分譲マンションの「一部管理」という選択肢｜コスト削減とコミュニティ活性化の鍵

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分譲マンションの「一部管理」（一部委託管理）は、管理会社に業務の一部だけを委託し、管理組合が残りを主体的に担う管理方式です。全部委託管理と自主管理の“中間”に位置づけられ、コスト削減やコミュニティ活性化の観点から採用する管理組合が増えています。

一部管理（一部委託管理）とは

分譲マンションの管理方式は大きく3つ：

• 全部委託管理：ほぼ全ての業務を管理会社に委託、理事会は意思決定と状況把握が主。
• 自主管理：全ての業務を管理組合が独自で実施、管理会社は利用しない。
• 一部管理（一部委託管理）：管理組合が選定した一部業務だけを管理会社に委託し、残りを自力で行う。

委託／自主の範囲は柔軟に設計可能で、たとえば「会計業務や設備保守は委託」「コミュニティ活動や小修繕は自主」など、マンション実情や住民の意向に合わせて役割を分担できます。

一部管理のメリット

• 管理コストの削減
  • 管理会社に支払う委託費を最低限に絞ることで、無駄な手数料や不要なサービスを排除し、管理費を圧縮できます。清掃業務や設備点検を直接発注することで“上乗せコスト”も避けやすく、削減分を修繕積立金などに充てる事例が多いです。
• 主体性・コミュニティの活性化
  • 住民自身が管理業務に関与することで“自分たちのマンションを良くしたい”意識が生まれやすく、理事会への参加率向上や、イベント企画など自主的な活動につながる傾向があります。資産価値向上への工夫や合意形成も筑きやすくなります。
• 管理の柔軟性・対応力向上
  • トラブルや修繕対応が迅速かつ柔軟になり、管理会社を経由せず理事会が業者と直接協議できるため意思決定が早くなります。

一部管理のデメリット・注意点

• 理事会・住民の負担増
  • 自ら担当する業務が増えるため、役員や居住者の負担が不可避です。役員のなり手不足や業務の集中、業務引き継ぎの煩雑化という課題も生じやすい。
• 専門性不足とリスク
  • 法務・会計・建築など多岐のスキルが必要。知識や経験が不足すると、トラブルや業者選定ミス等のリスクが伴います。業務範囲の切り分けを適切に行わないと負担過多や質低下を招く恐れがあります。
• 責任の所在が不明瞭になる危険
  • 自主対応した案件でトラブルが生じた場合、理事会や管理組合に直接責任が及ぶことも。業者との交渉も全て自力が原則です。
• 理事個人への依存や癒着のリスク
  • 特定の理事の能力・人的コネに依存する場合、その人が交代すると体制が弱体化します。また長期的な業者との癒着もリスクとなります。

一部管理が向いているマンション

• 住民間のコミュニケーションが活発
• 小～中規模で管理コスト圧縮のメリットが大きい
• 自主性や管理意識の高い参加者が揃っている

一部管理を成功させるコツ

• 業務範囲や責任の明確化（契約書で明記）
• 住民全体への丁寧な説明・十分な合意形成
• 管理会社選び・パートナー活用の工夫（複数社で相見積もり・比較検討）
• いきなり全業務移行せず、段階的に委託範囲を見直し

まとめ

一部管理は、コスト圧縮・管理意識向上・コミュニティ活性化など資産価値維持向上の有効な選択肢です。課題やリスクも十分に踏まえ、住民合意・業務整理といった準備があれば、中長期的に「自分たちのマンション」を創る手段として期待できます。