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【本記事の重要な注意点】
- ✅ 本記事は2025年10月30日時点の法令・制度情報に基づいています。
- ✅ 個別マンションの現行規約条項が最優先されます。本記事の記述と現規約が相異する場合、現規約が有効です。
- ✅ 本記事は一般的な情報提供であり、個別の法的助言ではありません。管理規約の変更を検討される際は、必ず弁護士またはマンション管理士等の専門家にご相談ください。
- ✅ 法改正は随時施行される可能性があります。最新情報は国土交通省公式サイト（https://www.mlit.go.jp/）でご確認ください。
マンション管理規約の変更を検討している管理組合の理事の皆様へ。2026年4月に施行される改正区分所有法への対応や、ペット飼育・民泊といった新たな課題解決のために、規約の見直しは多くのマンションで急務となっています。しかし、「手続きが複雑でどこから手をつければ良いかわからない」「専門家にサポートを依頼したいが、費用がどれくらいかかるのか不安」といった声も少なくありません。
この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、管理規約の変更手続きの全体像から、マンション管理士や弁護士といった専門家へサポートを依頼する際の費用感、そして失敗しないための注意点までを網羅的に解説します。この記事を読めば、規約変更の具体的な手順と予算感が明確になり、理事会での提案や専門家への見積もり依頼といった次のアクションへスムーズに進むことができるでしょう。
マンション管理規約の変更、なぜ今必要なのか？
近年、多くのマンションで管理規約の変更が検討されています。その背景には、法改正への対応という大きな外的要因と、マンション内で発生する新たな課題という内的要因があります。
【最重要】2026年4月施行の改正区分所有法への対応
最も緊急性が高いのが、2026年4月1日に施行される改正区分所有法への対応です。この法改正により、管理規約変更の総会決議要件などが変更されます。
具体的には、これまでより総会が成立しやすくなる一方、決議の進め方が変わるため、既存の管理規約の条文が新しい法律と整合しなくなる可能性があります。法的に無効な規約を放置すると、将来の意思決定に支障をきたす恐れがあるため、多くのマンションで規約の見直しが必須となります。
また、この法改正に合わせて、国土交通省が公表する「マンション標準管理規約」も、2025年10月17日に改正が公表されました（出典：国土交通省「マンション標準管理規約の改正について」）。これを機に、自らのマンションの規約が時代に合っているかを確認することが推奨されます。
ペット・民泊・騒音…マンション内の新たな課題解決
法改正だけでなく、マンション内でのライフスタイルの変化も規約変更の大きな動機となります。
- ペット飼育ルールの明確化：飼育可能な動物の種類、大きさ、頭数の制限、共用部分でのマナーなど
- 民泊利用の可否：トラブル防止のため、民泊を許可するか禁止するかを明確に規定
- 騒音問題への対応：楽器演奏の時間帯や床材の遮音等級など、具体的な基準を設定
- 高齢化への対応：共用部分のバリアフリー化に関する規定
- 新しい設備の導入：電気自動車（EV）充電設備の設置やインターネット回線の変更など
これらの新たな課題に対応するためには、既存の規約を見直し、現在のマンションの実情に合わせたルール作りが必要です。
時代遅れの規約が招くトラブル事例
制定から何十年も経過した管理規約をそのままにしていると、思わぬトラブルを招くことがあります。例えば、インターネット設備に関する規定が古いままだと、高速な光回線の導入に際して総会決議が難航することがあります。
また、役員のなり手不足に対応するため、外部の専門家を役員として登用できるような規定を設けるなど、管理組合の運営を円滑にするための見直しも重要です。時代遅れの規約は、資産価値の維持・向上を妨げる要因にもなりかねません。
管理規約変更の全手順｜総会決議までの5ステップ
管理規約の変更は、区分所有法第31条第1項に基づき、総会での決議を経て行われます。専門家のサポートを受けながら、一般的に以下の5つのステップで進められます。
ステップ1：現状分析と課題の洗い出し
まず、現行の管理規約と、国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」を比較し、課題を洗い出します。法改正に対応できているか、マンションの実情に合わない部分はないかなどを点検します。
【専門家からの注意点】標準管理規約はあくまで「雛形」
