築古マンション、修繕か改良か？理事会が知るべき費用対効果と4つの判断基準

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築30年を超えるマンションの理事会役員として、あなたは岐路に立たされています。「ただ傷んだ箇所を直すだけの『大規模修繕』で十分なのか？それとも、将来の資産価値や居住者の高齢化を見据え、費用をかけてでも価値を高める『改良工事』に踏み切るべきか？」修繕積立金が潤沢とはいえない中、この判断は非常に重いものです。理事会内で意見が割れ、客観的な判断材料がないままでは、大切な合意形成は進みません。

この記事では、宅地建物取引士の視点から、築古マンションの管理組合が直面する「修繕」と「改良」の選択について、その費用対効果を正しく評価するための判断基準を解説します。区分所有法などの法的根拠や公的データを基に、円滑な意思決定を進めるための具体的なプロセスを紐解いていきましょう。将来、住民から「あの時の判断は正しかった」と感謝される、賢明な選択へのロードマップがここにあります。

築古マンションの未来を決める選択：ただの「修繕」か、価値向上の「改良」か

管理組合が直面する工事の選択肢は、似ているようで目的が全く異なります。まずは言葉の定義を正確に理解することが、議論の第一歩です。

管理組合が直面する2つの道：大規模修繕と改良工事

大規模修繕とは、経年によって劣化した建物の部分や設備を、建築当初の性能まで回復させることを目的とした工事です。これは、いわば「原状回復」であり、マンションの資産価値を維持するための基本的なメンテナンス活動と位置づけられます。国土交通省のガイドラインでも、長期修繕計画に基づく計画的な実施が推奨されています（出典：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」）。

一方、改良工事とは、現在の性能を上回り、新たな機能や価値を付加する工事を指します。これは「性能向上」や「付加価値創造」が目的です。

工事の種類	目的	具体例
大規模修繕 （原状回復）	劣化した性能を新築時の水準に回復させる	外壁のひび割れ補修・再塗装、屋上防水のやり直し、給排水管の更新
改良工事 （性能向上）	現状を上回る新たな機能や価値を付加する	エントランスのオートロック化、照明のLED化、宅配ボックスの新規設置、手すりの増設

これらの用語を正しく区別して使うことで、理事会や総会での議論がスムーズになり、法的な決議要件の検討も的確に行えるようになります。

「リノベーション」との違いは？本記事の対象は「共用部」です

一般的に「リノベーション」という言葉もよく使われますが、これは主に個々の区分所有者が自己の費用で行う「専有部分」の大規模な改修を指すことが多いです。例えば、間取りの変更や内装の一新などがこれにあたります。

この記事で扱うのは、あくまで管理組合が主体となって意思決定を行う「共用部分」の工事です。専有部のリノベーションと混同しないよう、以降は「大規模修繕」および「改良工事」という言葉で解説を進めます。

【費用対効果】判断のモノサシ：財務的メリットと非財務的メリット

「修繕」と「改良」のどちらを選ぶべきか。その判断には、短期的な工事費だけでなく、長期的な視点での費用対効果の比較が不可欠です。評価軸は「財務的メリット」と「非財務的メリット」の2つに大別できます。

単なる原状回復で終わらせるか、将来への投資と捉えるか。多角的な視点が賢明な判断を導きます。

財務的評価軸：将来の修繕費抑制と工事費の効率化

改良工事を伴う選択は初期費用こそ高くなりますが、長期的に見て経済的合理性を持つ場合があります。

• 将来の修繕費抑制: 例えば、外壁塗装の際に、より耐久性の高い塗料を採用すれば、次回の塗り替えまでの期間を延ばすことができ、長期的なメンテナンスコストを削減できます。また近年では、高耐久の材料や工法を用いることで修繕周期そのものを16年～18年へと延ばす「長周期化」も選択肢となっており、建物の一生（ライフサイクル）で見た総コストを抑制する考え方も広がっています。
• 工事費の効率化: 大規模修繕で設置する足場は、工事費全体のかなりの部分を占めます。この足場があるうちに、窓サッシの交換や共用廊下の長尺シート張り替えといった改良工事を同時に行えば、足場の仮設費用を一度で済ませることができ、別々に工事を行うよりも総額を抑えられる可能性があります。
• 光熱費の削減: 共用部の照明をLEDに交換したり、断熱性能の高い窓に改修したりすることで、マンション全体の電気代や光熱費を削減できるケースもあります。

