が豊富な会社は、長期的な視点でマンション管理を考える能力が高いと評価できます。 - 基準2：法改正（2025年・2026年）への対応力と提案力
マンション管理を取り巻く法律は、近年大きく変わっています。特に令和7年（2025年）11月28日施行の改正マンション管理適正化法および令和8年（2026年）4月1日施行の改正区分所有法により、以下の点が強化されています：- 管理不全マンション認定の基準強化（適正化法第81条）
- 長期修繕計画（25年以上）に基づく資金計画の合理化要件追加
- 値上げ交渉時に「長期修繕計画の適切性」が判断材料となる可能性
- 基準3：見積もりが「一式」ではなく、内訳まで明確か
「事務管理業務費 一式」「設備管理費 一式」といった大雑把な見積もりを出す会社は要注意です。個別の業務ごとに費用が明記されている、透明性の高い見積もりを提出する会社を選びましょう。 - 基準4：選定プロセスを透明化できるか
一部の理事だけで選定を進めるのではなく、「選定基準を事前に公開する」「選定の進捗状況を組合員に周知する」など、プロセス全体の透明性を高める提案をしてくれる会社は、公正なパートナーとなり得ます。（出典：NPO法人匠リニューアル技術支援協会）
敬遠される「NGな見積もり依頼」と賢い進め方
管理会社を変更する際、多くの組合が相見積もりを取ります。しかし、その進め方を誤ると、かえって良い会社から敬遠されてしまうことがあります。
特に20戸～40戸程度の小規模マンションでは、5社も6社も相見積もりを取ろうとすると、応じてくれる会社が見つかりにくくなる傾向があります。
なぜなら、正確な見積もりを作成するために、管理会社は現地調査、清掃や各種点検の協力会社との打ち合わせ、理事会との面談など、多大な労力とコストをかけているからです。多くの会社が競合する案件、特に規模の小さい案件では、採算が合わないと判断され、見積もりの提出を辞退されてしまうのです。
【補足】相見積もり社数の目安について
理想的な相見積もり社数は、マンションの規模・地域・管理会社の負担等により異なります。
- 大規模マンション（100戸以上）：3～5社程度
- 中規模マンション（50～100戸）：2～3社程度
- 小規模マンション（50戸以下）：2社程度
各社が正確な見積作成のため、現地調査（複数回）、協力業者との打ち合わせ、理事会面談など相応の労力を要することをご理解の上、無理のない範囲で依頼してください。
相見積もりを依頼する際は、事前に候補を2～3社に絞り込み、誠実な態度で依頼することが、良い会社と出会うための賢明な進め方です。
【特別コラム】管理事業から撤退する会社でお困りの管理組合様へ
近年、後継者不足などを理由に、マンション管理事業から撤退する中小の管理会社が増えています。もしご自身のマンションの管理会社が事業撤退を表明した場合、管理組合は急な対応を迫られ、大きな混乱に陥ることがあります。
このような事態に対応する際は、以下の方法が有効です：
- マンション管理士会や管理組合連合会に相談
- 自治体の相談窓口（マンション管理センター等）に相談
- 撤退企業と新規企業間の円滑な引継ぎを支援する中立的な専門家派遣制度の活用
これらのサービスは、多くの自治体で低額または無料で提供されています。詳細は、お住まいの自治体の公式サイトでご確認ください。
撤退時のトラブル回避: 撤退プロセスを専門家が支援し、管理業務が滞るリスクを最小限に抑えます。
既存業者の継続: これまで付き合いのあった清掃会社や点検業者などを、可能な限り継続できるよう調整します。
費用面のサポート: 新しい管理体制に移行するまでの間、人件費の一部を補助するなど、撤退企業の負担を軽減するサポートも行っています。
突然の管理会社撤退でお困りの場合は、こうした専門企業の活用も有効な選択肢の一つです。
活用できる補助金制度と注意点
管理の質を向上させる取り組みに対し、一部の自治体が補助金を出す制度があります。
【ただし、以下の点に留意が必須です】
- ✗ 本記事に掲載の補助金情報は一例であり、最新の情報を保証するものではありません。
- ✓ 制度内容、対象範囲、予算は毎年大きく変わります。
- ✓ 活用を検討する際は、必ずお住まいの自治体の最新公式ホームページで最新公募要項を確認してください。
代表的な相談先：
- 市区町村のマンション管理相談窓口
- (公財)マンション管理センター
- 自治体の住宅政策部門
URL短縮形や過去年度のリンクを使用しないようご注意ください。
例えば、自治体によっては「マンション管理適正化推進事業」といった名称で、専門家派遣や管理組合の運営支援に要する費用の一部を補助している場合があります。通常の管理会社は手続きが煩雑なため補助金の提案を避ける傾向がありますが、こうした制度の活用を積極的に支援してくれる会社を選ぶことも一つの視点です。
本記事は情報提供を目的とし、筆者/編集部に利害関係はありません。詳細は公式サイトで確認を。
まとめ：適切な手順を踏み、マンションの資産価値を守ろう
管理委託費の値上げ要請は、マンション管理組合にとって避けては通れない課題です。しかし、感情的に拒否するのではなく、正しい知識を持って冷静に対応することが、組合員全員の利益、そしてマンション全体の資産価値を守ることにつながります。
この記事のポイントを再確認しましょう。
- 法的ルールの理解: 値上げの可否は「総会決議」で決まる。一方的な拒否はできない。
- 冷静な対応ステップ: まずは「積算根拠」を求め、その「妥当性」を検証する。
- 賢い交渉と会社選び: 安易な拒否のリスクを理解し、長期的な視点で評判の良い会社を見極める。
突然の値上げ通知に戸惑うこともあるかと思いますが、これはマンションの管理体制を見直す良い機会でもあります。この記事を参考に、管理組合として最善の選択をしてください。
免責事項
本記事は、マンション管理委託費の値上げに関する一般的な情報提供を目的として作成したものであり、個別の事案に対する法的な助言や見解を示すものではありません。
管理規約の解釈や具体的な対応方針の決定にあたっては、必ずご自身のマンションの管理規約をご確認の上、必要に応じてマンション管理士、弁護士等の専門家にご相談ください。本記事で紹介した法令や補助金制度は、執筆時点（令和8年・2026年3月）の情報に基づいています。法改正や制度の変更等により、最新の情報と異なる場合がありますのでご注意ください。
参考資料
- e-Gov法令検索. (参照2026-03-30). 建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
- e-Gov法令検索. (参照2026-03-30). マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号）. https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC1000000149
- 国土交通省. (参照2026-03-30). マンション標準管理規約. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
- 国土交通省. (参照2026-03-30). 令和7年度マンション総合調査結果. 削除
- 株式会社さくら事務所. (2026-03-15). 管理規約の変更は、総会の特別決議（4分の3以上）が必要. https://www.s-mankan.com/information/8494/
- 坂口 コウ. (2026-02-09). マンション管理委託費値上げを回避したいマンション管理組合役員が確認すべき対応. note. https://note.com/sakang0/n/nbb1af2756325
- 2525不動産株式会社. (2026-03-01). マンションの管理委託費が値上げに！管理組合ができる交渉と対策. https://2525mlc.com/kanriitaku-cost-up/
- NPO法人匠リニューアル技術支援協会. (参照2026-03-30). 「事業協力者」の選定. https://npo-takumi.or.jp/rebuild/know/collaborator/appoint.php
島 洋祐
保有資格：（宅地建物取引士・管理業務主任者）不動産業界歴23年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。