標準管理規約は、あくまで一般的なマンションを想定したモデルです。これをそのまま導入しようとすると、個々のマンションの実情に合わず、かえって運営を阻害するリスクがあります。必ず自分たちのマンションの規模、設備、コミュニティの状況に合わせてカスタマイズすることが不可欠です。
ステップ2：改正案（たたき台）の作成と理事会検討
洗い出した課題に基づき、理事会や専門委員会で規約の改正案（たたき台）を作成します。この際、変更する条文だけでなく、変更理由も明確にしておくことが重要です。また、変更前と変更後を比較できる「新旧対照表」を作成すると、後の説明会や総会での理解が進みやすくなります。
ステップ3：住民説明会の開催と合意形成
改正案が固まったら、総会に議案として上程する前に、区分所有者向けの住民説明会を開催します。説明会は、改正の必要性や内容を丁寧に説明し、質疑応答を通じて住民の理解と合意を形成するための重要なプロセスです。一度だけでなく、複数回開催することも有効です。
【重要】2026年4月1日前後で総会手続きを変える戦略
改正区分所有法の施行日が2026年4月1日であることから、規約変更のタイミングにより決議要件が大きく異なります。
- 2026年3月31日までに総会招集手続を開始する場合：改正前の区分所有法（現行法）に基づく決議要件が適用されます。つまり、組合員総数および議決権総数の各4分の3以上の賛成が必要です。ただし、規約には「2026年4月1日から効力を発する」という効力発生時期を定めることで、施行前に先んじて法改正対応の規約を決議できます（これを「停止条件付決議」または「停止期限付き規約変更」と呼ぶことがあります）。
- 2026年4月1日以降に総会招集手続を開始する場合：改正後の区分所有法に基づき、出席組合員および出席議決権の各4分の3以上で可決できます（定足数：各過半数）。
ステップ4：総会招集と議案上程
住民の理解が得られたら、いよいよ総会での決議に進みます。総会の招集通知には、議案の内容だけでなく、規約改正案の全文と新旧対照表を必ず添付する必要があります。円滑な決議のためには、事前の周知徹底が欠かせません。
ステップ5：総会での決議と議事録・規約原本の保管
総会で議案が可決されたら、その結果を記録した議事録を作成します。その後、新しい管理規約の原本を作成し、理事長が署名・押印の上、大切に保管します。この規約原本は、不動産取引の際などに必要となる重要な書類です。
「特別決議」と「普通決議」の違いは？決議要件を正しく理解する
管理組合の意思決定には、主に「普通決議」と「特別決議」の2種類があります。規約の変更には、より厳格な要件が課せられています。
原則は「特別決議」！規約の変更・制定・廃止に必要な要件
「管理規約」はマンションの憲法ともいえる最も重要なルールです。そのため、その設定、変更、廃止には、区分所有法第31条に基づき、原則として「特別決議」が必要となります。
建物の区分所有等に関する法律（区分所有法） 第三十一条
（出典：e-Gov法令検索）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
重要な注意点として、管理規約は区分所有法に優先することがあります。法改正により決議要件が緩和されても、個別マンションの規約で「さらに厳しい要件（例：全員一致）」を定めている場合、その規約条項が最優先です。規約改正の際には、現行規約の条文を必ず確認してください。
【法改正】2026年4月1日以降に変わる決議要件とは？
この厳しい要件を緩和するため、2026年4月1日施行の改正区分所有法では、特別決議の要件が変更されます。
| 現行法（〜2026年3月31日までに総会招集手続きを開始） | 改正法（2026年4月1日以降に総会招集手続きを開始） | |
|---|---|---|
| 定足数 （総会が成立する条件） | （法定の定めなし） | 組合員総数および議決権総数の各過半数の出席が必須 |
| 決議要件 （議案が可決される条件） | 全組合員総数および全議決権総数の各4分の3以上の賛成 | 出席した組合員および出席した組合員の議決権の各4分の3以上の賛成 |
| 実例（100戸の場合） | 全体100戸 → 75戸以上の賛成が必要 | 60戸出席（定足数クリア）→ そのうち45戸以上の賛成で可決 |
改正法による定足数要件（各過半数）の導入により、無関心な区分所有者が多いマンションでも総会が成立しやすくなり、意思決定の円滑化が期待されます。ただし、個別マンションの規約でより厳しい定足数を定めている場合、その規約条項が優先されます。
「使用細則」の変更なら普通決議で可能
ここで重要なのが、「管理規約」と「使用細則」の違いです。
- 管理規約：マンションの根本ルール（憲法）。変更には特別決議が必要。