非財務的評価軸：居住快適性の向上と資産価値の維持・向上

費用として直接換算しにくいメリットも、マンションの価値を左右する重要な要素です。

• 居住快適性と安全性の向上: エントランスのオートロック化やバリアフリー対応（スロープ設置など）は、防犯性や利便性を高め、居住者満足度に直結します。
• 資産価値の維持・向上: 適切な修繕や時代に合わせた改良は、マンションの魅力を高め、中古市場での競争力を維持・向上させる要因となります。特に、後述する公的な評価制度の取得に繋がり、客観的なアピールポイントとなる可能性があります。
• 空室リスクの低減: 賃貸に出されている住戸がある場合、共用部が魅力的であることは、新たな入居者を惹きつけ、空室期間を短縮する効果が期待できます。

評価項目	大規模修繕のみ	修繕＋改良工事（同時実施）
目的	原状回復・性能維持	性能維持＋付加価値向上
初期費用	比較的低い	比較的高い
長期的コスト	次回以降の修繕で対応	同時施工による仮設費削減等の可能性
資産価値	維持・軽微な下落防止	維持〜向上の可能性
居住快適性	維持	向上（利便性・デザイン性UP）
法的要件	普通決議で可能な場合が多い	特別決議が必要な場合がある
合意形成	比較的容易	費用負担増のため難易度上昇

意思決定のための4つの判断基準

費用対効果の評価軸が見えたら、次は自分たちのマンションの状況を客観的に把握し、具体的な判断材料を揃えるステップに移ります。以下の4つの基準で現状を整理しましょう。

基準1：専門家による「建物劣化診断」の客観的データ

全ての議論の出発点は、建物の現状を正確に知ることです。建築士やマンション管理士など、第三者の専門家による「建物劣化診断」を実施し、客観的なデータを得ることが不可欠です。

• 診断内容: 外壁、屋上、鉄部、給排水設備などの劣化状況を詳細に調査。
• 診断の価値:
  • 緊急性の高い補修箇所と、まだ猶予のある箇所が明確になる。
  • 理事会や住民への説明において、客観的な根拠として説得力を持つ。
  • 長期修繕計画の見直しや、工事の優先順位付けの土台となる。

感情論や思い込みではなく、専門家による診断結果という「共通の事実」に基づいて議論を進めることが、合意形成への近道です。

基準2：「長期修繕計画」との整合性と見直しの必要性

マンションには、将来の修繕を計画的に行うための「長期修繕計画」があるはずです。

• 現状との比較: 建物劣化診断の結果と、現在の長期修繕計画の内容を照らし合わせます。計画よりも劣化が早く進んでいる箇所はないか、逆にまだ修繕の必要がない箇所はないかを確認します。
• 計画の見直し: 診断結果に基づき、計画に無理や無駄があれば見直しを検討します。改良工事を行う場合は、その内容と費用も計画に盛り込む必要があります。

長期修繕計画は一度作ったら終わりではなく、定期的な見直しを通じて実態に即したものにしていくことが重要です。

基準3：「修繕積立金」の状況と多様な資金計画

理想的な工事計画も、資金がなければ絵に描いた餅です。

• 残高の確認: 現在の修繕積立金の残高と、計画されている工事の概算費用を比較します。
• 資金調達の選択肢: 積立金が不足する場合、資金調達の方法は一つではありません。以下の選択肢を比較検討し、管理組合にとって最適な方法を探る必要があります。
  • 修繕積立金の値上げ: 将来にわたって安定した資金を確保する方法。合意形成には丁寧な説明が必要。
  • 一時金（特別徴収）: 不足分を全戸から一度に徴収する方法。高齢者や収入の低い世帯への負担が大きくなる可能性がある。
  • 金融機関からの借入れ: 住宅金融支援機構などのリフォームローンを活用する方法。返済計画の策定が必須。

基準4：「居住者ニーズ」の変化（アンケート等の活用）

特に改良工事を検討する場合、それが「誰のための価値向上なのか」を明確にする必要があります。

• 居住者層の把握: 新築時に比べて居住者の年齢層はどのように変化したか？ 高齢化が進んでいるか？
• アンケートの実施: 「宅配ボックスは必要か」「エントランスのバリアフリー化を望むか」など、具体的な改良工事の項目についてアンケート調査を行い、居住者のニーズを把握します。

アンケート結果は、改良工事の優先順位を決める際の重要な判断材料となり、総会での合意形成を後押しするデータにもなります。

【最重要】合意形成の壁を越える「決議」の知識

※本記事は執筆時点の法令等に基づいています。2025年に施行された改正区分所有法により、集会における決議要件が変更されている場合があります。意思決定にあたっては、必ず最新の法令をご確認いただくか、専門家にご相談ください。

工事の内容と資金計画が固まったら、最終関門である「総会での決議」が待っています。ここで重要になるのが、工事の種類によって法的な決議要件が異なる可能性があるという点です。

