マンション管理組合の会計不正が発覚！理事・監事がすべき対応ロードマップ

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マンション管理組合の会計不正は、ある日突然、あなたのマンションの資産を脅かす重大な問題として浮上します。理事や監事になったばかりの方であれば、何から手をつければ良いのか分からず、途方に暮れてしまうかもしれません。しかし、パニックになる必要はありません。冷静な初動と法的に正しい手順を踏むことで、被害の拡大を防ぎ、組合の未来を守ることが可能です。

この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、2025年10月28日時点の最新情報に基づき、マンション管理組合で会計不正が発覚した際の対応を網羅的に解説します。不正の兆候を見抜くチェックリストから、証拠保全、専門家への相談、法的手続き、そして二度と不正を起こさせないための再発防止策まで、具体的なロードマップを提示します。この記事を読めば、いざという時に取るべき行動が明確になり、自信を持って問題解決に臨めるようになるでしょう。

【兆候編】もしかして…？不正を見抜く危険信号チェックリスト

会計不正は、巧妙に隠されていることがほとんどです。しかし、日々の管理組合運営の中に、その危険信号は必ず現れます。以下のチェックリストを参考に、ご自身の管理組合の状況を客観的に確認してみてください。

チェック項目	危険度	詳細・典型的な手口
□ 月次会計報告がない、または確認されていない	高	管理会社には月次の会計報告義務があります（マンション管理適正化法第87条関係）。報告がない、または理事会で内容が確認・承認されていない状態は、監視機能が働いていない証拠です。
□ 通帳と届出印を同一人物が管理している	高	出金に必要なものが一人に集中している状態は、不正の温床です。白紙の払出伝票に押印させ、後から金額を書き込むといった手口に悪用される恐れがあります。
□ 長期間（例：5年以上）同じ理事が会計を担当している	高	特定の人物が長期間会計を担うと、業務がブラックボックス化し、他の役員がチェックしづらくなります。「あの人に任せておけば安心」という信頼が、逆に不正を隠蔽する温床になることがあります。
□ 理事会の決議を経ずに支出が行われている	中	理事会の議事録に記載のない支出や、承認額を超える支払いがないか確認が必要です。業者との癒着や私的流用の可能性があります。
□ 総会で預金残高証明書（原本）が提示されない	中	決算報告の際、通帳のコピーだけでなく、金融機関が発行した正規の残高証明書（原本）で残高を確認することが重要です。コピーは偽造されるリスクがあります。
□ 特定の業者への発注が集中している	低	相見積もりを取らずに特定の業者へ工事などを発注し続けている場合、業者と癒着し、キックバックなどの不正が行われている可能性があります。

これらの項目に一つでも当てはまる場合は、注意が必要です。不正の有無を断定するものではありませんが、管理体制の見直しを検討するきっかけとなります。

【初動編】不正が発覚した直後、冷静に進めるべき3つのステップ

会計不正の疑いが濃厚になった場合、パニックにならず、冷静かつ迅速に行動することが被害の拡大を防ぐ鍵となります。最初の対応を誤ると、証拠が失われたり、問題が複雑化したりする恐れがあります。

Step1. 証拠の保全：何よりも先に確保すべき資料一覧

不正の事実を客観的に証明するため、何よりもまず証拠を確保することが推奨されます。関係者に動きを察知される前に、以下の資料の原本を確保し、改ざんを防ぐために速やかにスキャンやコピーを取って保全してください。

• 会計帳簿一式（総勘定元帳、仕訳帳など）
• 通帳（原本）および銀行の取引明細書（複数年分が望ましい）
• 請求書、領収書、契約書など支出の根拠となる書類
• 理事会および総会の議事録（支出の承認決議の有無を確認するため）
• 管理規約および会計処理細則

【監修者注】
この段階で最も重要なのは、疑惑の対象となっている人物に証拠隠滅の機会を与えないことです。資料の確保は、他の複数の理事と連携し、慎重かつ迅速に進める必要があります。