- 使用細則：管理規約に基づいて定められる、より具体的な運用ルール（例：ゴミ出しの時間、駐輪場の使い方など）。
この「使用細則」の変更であれば、原則として「区分所有者及び議決権の各過半数」で可決できる「普通決議」で対応可能です。すべてのルール変更に特別決議が必要なわけではないと理解することが、効率的な組合運営のポイントです。
誰に頼む？マンション管理士と弁護士の役割と選び方
管理規約の変更は法的な専門知識を要するため、多くの管理組合が専門家のサポートを受けます。主な依頼先は「マンション管理士」と「弁護士」ですが、それぞれに得意分野と役割があります。
マンション管理士：運営実務と合意形成のプロ
マンション管理士は、管理組合の運営を円滑に進めるためのアドバイスやサポートを行う専門家です。
- 得意分野：法令や標準管理規約に沿った規約改正案の作成支援、住民説明会や総会の運営サポート、区分所有者間の合意形成の促進
- 依頼するメリット：マンション管理の実務に精通しており、現実的な解決策を提案してくれる。弁護士に比べて費用が比較的安価な場合が多い。
注意：弁護士法第72条による行為制限
マンション管理士には、弁護士法第72条（非弁行為の禁止）により、行えない業務があります。具体例は以下の通りです。
- 管理費長期滞納者に対する支払請求訴訟の代理や、具体的な法的手段を伴う督促
- 組合員間の損害賠償請求に関する代理交渉
- 紛争当事者との法的な和解交渉
これらは弁護士資格を持つ者のみが行える業務です。管理組合内で具体的な法的紛争が発生、またはその恐れがある場合は、必ず弁護士に相談してください。
弁護士：法的リスク評価と紛争対応の専門家
弁護士は、法律事務全般を扱うことができる唯一の専門家です。
- 得意分野：規約改正案の法的な妥当性やリスクの評価、管理費滞納者への法的措置や訴訟対応、組合員間のトラブルやクレーマーへの法的対応
- 依頼するメリット：法的な紛争に発展した場合でも、代理人として一貫した対応が可能。複雑な権利関係が絡む問題でも、法的に適切な解決に導いてくれる。
【ケース別】私たちの組合はどちらに相談すべき？
どちらの専門家に相談すべきかは、管理組合が抱える課題によって異なります。
| 相談したい内容 | マンション管理士 | 弁護士 |
|---|---|---|
| 法改正に対応した一般的な規約の見直しを行いたい | ◎ | ○ |
| 住民説明会や総会を円滑に進めるサポートが欲しい | ◎ | △ |
| 規約変更について、組合内で意見が激しく対立している | ○ | ◎ |
| 管理費の長期滞納者がおり、規約変更と合わせて解決したい | △（相談まで） | ◎（法的措置まで） |
| 改正案が特定の組合員の権利を侵害しないか、法的にチェックしてほしい | △ | ◎ |
実際には、規約案の作成はマンション管理士が主導し、法的な論点が生じた場合に弁護士の助言を求めるという連携体制をとるケースも多く見られます。
【費用】管理規約変更サポートの料金体系
専門家にサポートを依頼する上で、最も気になるのが費用です。料金体系は依頼形式や業務範囲によって大きく変動します。
依頼形式は2種類：スポット契約と顧問契約
- スポット契約：「管理規約の変更」という特定のプロジェクトに対して依頼する形式。業務が完了すれば契約も終了します。
- 顧問契約：月額制で継続的に組合運営のサポートを受ける形式。規約変更だけでなく、日常的な相談や理事会への出席なども依頼できます。
規約変更のみを目的とする場合はスポット契約が一般的ですが、他にも課題を抱えている場合は顧問契約が適していることもあります。
スポット契約の費用目安
スポット契約型の費用は、マンションの規模・課題の複雑さ・改正範囲によって著しく変動するため、一般的な「相場」情報に基づく判断は避けるべきです。参考として、あるマンション管理士事務所のウェブサイトでは、以下のような報酬例が示されています。
- 管理規約見直し関係（単棟型）：462,000円～
- 管理規約見直し関係（複合用途型）：576,800円～
- 管理規約見直し関係（団地型）：576,800円～
（出典：さくら事務所「マンション管理士の費用・料金」）
【最重要注意点】費用は「目安」であり、必ず個別見積もりが必要
上記の金額はあくまで一例です。管理規約変更の費用は、個別の状況によって全く異なります。「相場は〇〇万円」といった情報を鵜呑みにせず、必ず複数の専門家から自分たちのマンションに合わせた見積もりを取得してください。
料金を左右する5つの変動要因
見積もり額は、主に以下の要因によって決まります。
- マンションの戸数（規模）：戸数が多いほど、合意形成の難易度が上がり、説明会の回数も増えるため費用は高くなる傾向があります。
