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マンションで突然の漏水。天井からの水滴、床の浸水、階下への加害……。パニックに陥りがちなこの状況では、冷静かつ法的に正しい初動対応が被害の拡大を防ぎ、その後の責任問題や保険請求をスムーズに進める鍵となります。多くの方が「誰の責任で、誰が費用を負担するのか？」という最も重要な点で混乱しがちです。
この記事では、宅地建物取引士の資格を持つ不動産ライターが、区分所有法や民法、国土交通省のガイドラインといった公的な情報に基づき、マンションの漏水トラブル解決への道を網羅的に解説します。被害者・加害者どちらの立場でも、今すぐ何をすべきか、責任の所在はどう見分けるのか、どの保険が使えるのかを、具体的なステップに沿って明らかにします。
ただし、最も重要な注意点として、法律や本記事の一般的な解説よりも、あなたがお住まいのマンションの『管理規約』の定めが最優先されることを、常に念頭に置いてください。この記事をガイドとして、まずはご自身の管理規約を確認することから始めましょう。
【図解】漏水発生！まずやるべき初動対応フローチャート
漏水を発見した際、パニックにならずに行動することが最も重要です。以下のフローチャートに従い、冷静に対応を進めてください。
※最重要：下記手順はあくまで一般的なものです。実際の対応は必ずご自身のマンションの管理規約の定めに従ってください。
あなたはどちら？被害者・加害者別の初動
【被害者側：自分の部屋で漏水を発見した場合】
- 安全確保と応急処置: 漏電の危険があるため、漏水箇所の近くにある家電製品のコンセントを抜きます。可能であればブレーカーも落としましょう。バケツや雑巾で水を受け止め、被害の拡大を防ぎます。
- 管理組合・管理会社へ即時連絡: 状況を伝え、上階の居住者への連絡や原因調査を依頼します。緊急連絡先は、事前に確認しておくことが重要です。
- 証拠の保全: スマートフォンなどで、漏水箇所、時刻、被害状況（濡れた壁、家具など）を多角的に撮影・録画します。後の保険請求や原因究明の際に不可欠な証拠となります。
【加害者側：自分の部屋が原因と思われる場合】
- 止水: まずは水の供給を止めます。洗濯機のホースが外れていたり、蛇口が開きっぱなしになっていたりしないか確認し、水道の元栓（メーターボックス内にあることが多い）を閉めます。
- 管理組合・管理会社へ即時連絡: 階下に被害が及んでいる可能性があることを正直に報告し、対応を協議します。
- 階下への訪問（慎重に）: 管理会社の担当者や理事会の役員に同行してもらい、階下の居住者へ謝罪と状況説明を行います。感情的な対立を避けるため、当事者同士だけで話を進めるのは避けましょう。
応急処置と証拠保全のポイント
- 写真撮影のコツ:
- 被害の全体像がわかる引きの写真
- 水が滴っている箇所や濡れている範囲がわかる寄りの写真
- 被害を受けた家具や家電の写真
- 可能であれば、時計やカレンダーを一緒に写し込み、撮影日時を明確にする
- 記録: いつ、どこで、どのような状況で漏水を発見したか、誰に連絡したかを時系列でメモに残しておきましょう。
絶対にやってはいけないNG行動
- 管理組合への報告を怠る: 独断で業者を手配したり、当事者間だけで解決しようとしたりすると、後に保険が使えなくなったり、責任範囲が曖昧になったりするリスクがあります。
- 原因を決めつける: 見た目だけで「上階のせいだ」と断定するのは危険です。共用部分の配管が原因である可能性も十分に考えられます。
- すぐに内装を修理する: 原因が特定され、責任の所在や保険適用が決まる前に内装を復旧してしまうと、損害額の証明が困難になります。保険会社の調査が終わるまでは、現状を維持してください。
漏水の責任は誰に？「専有部」vs「共用部」の法的見分け方
漏水トラブルで最も重要なのが、「原因箇所が誰の管理責任の範囲にあるか」という点です。これは法律と管理規約によって定められています。
責任分界点を定める「区分所有法」と「マンション標準管理規約」
マンションの所有関係は、「専有部分」と「共用部分」に大別されます。この区別が、漏水時の責任の所在を判断する上での法的根拠となります。
| 区分 | 定義と法的根拠 | 具体例 |
|---|---|---|
| 専有部分 | 区分所有者が単独で所有し、自由に使用・収益・処分できる部分。（出典：建物の区分所有等に関する法律 第2条） | 住戸内の壁紙、天井、床、キッチン、浴室、トイレなど。共用配管から分岐した後の給排水管（横引管）。 |
| 共用部分 | 専有部分以外の建物部分、専有部分に属しない建物の附属物など。（出典：建物の区分所有等に関する法律 第2条、第4条） | 廊下、階段、エレベーター、建物の躯体（柱、壁、床）。建物を縦に貫く給排水管（縦管）。 |