Step2. 情報共有と管理：理事会内での慎重なコミュニケーション

証拠を確保したら、速やかに理事会（監事を含む）を招集し、事実を共有することが考えられます。ただし、この時点ではまだ「疑惑」の段階です。組合員全体に情報が不用意に広がると、混乱を招き、不正行為者の逃亡や証拠隠滅を誘発する可能性があります。

理事会内では、調査が完了するまで外部への情報開示を厳に慎むこと（守秘義務）を確認し、議事録にもその旨を明記しておくとよいでしょう。

Step3. 管理会社への対応：不正関与の可能性も視野に入れる

管理会社が会計業務を受託している場合、その担当者が不正に関与している可能性もゼロではありません。まずは不正の疑いを悟られないよう、「定期的な会計チェックのため」といった名目で、必要な資料（通帳原本の提示や取引明細など）の提出を求めることが一般的です。管理会社との調整に関しては、弁護士と相談の上で進めることを強く推奨します。

【調査編】事実関係を明らかにする具体的な方法

確保した証拠をもとに、不正の事実関係を客観的に明らかにしていきます。この調査は、必ず複数の理事で行い、一人に任せないようにしてください。

会計帳簿と銀行取引明細の突合

最も基本的な調査です。会計帳簿に記載されている入出金の記録と、銀行の通帳や取引明細の記録一件一件を照合し、矛盾がないかを確認します。

• 帳簿には記載があるが、実際の入出金がない（架空取引）
• 実際の入出金があるが、帳簿に記載がない（簿外取引）
• 帳簿と実際の金額が異なっている（金額の改ざん）

上記のような食い違いがないか、丁寧に確認作業を進めます。

支出の根拠となる請求書・領収書・議事録の確認

すべての支出について、その根拠となる書類が揃っているかを確認します。

1. 請求書・領収書の確認：支払先、日付、金額、内容が適切か。偽造の形跡はないか。
2. 理事会議事録の確認：その支出が、理事会で正式に承認されたものか。議事録の承認内容と請求額は一致しているか。

これらの根拠が不明な支出は、不正な流用の可能性が高まります。

調査の限界と専門家（公認会計士等）への依頼

理事会による内部調査には限界があります。帳簿が複雑であったり、巧妙な偽造が疑われたりする場合には、無理に素人判断をせず、外部の専門家である公認会計士や税理士に調査を依頼することを検討しましょう。専門家による調査報告書は、その後の法的措置を進める上で、極めて強力な証拠となります。

【相談編】誰に頼るべき？弁護士とマンション管理士の役割分担

事実調査がある程度進み、不正の輪郭が見えてきたら、外部の専門家への相談が不可欠です。特に重要な役割を担うのが「弁護士」と「マンション管理士」です。両者の役割を理解し、適切に連携することが問題解決への近道です。

弁護士：法的責任の追及と被害回復のプロフェッショナル

弁護士は、不正行為者に対する法的責任の追及と、横領された組合財産の回復手続きを担います。

• 民事責任の追及：損害賠償請求（内容証明郵便の送付、示談交渉、訴訟など）
• 刑事責任の追及：業務上横領罪などでの刑事告訴の支援
• 法的手続きの代理：総会決議の有効性チェック、訴訟代理など

マンション管理士：管理規約の見直しと再発防止策の専門家

マンション管理士は、管理組合の運営の専門家として、主に再発防止策の構築をサポートします。

• 管理体制の診断：なぜ不正が起きたのか、管理規約や運営上の問題点を分析
• 再発防止策の提案：会計細則の策定、内部牽制の効いた業務フローの構築
• 総会運営の支援：規約変更など、再発防止策導入に必要な総会の議案作成や運営をサポート

相談のベストタイミングは「理事会での方針決定前」

専門家への相談は、理事会で「これからどうするか」という具体的な対応方針を決める前に行うのが理想的です。法的に誤った方針で進めてしまうリスクを避け、初めから最善の選択肢を検討することができます。