原状回復の「修繕」と性能向上の「改良」で決議要件は変わる

工事の意思決定は、区分所有者が集まる「総会（集会）」での決議によって行われます。従来、工事の内容によって「普通決議（過半数の賛成）」や「特別決議（4分の3以上の賛成）」といった複数の要件があり、合意形成のハードルとなるケースがありました。

2025年に施行された改正区分所有法では、大規模修繕など共用部分の変更に関する決議要件が合理化されました。 これにより、従来よりも円滑な意思決定が可能になることが期待されています。

普通決議か特別決議か？区分所有法第17条の「著しい変更」が分かれ目

この判断の分かれ目となるのが、区分所有法の規定です。

【法令改正に関するご注意】
区分所有法は2025年に改正が施行され、共用部分の変更に関する決議要件が合理化されました。従来は「区分所有者及び議決権の各4分の3以上」といった特別決議が必要な場合がありましたが、要件が緩和されています。本記事では概念を説明していますが、実際の決議にあたっては必ず最新の法令をご確認ください。

改正前の法律では、工事が「形状又は効用の著しい変更」を伴うかどうかが、特別決議が必要となるかの大きなポイントでした。改正法下においてもこの概念は重要ですが、決議そのもののハードルは下がっていると理解することが重要です。

• 著しい変更にあたる可能性のある例: 階段しかなかった場所に、新たにスロープを設置する工事。

このような工事も、改正法により、以前より合意形成が進めやすくなることが期待されます。

（注）「著しい変更」の具体的な判断は、建物の構造・規模、工事内容の個別事情に大きく依存するため、最終的には、管理組合の法律顧問である弁護士またはマンション管理士の見解に基づいて判断してください。上記の例は一般的な傾向を示すものであり、確定的な判断基準ではありません。

必ず確認すべきは、あなた自身のマンションの「管理規約」

法律以上に重要なのが、マンション独自のルールである「管理規約」です。区分所有法では、法律の規定と異なる定めを管理規約で行うことを認めている場合があります。法改正を受けて、管理規約を見直す管理組合も増える可能性があります。

（記載例） 第XX条（決議） 共用部分の変更に関する決議については、区分所有法第17条第1項の規定にかかわらず、区分所有者及び議決権の各過半数の賛成で決するものとする。

上記のような定めがあれば、本来は特別決議が必要な工事でも、普通決議で実施できることになります。決議の準備を進める前には、必ずご自身のマンションの管理規約を読み解き、決議要件を確認してください。不明な点があれば、マンション管理士や弁護士などの専門家に相談することが賢明です。

修繕・改良が資産価値を高める可能性のある公的・民間制度

適切な修繕や改良工事は、単に建物を長持ちさせるだけでなく、公的なお墨付きを得て市場価値を高めることにも繋がる可能性があります。管理組合が知っておくべき2つの制度を紹介します。

自治体による「管理計画認定制度」

これは、マンションの管理計画が一定の基準を満たしている場合に、地方公共団体（市区町村）が認定を与える制度です。認定基準には、長期修繕計画が適切に作成・見直しされていることや、修繕積立金が計画通りに積み立てられていることなどが含まれます。

認定を受けると、住宅金融支援機構の「【フラット３５】維持保全型」といった住宅ローンで金利優遇を受けられる場合があるなどのメリットが期待でき、マンションの適正な管理状態を対外的にアピールできます（出典：国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」）。

市場評価に繋がる可能性のある「マンション管理適正評価制度」

こちらは、マンションの管理状態を専門家が評価し、その結果を公表する民間の制度です。管理体制や建築・設備、管理組合収支など多岐にわたる項目がチェックされ、星の数などで評価が可視化されることがあります。この評価は不動産ポータルサイト等で公開される場合があり、購入検討者へのアピールポイントとなる可能性があります。

重要な注意点として、この制度はマンションの「管理状態」を評価するものであり、管理会社そのものを評価するものではありません。

これらの制度を活用することで、修繕や改良への投資が、客観的な評価という形で資産価値に反映される可能性が高まります。

失敗しない専門家選びと見積もりの「現実」

計画が固まり、いよいよ工事業者を選定する段階では「相見積もり」が基本です。しかし、やみくもに多くの業者から見積もりを取ろうとすると、かえって優良なパートナーを遠ざけてしまう可能性があります。

なぜ「5社以上の相見積もり」は敬遠されることがあるのか？

管理組合としては、少しでも安く、良い工事をしてくれる会社を選びたいと思うのは当然です。しかし、施工会社側の視点に立つと、過度な相見積もりは大きな負担となります。

• 見積もり作成の膨大な労力: 正確な見積もりを作成するには、複数回の現地調査、図面の確認、そして理事会との面談など、多大な時間とコストがかかります。
• 受注確度の低い案件への懸念: 5社、6社と競合がいる案件では、受注できる確率が低くなります。施工会社としては、労力をかけても受注に繋がらないリスクの高い案件よりも、より確度の高い案件にリソースを集中させたいと考えるのが自然です。