この区別を理解するメリットは、修理費用の負担者が誰になるかを法的に判断できる点にあります。専有部分の不備が原因ならその部屋の所有者、共用部分が原因なら管理組合が原則として責任を負います。
国土交通省が示す「マンション標準管理規約」（2025年6月改正版）では、この区分がさらに具体的に定められており、多くのマンション管理規約の雛形となっています（出典：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」第7条、第8条、別表第2）。
（マンション標準管理規約（単棟型）コメント 第7条関係）
給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分までを共用部分とし、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管を共用部分とすることが一般的である。
【イラスト解説】排水管・給水管の縦管（共用部）と横引管（専有部）
言葉だけでは分かりにくいため、配管の責任分界点を図で理解しましょう。
（ここに、建物の断面図で、床スラブを貫通する「縦管（共用部）」と、そこから各住戸に分岐する「横引管（専有部）」の違いを色分けして明確に示すイラスト【img2】を挿入する想定）
- 縦管（共用部分）: 建物を垂直に貫き、複数の住戸が共同で利用する太い配管。この部分の老朽化や詰まりは管理組合の責任範囲です。
- 横引管（専有部分）: 共用部分である縦管から、各住戸のキッチンや浴室、トイレなどに接続するために分岐した細い配管。この部分は専有部分とされ、その部屋の所有者の責任範囲となります。
天井、壁、床からの漏水、原因箇所の推定方法
漏水箇所から原因をある程度推測することはできますが、最終的な判断は専門業者の調査が必要です。
- 天井からの漏水: 上階の専有部分（浴室、キッチン、洗濯機置き場など）からの水漏れ、または天井裏を通る共用配管の異常が考えられます。
- 壁からの漏水: 壁の内部を通る給排水管（専有部分または共用部分）の破損や結露が考えられます。
- 床下からの漏水: 自室の専有部分の配管（給水管、排水管）の異常、または階下の天井裏にある共用配管の異常（結露など）が考えられます。
なお、原因箇所の特定が困難な場合、区分所有法第9条では「共用部分に存するものと推定する」と定められており、管理組合が主体となって調査を進める根拠の一つとなります。
ケース別・漏水トラブルの責任と費用負担の考え方
原因箇所が特定された後、誰がどのような法的根拠で責任を負うのか、具体的なケースで見ていきましょう。
ケース1：上階の居住者の過失が原因の場合（不法行為責任）
洗濯機のホースが外れた、お風呂の水を溢れさせたなど、上階の居住者の故意・過失によって漏水が発生した場合です。
この場合、民法第709条の「不法行為責任」に基づき、原因を作った上階の居住者が階下の被害（濡れた壁紙や家具の弁償など）に対する損害賠償責任を負います。
| （記載例）民法 第709条（不法行為による損害賠償） 故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。 |
ケース2：自分の部屋の設備の不備が原因の場合
自室の専有部分である給排水管（横引管）の老朽化や、リフォーム時の施工不良などが原因で階下に被害を与えた場合です。
この場合、設備の所有者として、階下への損害賠償責任を負う可能性があります。
ケース3：共用部分の老朽化・不備が原因の場合（工作物責任）
建物を縦に貫く共用配管（縦管）の老朽化や破損が原因で漏水が発生した場合です。
この場合、民法第717条の「工作物責任」に基づき、その工作物（共用配管）の占有者・所有者である管理組合が、被害を受けた住戸への損害賠償責任を負います。民法第717条1項は、工作物の占有者が瑕疵による損害について負う「無過失責任」を定めており、管理組合に過失がなくても、設備の欠陥（瑕疵）があれば責任を負うという非常に重い責任です。この無過失責任の考え方は、過去の判例（例：最高裁昭和59年3月20日判決）で確立されており、国土交通省の「マンション管理の適正化のための指針」（2025年3月改正）でも同様の見解が示されています。
| （記載例）民法 第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任） １．土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。（後略） |
使える保険はどれ？漏水で活用できる保険の種類と注意点
漏水による損害は高額になりがちですが、各種保険を活用することで金銭的負担を大幅に軽減できる可能性があります。誰がどの保険を使うのか、役割を整理しましょう。
【加害者側】個人賠償責任保険（火災保険特約など）