なお、監事は管理組合の監査権（区分所有法第41条、マンション標準管理規約第41条）を持ち、不正発見時には総会に報告する義務を負いますが、監事自身に捜査権や強制力はありません。そのため、不正の立証には弁護士や公認会計士といった外部専門家の支援が不可欠です。

【意思決定編】組合としてどう動く？理事会・臨時総会で必要な決議とは

不正への対応は、理事会だけの判断で進められない場合があります。役員の解任や訴訟の提起といった重要な意思決定は、組合の最高意思決定機関である「総会」の決議を経ることが原則となります。

理事会での対応方針の決定

調査結果と専門家のアドバイスに基づき、理事会として以下の対応方針案を固め、総会に諮る議案を作成することが一般的です。

• 不正行為を行った役員の解任
• 損害賠償請求（民事）を行うか否か
• 刑事告訴を行うか否か
• 組合員への説明内容と範囲

臨時総会の招集と決議事項

不正への対応は緊急を要するため、通常総会を待たずに臨時総会を招集するのが一般的です。総会では、組合としての方針を正式に決定するための決議を行います。この決議の種類を間違えると、後から無効とされるリスクがあるため注意が必要です。

手続き・議案	必要な決議	根拠（マンション標準管理規約・単棟型）	備考
調査のための専門家への依頼	理事会決議	第54条	予算の範囲内であれば理事会決議で可能です。
役員の解任	普通決議	第48条2項	区分所有者及び議決権の各過半数で決します。 ※ただし個別規約で加重されている場合あり。現規約を必ず確認のこと。
損害賠償請求訴訟の提起	普通決議	第47条1項、第26条3項	区分所有者及び議決権の各過半数で決します。 ※ただし規約で理事会に委任されている場合は理事会決議で足りる場合もあり。現規約を必ず確認のこと。
再発防止のための管理規約変更	特別決議	第47条3項	組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上の賛成が必要です。（区分所有法第31条）

• 普通決議と特別決議の違い
  • 普通決議：一般的な議案を決めるための決議で、「区分所有者及び議決権の各過半数」の賛成で可決されます。
  • 特別決議：管理規約の変更など、組合にとって特に重要な事項を決めるための、より厳格な決議です。「組合員総数及び議決権総数の各4分の3以上」の賛成が必要となります。
  • この区別を理解し、正しい手続きを踏むことが、後から決議が無効になるリスクを避けるために不可欠です。 ただし、ご自身の管理規約で別段の定めがないか、必ず確認してください。

組合員への説明責任と情報開示のバランス

総会では、組合員に対して不正の事実を誠実に説明する責任があります。一方で、不正行為者のプライバシーや、今後の法的措置に影響を与えかねない情報については、開示の範囲を弁護士と慎重に検討する必要があります。議案書には客観的な事実を淡々と記載し、感情的な表現は避けましょう。

【法的措置①】被害回復を目指す「民事責任」の追及フロー

横領された管理費や修繕積立金といった組合財産を取り戻すための手続きが、民事上の損害賠償請求です。これは、不正行為者に法的な罰を与える刑事手続きとは目的が異なります。

根拠となる理事の「善管注意義務違反」とは（民法第644条）

管理組合と理事の関係は、法律上「委任契約」と解釈されます。そのため、理事は「善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務」、すなわち善管注意義務を負っています（民法第644条）。組合財産を横領する行為は、この義務に著しく違反するだけでなく、不法行為（民法第709条）にも該当し、組合が被った損害を賠償する責任が生じます。

内容証明郵便による請求から示談交渉へ

総会で承認を得た後、まずは弁護士を代理人として、不正行為者に対し、被害額の返還を求める「催告書」を内容証明郵便で送付します。これにより、請求の意思を明確にし、相手方に心理的なプレッシャーを与えます。相手方が支払いに応じる姿勢を見せれば、具体的な返済計画などについて示談交渉を行います。

裁判手続き：民事調停と損害賠償請求訴訟

交渉がまとまらない場合は、裁判所での手続きに移行します。いきなり訴訟（裁判）に進むだけでなく、まずは話し合いでの解決を目指す「民事調停」を申し立てることもあります。調停でも解決しない場合に、最終手段として「損害賠償請求訴訟」を提起することになります。

