【役員必見】東京のマンション管理会社選定｜失敗しない7つの比較ポイント

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マンション管理組合の役員に就任したものの、「今の管理会社の対応に不満がある」「自主管理の負担が限界に近い」「そもそも管理会社の選び方がわからない」といった悩みを抱えていませんか？特にマンションが密集する東京では、管理会社の選択肢が多い反面、どの会社が自分たちのマンションに最適なのか見極めるのは至難の業です。

この記事では、宅地建物取引士の知見を活かし、東京都内でマンション管理会社の選定や変更（リプレイス）を検討している管理組合の役員様に向けて、失敗しないための比較ポイントと具体的な手順を徹底解説します。法的な根拠や公的なデータに基づき、管理費用の仕組みから、見積もりの取り方、総会決議の注意点まで、網羅的にご紹介します。この記事を読めば、理事会や総会での議論に役立つ、客観的で実践的な知識が身につきます。

なぜ今、管理会社の選定が重要なのか

マンションの資産価値は、建物の維持管理状況に大きく左右されます。そして、その管理品質を担うのがマンション管理会社です。質の低い管理は、清掃不良や設備の老朽化を招き、住民の不満や資産価値の低下に直結します。

国土交通省の調査によれば、マンションの管理形態は「全部委託管理」が73.9%を占めており、管理会社がマンション運営の根幹を担っていることがわかります（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」）。だからこそ、信頼できるパートナーとしての管理会社を慎重に選ぶことが、快適なマンションライフと資産価値維持のために不可欠なのです。

「分譲マンション管理」と「賃貸管理（PM/BM）」の決定的な違い

分譲マンションの管理と、ワンルームマンション投資などで耳にする賃貸管理は、目的も業務内容も全く異なります。

	分譲マンション管理（本記事の対象）	賃貸管理（PM/BM）
契約相手	管理組合（区分所有者の団体）	賃貸オーナー（個人・法人）
目的	建物全体の資産価値維持、 快適な居住環境の確保	賃貸経営の収益最大化
主な業務	・管理組合の運営支援（会計、総会・理事会支援） ・長期修繕計画の策定・更新支援 ・共用部分の維持管理（清掃、設備点検）	・入居者募集（リーシング） ・家賃の集金・送金 ・入居者からのクレーム対応
根拠法	マンション管理適正化法、区分所有法	（直接の業法はなし）

この違いを理解せずに賃貸管理会社の実績で分譲管理会社を選んでしまうと、管理組合の運営支援といった肝心な業務のノウハウがない、という事態に陥りかねません。必ず「分譲マンション」の管理実績が豊富な会社を選びましょう。

「管理費」「管理委託費」「修繕積立金」の関係性を正しく理解する

これら3つの費用は、マンションの維持管理に欠かせないお金ですが、その役割と流れは明確に異なります。

• 管理費: 区分所有者（住民）が管理組合に支払うお金。日常の清掃、共用部分の光熱費、植栽の手入れ、火災保険料などに使われます。
• 管理委託費: 管理組合が管理会社に業務の対価として支払うお金。上記「管理費」の中から支出されます。
• 修繕積立金: 区分所有者（住民）が管理組合に支払うお金。将来の大規模修繕工事（外壁塗装、屋上防水など）のために積み立てられます。管理費とは会計を分けて管理することが、国土交通省の「マンション標準管理規約」で定められており、多くの管理組合で遵守されています。

つまり、「管理委託費」は、住民が納めた「管理費」の一部を使って管理会社に支払われる報酬なのです。この構造を理解することが、適正な費用の検討につながります。

自主管理から管理会社への委託、メリットとデメリットを徹底比較

現在、役員の皆様が中心となって自主管理を行っている場合、管理会社への委託には大きなメリットがある一方、デメリットも存在します。両者を比較し、ご自身のマンションにとって最適な選択かをご検討ください。

主なメリット：役員の負担軽減と専門知識の活用

1. 役員の負担を大幅に軽減できる
   会計報告、業者との折衝、未収金の督促、各種点検の立ち会いなど、自主管理における役員の業務は多岐にわたります。これらを専門家である管理会社に委託することで、役員の皆様は本来の仕事やプライベートの時間を確保できます。
2. 専門知識とノウハウを活用できる
   法律の改正、設備の進化、近隣トラブルの解決法など、マンション管理には専門的な知識が不可欠です。管理会社はこれらのノウハウを蓄積しており、長期修繕計画の策定や、法的に適切な総会運営などを的確にサポートしてくれます。
3. 役員のなり手不足や高齢化に対応できる
   役員の高齢化やなり手不足は、多くの自主管理マンションが抱える深刻な課題です。管理を外部に委託することで、特定の個人への負担集中を防ぎ、持続可能な管理体制を構築できます。