特に20〜40戸程度の中小規模マンションでは、この傾向が顕著になることがあります。

適正な比較検討ができる「2〜3社」が現実的とされる理由

そこで、一般的には、信頼できそうな会社を2〜3社に絞った比較検討が、実務上、質の高い提案と管理組合側の意思決定効率のバランスが取れやすい**とされています**。

• 施工会社側のメリット: 競合が少ないため、各社が真剣に見積もり作成に取り組んでくれ、質の高い提案が期待できます。
• 管理組合側のメリット: 比較対象が多すぎないため、各社の提案内容を深く理解し、議論を集中させることができます。意思決定までの時間も短縮できます。

量より質を重視することが、良いパートナーシップを築く鍵となります。

透明性を確保する見積もり依頼のチェックポイント

数社に絞って見積もりを依頼する際は、各社が同じ条件で比較できるよう、依頼内容を統一することが重要です。

• 共通資料の提供: 建物劣化診断報告書や長期修繕計画など、判断の基礎となる資料は全社に同じものを渡します。
• 詳細な内訳書の要求: 「工事一式」といった大雑把な見積もりは絶対に避けましょう。工事項目ごとに単価と数量が明記された「工事内訳明細書」の提出を必ず求めてください。これにより、各社の価格の妥当性を比較検討できます。
• 工事仕様の明確化: どのような材料を使い、どのような工法で実施するのか、「仕様書」を提出してもらいます。
• 保証内容の確認: 工事後の保証期間やアフターサービスの範囲を書面で確認します。

透明性の高い見積もりを求めることは、管理組合の当然の権利であり、誠実な施工会社を見極めるための試金石でもあります。

まとめ：賢明な意思決定へのロードマップ

築古マンションの価値を未来へ繋ぐための選択は、決して簡単なものではありません。しかし、正しいプロセスを踏むことで、必ず道は開けます。

最後に、賢明な意思決定に至るまでのロードマップを再確認しましょう。

1. 用語の定義を共有する: 「修繕（原状回復）」と「改良（性能向上）」の違いを理事会・住民全体で正しく理解する。
2. 客観的なデータを揃える: 専門家による「建物劣化診断」を行い、議論の土台を築く。
3. 4つの基準で現状を分析する: 「劣化状況」「長期修繕計画」「修繕積立金」「居住者ニーズ」を照らし合わせ、工事の方向性を定める。
4. 法的な要件を確認する: 工事内容が「著しい変更」にあたるか検討し、必ず「管理規約」で定められた決議要件を確認する。
5. 現実的な業者選定を行う: 2〜3社に絞った質の高い相見積もりで、信頼できるパートナーを見つける。

このプロセスには時間と労力がかかります。しかし、一つ一つのステップを丁寧に進めることが、将来にわたってマンションの価値を守り、高めていく最も確実な道筋です。この記事が、あなたの管理組合にとって最良の選択をするための一助となれば幸いです。

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よくある質問（FAQ）

Q1: 大規模修繕と改良工事の最大の違いは何ですか？

A1: 最大の違いは「目的」です。大規模修繕は、経年劣化した建物を建築当初の水準まで回復させる「原状回復」が目的です。一方、改良工事は、現在の性能を上回る新しい機能や価値を付加する「性能向上」を目的とします。

Q2: 改良工事の決議は、すべて特別決議が必要ですか？

A2: いいえ、そうとは限りません。2025年に施行された改正区分所有法により、決議要件は合理化されています。従来は工事内容によって特別決議（4分の3以上など）が必要な場合がありましたが、意思決定のハードルは下がっています。ただし、最終的な要件はご自身のマンションの管理規約で定められているため、必ず規約を確認することが最も重要です。

Q3: 相見積もりは何社くらいが適切ですか？

A3: 一般的には、信頼できる候補を2〜3社に絞って依頼することが、質の高い提案を引き出しやすく、管理組合側でも深く比較検討できるため、実務上効果的とされています。5社以上の過度な相見積もりは、施工会社側から敬遠される可能性があります。

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免責事項

本記事は、不動産取引に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の物件や個別の事案に対する法的助言を行うものではありません。法律や制度は改正される可能性があるため、意思決定にあたっては、必ず最新の法令や公的情報をご確認ください。また、最終的な判断は、弁護士やマンション管理士などの専門家にご相談の上、ご自身の責任において行ってください。個別のマンションにおける具体的な取り決めについては、当該マンションの管理規約の定めが最優先されます。

参考資料

• 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」
• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」
• 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」