【法的措置②】罰を求める「刑事告訴」の進め方と注意点

民事責任の追及とは別に、不正行為に対して法的な処罰を求める手続きが「刑事告訴」です。この二つの手続きの違いを正しく理解することが、極めて重要です。

業務上横領罪（刑法第253条）とは？

管理組合の理事などが、業務として預かっている組合の財産（管理費や修繕積立金）を自分のものにしたり、私的に使い込んだりする行為は、業務上横領罪（刑法第253条）という犯罪に該当する可能性があります。これは、単純な横領罪よりも重い刑罰が科されます。公訴時効（起訴できる期間）は、犯罪行為が終わった時から7年です（2025年10月28日現在の刑事訴訟法第250条2項4号）。

刑事告訴のメリットと限界【被害金の回収が目的ではない】

刑事告訴と民事請求は、目的も手続きも全く異なります。この違いを理解しないまま進めると、「罰は与えられたが、お金は一円も戻ってこなかった」という事態になりかねません。

	民事手続き（損害賠償請求）	刑事手続き（刑事告訴）
目的	被害金の回収（損害の回復）	加害者の処罰（懲役・罰金など）
主体	管理組合（被害者）	警察・検察（捜査機関）
効果	支払い命令（判決）	刑罰（判決）
被害回復との関連	直接的	間接的（罰金は国庫に納められる）

【重要】刑事告訴は、あくまで加害者の処罰を求める手続きです。
刑事裁判で有罪判決が出ても、それによって自動的に被害金が返還されるわけではありません。被害金の回収は、別途、民事の損害賠償請求を行う必要があります。

民事手続きとの並行が基本戦略

実務上は、被害回復を確実にするため、民事手続きと刑事手続きを並行して進めるのが基本戦略となります。刑事事件として捜査が進むことで、加害者が反省し、民事の示談交渉に応じやすくなるという効果も期待できます。

【回収編】損害賠償請求の現実｜費用倒れリスクと保険の限界

訴訟で勝訴判決を得たとしても、残念ながら被害金が全額回収できるとは限りません。責任追及を進めるにあたっては、その現実的な側面も理解しておく必要があります。

回収を左右する「相手方の資力」という壁

回収できるかどうかは、最終的に不正行為者に支払い能力（資力）があるかどうかにかかっています。相手に資産がなければ、たとえ裁判で勝っても、現実にお金を取り戻すことは困難です。

弁護士費用等を考慮した「費用倒れ」のリスク

弁護士費用や訴訟にかかる実費は、管理組合が負担します。被害額が少額な場合、回収のためにかけた費用が、実際に回収できた金額を上回ってしまう「費用倒れ」のリスクも考慮しなければなりません。法的措置に踏み切る前に、弁護士と費用対効果について十分に協議することが重要です。

役員賠償責任保険は「故意の不正」には適用されない

管理組合が加入している「マンション総合保険」には、役員の過失による損害賠償に備える「役員賠償責任保険」が付帯されていることがあります。しかし、横領のような故意による犯罪行為は、原則として保険金が支払われない免責事由に該当します。この保険が使えると安易に期待するのは禁物です。

【再発防止編】二度と起こさないための管理体制構築マニュアル

事件の解決と並行して、最も重要なのが「二度と同じ過ちを繰り返さない」ための再発防止策です。不正が起きてしまった原因を分析し、管理組合の仕組みそのものを見直しましょう。

会計業務の権限を分散させる（職務分掌）

不正の多くは、権限が一人に集中することで発生します。これを防ぐため、相互にチェックが働く仕組み（職務分掌）を構築します。

• 承認する人（理事長など）、記録する人（会計担当理事）、実行する人（出金手続き）をそれぞれ別の役員が担当する。
• 高額な支出については、複数の役員の承認印がなければ実行できないルールにする。