想定されるデメリット：費用負担とコミュニケーションの問題

1. 管理委託費という新たなコストが発生する
   当然ながら、管理会社に委託すれば管理委託費が発生します。これまで自主管理で抑えられていたコストが増えるため、管理費の値上げが必要になる場合もあります。ただし、管理会社による一括発注で各種点検費用が安くなるケースもあり、一概に負担増になるとは限りません。
2. 管理会社とのコミュニケーションが重要になる
   管理会社に任せきりにしてしまうと、管理が不透明になったり、住民の要望が届きにくくなったりする可能性があります。「報告・連絡・相談」を密に行い、管理組合が主体性を持って管理会社と連携する姿勢が求められます。

管理会社の種類は2つだけ！「デベロッパー系」と「独立系」の特徴

マンション管理会社は、その成り立ちから大きく「デベロッパー系」と「独立系」の2種類に分けられます。それぞれの特徴を理解し、どちらが自分たちのマンションに適しているか考えましょう。

デベロッパー系管理会社の特徴とメリット・デメリット

分譲マンションの開発会社（デベロッパー）の子会社や関連会社です。新築時からそのマンションの管理を請け負っているケースが多く見られます。

• メリット:
  • 親会社であるデベロッパーのブランド力による安心感がある。
  • マンションの設計や構造を熟知しているため、トラブル対応がスムーズ。
  • サービス品質が均一で、安定した管理が期待できる。
• デメリット:
  • 競争原理が働きにくく、管理委託費が比較的高額になる傾向がある。
  • マニュアル化された対応が多く、独自の要望に対する柔軟性に欠ける場合がある。

独立系管理会社の特徴とメリット・デメリット

デベロッパーの系列に属さず、独立して管理業を営む会社です。リプレイス（管理会社の変更）によって受託を増やす会社も多くあります。

• メリット:
  • 競争にさらされているため、管理委託費が比較的安価な傾向がある。
  • 独自のサービスや、マンションごとの要望に柔軟に対応してくれることが多い。
  • 小規模マンションや築古マンションなど、特定の分野に特化した会社もある。
• デメリット:
  • 会社の規模や実績は様々で、品質にばらつきがあるため、見極めが重要。
  • 財務基盤が盤石かどうかのチェックがより一層必要になる。

私たちのマンションにはどちらが合っている？物件特性別の考え方

どちらが良い・悪いということではなく、マンションの状況によって向き不向きがあります。

こんなマンションには「デベロッパー系」が向いているかも ・築年数が浅く、アフターサービス期間中の新築マンション ・ブランドイメージを重視する大規模・タワーマンション ・管理組合の運営にあまり手間をかけたくない場合

こんなマンションには「独立系」が向いているかも ・管理コストを適正化したいと考えているマンション ・小規模、築古など、特有の課題を抱えているマンション ・管理組合が主体となって、独自のコミュニティ活動などを行いたい場合

失敗しない管理会社の選び方｜東京で比較すべき7つのチェックリスト

候補となる管理会社を具体的に比較検討する際には、以下の7つのポイントをチェックリストとしてご活用ください。

① 管理実績と得意分野（タワー・小規模・築古など）

会社のホームページなどで、東京都内での管理実績（管理組合数や管理戸数）を確認しましょう。単なる数だけでなく、自分たちのマンションと同じような規模（小規模、大規模、タワーなど）や築年数の物件の管理実績が豊富かどうかが重要です。

② フロント担当者（担当物件数・経験・対応力）

管理組合との窓口になる「フロント担当者（マンションマネージャー）」の質は、管理の満足度を大きく左右します。見積もり依頼時のプレゼンテーションなどで、実際に担当となる予定の人物と面談しましょう。

【チェックポイント】

• 一人あたりの担当物件数は多すぎないか（一般に10〜20組合程度が目安とされますが、会社の体制により異なります）
• 管理業務主任者などの資格を保有しているか
• 経験年数やコミュニケーション能力は十分か

③ 財務状況の健全性

管理組合から預かる管理費や修繕積立金を適切に管理してもらうため、管理会社の財務状況は必ず確認しましょう。多くの会社はホームページで決算公告を公開しています。また、信用調査会社の情報を参考にするのも有効です。

④ 管理委託費用の内訳と透明性

後述しますが、「一式」の見積もりではなく、業務ごとに費用が細かく記載された、透明性の高い見積もりを提出してくれるかを確認します。不明な点は遠慮なく質問し、納得できる説明が得られる会社を選びましょう。