上階の居住者の過失など、個人の不法行為によって階下に損害を与えてしまった場合に使う保険です。
多くの場合、単独の保険ではなく、火災保険や自動車保険、クレジットカードなどに「特約」として付帯されています。ご自身の契約内容を確認してみましょう。
- 補償されうる対象: 階下の内装復旧費用、汚損した家財の弁償費用など
- 注意点: 自身の部屋の修理費用は対象外です。実際の補償内容は保険会社・商品により異なります。必ず保険証券の「個人賠償責任補償特約」等の約款を確認してください。
【被害者側】自身の火災保険（水濡れ補償）
階下で被害を受けた側が、自身の損害を迅速に復旧するために使う保険です。
火災保険に「水濡れ補償」が付帯されている場合に利用できます。
- 補償されうる対象: 自室の濡れた壁紙や床の張替え費用、汚損した家財の損害など
- メリット: 加害者との交渉を待たずに、自身の保険で迅速に修理を進められます。保険会社が加害者側への求償（立て替えた保険金の請求）を行ってくれる場合もあります。
- 注意点: 実際の補償内容は保険会社・商品により異なります。必ず保険証券の「水濡れ補償」等の約款を確認してください。
【共用部原因】管理組合の施設賠償責任保険
共用配管の老朽化など、管理組合の責任（工作物責任）で漏水が発生した場合に使う保険です。
- 補償されうる対象: 被害を受けた住戸の内装復旧費用や家財の損害など
- 契約者: 管理組合
- 注意点: 実際の補償内容は保険会社・商品により異なります。また、管理組合が加入しているとは限りません。
（ここに、「漏水トラブルで使う保険の種類と役割 比較表」【img3】を挿入する想定）
保険会社への連絡タイミングと請求のポイント
- 連絡のタイミング: 漏水発生後、管理組合に報告すると同時に、加入している保険会社にも速やかに事故報告をしましょう。「保険が使えるか分からない」という段階でも、まずは連絡することが重要です。
- 請求のポイント:
- 被害状況の写真を提出する。
- 修理業者からの見積書を取り寄せる。
- 保険会社の担当者や鑑定人の現地調査に協力する。
- 勝手に修理を進めず、必ず保険会社の指示を仰ぐ。
管理組合・管理会社との正しい連携方法と報告義務
漏水トラブルの解決には、管理組合や管理会社との円滑な連携が不可欠です。
なぜ管理組合への報告が最優先なのか
マンションは区分所有者の集合体であり、漏水は個人の問題だけでなく、建物全体の資産価値に関わる問題だからです。
- 原因究明のため: 専有部か共用部か、原因の切り分けには管理組合の協力が不可欠です。
- 保険適用の判断のため: 管理組合が加入する保険を使える可能性があるため、情報共有が必要です。
- 公平な解決のため: 当事者間での直接交渉は感情的な対立を生みやすいため、第三者である管理組合が間に入ることで、冷静な話し合いがしやすくなります。
原因調査における管理会社の役割と限界
管理会社は、管理組合から委託を受けてマンションの維持管理を行う専門家です。漏水発生時には、以下のような役割を期待できます。
- 初期対応のサポート: 緊急連絡先への手配、居住者への状況説明など。
- 専門業者の紹介: 漏水調査や修理を行う業者を紹介・手配してくれます。
ただし、管理会社はあくまで管理組合のパートナーであり、最終的な意思決定（例：どの業者に依頼するか、費用をどう負担するか）は管理組合（理事会や総会）が行います。
修繕業者の選定は誰が行う？
- 共用部が原因の場合: 原則として管理組合が業者を選定し、発注します。
- 専有部が原因の場合: 原因となった部屋の所有者が業者を選定し、発注するのが基本です。ただし、管理組合や管理会社に相談し、実績のある業者を紹介してもらうのが安心でしょう。
業者選定にあたり、複数の業者から見積もりを取る「相見積もり」は有効ですが、注意点もあります。業界実務上、2～3社の見積もり取得が一般的ですが、管理組合の規程や緊急度に応じた柔軟な対応が求められます。特に20～40戸程度の中小規模マンションでは、過度な相見積もり（例：5社も6社も要求する）は、見積もり作成の手間に見合わず、対応してくれる業者が少なくなる可能性も考慮すべきです。国土交通省「マンション管理の適正化のための指針」（2025年3月改正）でも「迅速かつ適正な業者選定」が推奨されています。
漏水トラブルの再発防止策と日頃の備え
一度漏水を経験すると、その不安は長く残ります。再発を防ぐために、個人と管理組合の両方で対策を講じましょう。
専有部分でできる予防策（定期的な点検、排水管洗浄など）
- 定期的な自己点検: キッチンや洗面台の下、洗濯機の給排水ホース周りなど、水回りに水漏れの兆候がないか定期的にチェックしましょう。
- 排水管洗浄の検討: 専有部分の排水管（横引管）は、油汚れなどが蓄積しやすい場所です。管理組合が実施する共用部の高圧洗浄とは別に、専門業者に個別に依頼することも再発防止に繋がります。