通帳と届出印の分離保管【具体的な運用例】

最も簡単かつ効果的な対策の一つが、通帳と届出印を別々の役員が保管することです。

（記載例） ・通帳の保管者：理事長 ・届出印の保管者：監事 これにより、理事長と監事の両者が揃わなければ、原則として出金ができない体制が構築できます。

定期的な役員のローテーションと業務引き継ぎのルール化

特定の人物が長期間同じ役職に留まることを避け、定期的に役員を交代させるルールを規約や細則で定めましょう。スムーズな引き継ぎができるよう、業務マニュアルを作成することも有効です。

外部の専門家による定期的な会計監査の導入

年に一度、管理組合とは利害関係のない第三者（公認会計士やマンション管理士など）に会計監査を依頼することで、不正の抑止力が高まります。監査の導入には総会での予算承認（普通決議）が必要であり、規約で義務付ける場合は規約変更（特別決議）が必要です。費用はかかりますが、組合の資産を守るための「保険」と考えることができます。

管理規約の見直しと会計細則の策定

今回の事件を教訓に、金銭の取り扱いや役員の権限・責任に関する管理規約の条文を見直しましょう。さらに、具体的な会計処理の手順を定めた「会計処理細則」を別途作成することで、誰が役員になっても同じルールで透明性の高い会計処理が行えるようになります。

【補足】管理組合が機能不全に陥っている場合：改正区分所有法の活用

本記事で解説した対応は、理事会がある程度機能していることを前提としています。役員のなり手がいない、理事会が機能不全に陥っているといった深刻な状況では、内部での解決が困難な場合があります。

2024年（令和6年）6月14日に公布され、一部を除き2025年（令和7年）4月1日から施行される改正区分所有法では、このような管理不全マンションへの対策が強化され、外部の専門家を管理者として選任する「外部管理者方式」の導入要件が緩和されました。本記事で示した内部改革が難しい場合は、このような新しい制度の活用も視野に入れ、市区町村の相談窓口やマンション管理士会などに早期に相談することを推奨します。

まとめ：冷静な初動と専門家との連携が、管理組合の未来を守る

マンション管理組合の会計不正が発覚した際、理事や監事の方々が感じるプレッシャーは計り知れません。しかし、この記事で解説したステップに沿って、一つずつ冷静に対応していくことが重要です。

最後に、重要なポイントを再確認します。

• 冷静な初動：まずは慌てず、証拠の保全を最優先してください。
• 客観的な調査：思い込みを捨て、確保した証拠に基づいて事実関係を明らかにします。
• 専門家との連携：早い段階で弁護士やマンション管理士に相談し、法的に正しい道筋で進めましょう。
• 正規の手続き：重要な意思決定は、必ず総会決議という正規のプロセスを経て行います。
• 徹底した再発防止：事件解決だけでなく、二度と不正が起きない強固な管理体制を構築することが、組合の資産価値を守ることに繋がります。

会計不正は、管理組合にとって大きな試練ですが、これを乗り越え、より透明で健全な運営体制を築く良い機会と捉えることもできます。一人で抱え込まず、他の理事や専門家と協力しながら、着実に問題解決に取り組んでいきましょう。

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免責事項

本記事は、マンション管理組合における会計不正への対応に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、個別の事案に対する法的な助言を行うものではありません。具体的な対応については、必ず弁護士等の専門家にご相談ください。また、本記事の内容は2025年10月28日時点の法令やマンション標準管理規約等に基づいています。法令等の改正により、内容が現状と異なる可能性がある点にご留意ください。個別の管理組合の運営は、それぞれの管理規約の定めが最優先されます。なお、本記事内で言及する専門家（弁護士、公認会計士、マンション管理士等）への相談・依頼は、組合が主体的に判断・選任してください。著者または当サイトは特定の専門家を推薦・紹介するものではありません。

参考資料

• 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和5年4月版）
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（2025年10月28日現在）
  https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
• e-Gov法令検索「民法」（2025年10月28日現在）
  https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
• e-Gov法令検索「刑法」（2025年10月28日現在）
  https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=140AC0000000045
• e-Gov法令検索「刑事訴訟法」（2025年10月28日現在）
  https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=323AC0000000131