- 改正条文の数と複雑さ：法改正対応のみの数条文の改正と、ペット問題や民泊など複数の新規ルールを盛り込む大規模な改正とでは、作業量が大きく異なります。
- 組合内の合意形成レベル：すでに組合内で意見が対立しているなど、紛糾が予想される案件は、調整に時間と高度なノウハウを要するため費用が上がります。
- 依頼する業務範囲：規約案の作成のみか、住民説明会や総会当日の運営サポートまで含むのかで費用は変わります。
- 専門家の経験や実績：経験豊富な専門家は、料金設定が高めの場合がありますが、円滑な進行が期待できます。
失敗しない！専門家への見積もり依頼と契約時の注意点
信頼できる専門家を適切な費用で選ぶためには、見積もり依頼の段階からポイントを押さえておく必要があります。
見積もり依頼前に準備すべき3つのこと
正確な見積もりを得るために、依頼前に以下の情報を整理しておきましょう。
- 現行の管理規約：専門家が現状を把握するための必須資料です。
- 改正したい内容と背景：「なぜ、どこを、どのように変えたいのか」を具体的に伝えることで、提案の精度が上がります。（例：「法改正への対応」「ペットトラブルの解決」など）
- マンションの基本情報：総戸数、築年数、現在の管理組合の課題などをまとめておきます。
相見積もりは、数より質を重視する
複数の専門家から見積もりを取る「相見積もり」は重要ですが、業界慣行として、一般的には2～3社に絞ることが効率的とされています。
なぜなら、専門家が見積もりを作成するには、現行規約の読み込みや課題の分析など、相応の時間と労力がかかるからです。多数の専門家に依頼をかけると、専門家から「契約する意欲が低いのでは」と見なされ、質の高い提案を受けにくくなる可能性があります。誠実な姿勢で数社に絞って相談することが、良い関係を築く第一歩です。
要注意！「一式」見積もりの危険性と内訳確認の重要性
提示された見積書に「管理規約改正サポート業務 一式 〇〇円」といった大まかな記載しかない場合は注意が必要です。どこまでの業務が含まれているのかが不明確で、後から「説明会の出席は追加料金です」「議事録作成は別途です」といった追加費用が発生するトラブルの原因になります。必ず業務内容の内訳が詳細に記載されているかを確認しましょう。
見積書で必ず確認すべきチェックリスト
見積書を受け取ったら、以下の項目が含まれているか、料金体系が明確かを確認しましょう。
不明な点があれば、契約前に必ず質問し、書面で回答をもらうようにしましょう。
まとめ：信頼できる専門家と進める、円滑な規約改正
マンション管理規約の変更は、特に2026年4月の改正区分所有法施行を控え、多くの管理組合にとって避けては通れない重要な課題です。その手続きは専門的で複雑なため、マンション管理士や弁護士といった専門家のサポートが成功の鍵を握ります。
費用は決して安くありませんが、その内訳はマンションの規模や課題の複雑さによって大きく変動します。大切なのは、安易な相場情報に惑わされず、自分たちのマンションの状況を正確に伝えた上で、複数の専門家から詳細な内訳の記載された見積もりを取得し、比較検討することです。
信頼できる専門家をパートナーに選ぶことは、今回の規約変更を成功させるだけでなく、将来にわたるマンションの資産価値と良好な居住環境を守ることにも繋がります。この記事を参考に、ぜひ円滑な規約改正への第一歩を踏みしてください。
免責事項
本記事は、マンション管理規約の変更に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、個別の事案に対する法的助言ではありません。管理規約の変更を検討される際は、必ず弁護士やマンション管理士等の専門家にご相談ください。また、法令や制度は改正される可能性があるため、常に最新の情報をご確認いただくとともに、個別のマンション管理規約の条項が最優先されることにご留意ください。
参考資料
- e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」, https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
- 国土交通省「マンション標準管理規約の改正について」（2025年10月17日報道発表）, https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000252.html
- さくら事務所「マンション管理士の費用・料金」, https://www.s-mankan.com/service/fee/ （閲覧日：2025年10月30日）
島 洋祐
保有資格：（宅地建物取引士）不動産業界歴22年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。