- リフォーム時の注意: 水回りのリフォームを行う際は、施工業者に給排水管の接続を確実に行ってもらうよう依頼し、工事完了後には入念な水漏れチェックを行いましょう。
管理組合として取り組むべき予防策（長期修繕計画の見直し）
- 長期修繕計画への反映: 多くのマンションでは、給排水管の更新工事が長期修繕計画に盛り込まれています。建物の築年数に応じて、計画の前倒しや内容の見直しを検討することが重要です。
- 定期的な配管調査: 内視鏡カメラなどによる配管内部の調査を定期的に実施し、劣化状況を把握することも有効な対策です。
加入している保険の補償内容を再確認する
いざという時に備え、自身が加入している火災保険に「水濡れ補償」や「個人賠償責任保険特約」が付帯されているか、補償額は十分か、この機会に保険証券を確認しておくことを強くお勧めします。
マンションの漏水トラブルに関するQ&A
留守中に漏水が発生したらどうなる？
自分が留守中に加害者となった場合、管理組合や管理会社が緊急対応として業者を手配し、住戸内に入って止水作業を行うことがあります。これは管理規約で定められている「専有部分への立入り権」に基づくもので、被害拡大を防ぐための正当な行為です。連絡が取れるように、緊急連絡先を管理組合に届けておくことが重要です。
漏水の調査費用は誰が負担する？
原因が判明するまでの調査は、建物の維持保全（保存行為）にあたるため、区分所有法第10条やマンション標準管理規約第44条などに基づき、原則として管理組合が一時的に費用を負担します。
その後、原因が特定された段階で、その原因箇所の責任者が最終的に費用を負担することになります。
- 専有部が原因: その部屋の所有者が負担
- 共用部が原因: 管理組合が負担
ただし、この負担ルールも管理規約に別段の定めがある場合は、それに従います。
話し合いで解決しない場合、どこに相談すればいい？
当事者間の話し合いや管理組合の仲介でも解決しない場合は、第三者の専門機関に相談することを検討します。
- 弁護士: ※個別の状況に応じた法的助言が必要な場合があります。法的な権利関係の整理や、代理人としての交渉を依頼できます。
- （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）: 国土交通大臣から指定を受けた公的な相談窓口で、電話相談や専門家相談、紛争処理（あっせん、調停、仲裁）を利用できます。
まとめ
マンションの漏水トラブルは、突然訪れるストレスの多い出来事です。しかし、正しい知識と手順を知っていれば、冷静に対処し、被害を最小限に抑えることが可能です。最後に、トラブルに直面した際の3つの心構えを再確認しましょう。
- まず『管理規約』を確認する: 法律や一般的なルールよりも、あなたのマンション独自のルールが最優先されます。責任の範囲や手続きについて、必ず確認してください。
- 迅速に管理組合へ報告する: 決して自己判断で動かず、マンション全体の窓口である管理組合や管理会社に第一報を入れることが、円滑な解決への第一歩です。
- 証拠を客観的に記録する: 写真やメモは、後の責任分界や保険請求の際にあなたを守る重要な武器になります。冷静に、できる限り多くの記録を残しましょう。
この記事が、万が一の漏水トラブルに直面した際の羅針盤となり、円満な解決の一助となれば幸いです。
免責事項
本記事は、2025年10月28日時点で入手可能な情報に基づき、マンションの漏水トラブルに関する一般的な情報提供を目的としており、特定の案件に対する法的助言を行うものではありません。個別の事案については、弁護士等の専門家にご相談ください。また、法令やマンション標準管理規約は改正される可能性があります。最終的な判断にあたっては、最新の法令情報および、ご自身のマンションの管理規約・使用細則、保険契約の約款を必ずご確認ください。
参考資料
- e-Gov法令検索. 「建物の区分所有等に関する法律」. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
- e-Gov法令検索. 「民法」. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
- 国土交通省. 「マンション標準管理規約（単棟型）及びマンション標準管理規約（単棟型）コメント」. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html ※2025年6月改正反映版
- 国土交通省. 「マンション管理の適正化のための指針」. 2025年3月改正
島 洋祐
保有資格：（宅地建物取引士）不動産業界歴22年、2014年より不動産会社を経営。2023年渋谷区分譲マンション理事長。売買・管理・工事の一通りの流れを経験し、自社でも1棟マンション、アパートをリノベーションし売却、保有・運用を行う。
