マンションの資産価値と健全な運営を守るため、管理費や修繕積立金などの「滞納問題」への適切な対応は管理組合にとって避けて通れない大きな課題です。実際に問題が発生しないケースも多いものの、いざ滞納が発生すると、その影響は組合資金の不足だけでなく、将来的な大規模修繕の実施、マンション全体のイメージや資産価値にも及ぶリスクがあります。ここでは、管理組合が現実的に取るべき対応策を、段階ごとにわかりやすく解説します。
まずは早期発見と初期対応が肝心
滞納問題は“早く気付いて、早く動く”ことが鉄則です。毎月の管理会社の報告や会計担当理事のチェックで、未納が発生したら即座に状況を確認しましょう。
初期対応では、支払い期日経過後すぐに、書面通知で滞納の事実と金額、支払い方法などを丁寧にお知らせしてください。早い段階で気付いてもらうことで、スムーズな解決につながることが多いのです。
督促のステップは「段階的かつ記録重視」で
電話で連絡したり、改めて督促状を送付したりと、段階的に対応を強化していきます。一部のマンションでは駐車場や駐輪場の契約解除通知が一定の牽制効果を持つ場合も。
ただし、直接の訪問はトラブル防止の観点から慎重な判断が必要です。全てのやりとりは必ず記録（日時・内容等）を残しましょう。
滞納理由のヒアリングと柔軟な分割対応も選択肢
督促しても入金がない場合には、支払い意思や滞納理由を聞き取ることが重要です。本当に困っている方であれば、分割払いなど柔軟なプランも協議し、現実的な解決に導きましょう。
この段階は、督促と並行して実施すると効果的です。
法的措置の構え ― 内容証明や弁護士の活用
再三の督促にも応じない場合は、内容証明郵便（配達証明付）で督促を行い、状況を一段引き上げます。弁護士名で通知書を送ることで、深刻な事態だと強く認識してもらえます。
それでも解決しない場合は、弁護士等専門家の力を借りる流れになります。
いよいよ最終局面 ──訴訟・強制執行も視野に
法的措置を実行する場合は、管理組合の総会での決議（多くの場合特別決議）が必要です。支払督促や訴訟、最終的には競売申立てや強制執行へと進みます。いずれも手間とコスト、時間がかかる点には注意しましょう。
訴訟手続きや競売申立てには正確な記録と十分な準備が必要なので、早めにスケジュールを組み、弁護士と連携した慎重な進行が重要です。
管理費滞納を「予防」するための工夫
- 滞納処理フロー（ルール）の周知・把握
過去の対応方法等を記録し、理事会関係者だけでも把握していることが望ましいです。理事会議事録等で目に見 える形で履歴を残しましょう。 - 定期的な会計報告と情報共有
“今どれくらい滞納が発生しているか”を理事会や総会で必ず開示し、早期介入につなげる。 - 管理会社との連携強化
実務を委託している場合も、最終判断は管理組合です。「任せっぱなし」にしない姿勢が重要です。
まとめ
管理費等の滞納問題は、どのマンションでも起こりうるリスクですが、迅速で段階的な対応と、住民・理事会の情報共有によって多くのケースで未然に防げます。
難しい問題ほど一人で悩まず、国やマンション管理センターの相談窓口、マンション管理士など専門家の知見も活用しましょう。
大切なのは、「後回しにせず、きちんと対応する」こと。それが、マンションの健全な資産管理に直結します。