⑤ トラブル対応・緊急時対応の体制

水漏れや設備故障など、緊急時の対応体制は非常に重要です。24時間365日対応のコールセンターの有無や、緊急時に駆けつける協力会社の拠点網がエリア内にあるかなどを確認します。

⑥ オンライン化への対応状況

近年、理事会のオンライン開催や、総会の電子投票、管理組合の書類の電子化など、DX（デジタルトランスフォーメーション）に対応できる管理会社の需要が高まっています。役員の負担軽減や、遠隔地に住む区分所有者の組合運営への参加を促進するためにも、こうしたITツールへの対応状況は確認しておきたいポイントです。

⑦ コミュニティ形成支援の実績

防災訓練やお祭りといったイベントの企画・運営支援など、住民同士のコミュニティ形成をサポートしてくれる管理会社もあります。良好なコミュニティは、管理組合活動の円滑化やマンションの治安維持にも繋がります。

【専門家チェック】行政処分歴も確認を
国土交通省は、マンション管理適正化法に基づき行政処分を行った管理会社の情報を検索できるシステムを公開しています。過去に業務停止命令などを受けていないか、候補先の会社名を一度確認しておくことをお勧めします。
（出典：国土交通省「ネガティブ情報等検索システム」）

管理委託費用の内訳とは？「一式見積もり」を絶対避けるべき理由

管理会社から見積もりを取得する際、最も注意すべきなのが「一式見積もり」です。なぜ危険なのか、そしてどのような見積もりを求めるべきかを解説します。

標準的な管理委託費の内訳項目

国土交通省が定める「マンション標準管理委託契約書」では、管理委託費は主に以下の業務に分類されています。見積もりもこの分類に沿って提出を求めるのが基本です。

• ① 事務管理業務費: 管理組合の会計、出納、理事会・総会の支援など
• ② 管理員業務費: 管理人の人件費、受付、点検、報告連絡業務など
• ③ 清掃業務費: 日常清掃、定期清掃（床洗浄など）の費用
• ④ 建物・設備管理業務費: エレベーター、消防設備、給排水設備などの保守点検費用

なぜ「一式見積もり」は危険なのか

見積書に「管理委託費一式 ◯◯円」としか書かれていない場合、以下のようなリスクがあります。

• 費用の比較ができない: どの業務にいくらかかっているか不明なため、他社の見積もりと適正に比較できません。
• 不要なサービスが含まれている可能性がある: 自分たちのマンションに不要なサービスが含まれていても気づかず、無駄なコストを払い続ける恐れがあります。
• 値上げ交渉の根拠にされやすい: 将来、管理会社から値上げを要求された際に、どの項目が値上げの要因なのか分からず、交渉が不利になります。

必ず上記の4分類を基本とした、詳細な内訳が記載された見積書の提出を求めましょう。誠実な管理会社であれば、この要望に必ず応じてくれます。

東京都の管理委託費の相場観（参考）

国土交通省の調査によると、管理費等の全国平均は、1戸あたり月額で16,380円（駐車場使用料等からの充当額を含む）となっています。ただし、これはマンションの規模や設備（エレベーター、機械式駐車場など）によって大きく変動するため、あくまで参考値として捉えてください（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」）。

【管理会社側の本音】相見積もりで敬遠される組合、歓迎される組合

管理会社を選ぶ上で相見積もりは有効ですが、やり方を間違えると有力な会社から敬遠されてしまう可能性があります。ここでは、管理会社側の視点に立った、賢い相見積もりの進め方をご紹介します。

なぜ「5社以上の相見積もり」は敬遠されるのか

管理会社が1つのマンションの管理委託見積もりを作成するには、膨大な手間とコストがかかっています。

• 現地調査: 担当者が何度も現地に足を運び、建物の状況や設備の仕様を確認します。
• 仕様の精査: 管理規約や長期修繕計画を読み込み、現状の管理レベルを把握します。
• 外注先との調整: 清掃、エレベーター保守、消防設備点検など、多くの協力会社に見積もりを依頼し、調整を行います。
• 資料作成とプレゼン: 理事会向けに見積書や提案書を作成し、プレゼンテーションの準備をします。

特に20〜40戸程度のマンションの場合、5社も6社も相見積もりを取ろうとすると、「受注できる確率が低いのに手間だけかかる」と判断され、有力な会社ほど辞退してしまう傾向があります。

現実的な相見積もりの進め方（2〜3社が目安）

結論から言うと、相見積もりを依頼する会社は、事前にしっかりリサーチした上で2〜3社に絞り込むのが効率的とされています。これにより、各社が真剣に見積もり作成に取り組んでくれ、質の高い提案を受けられる可能性が高まります。

見積もり依頼時に提出すべき書類リスト

管理会社から歓迎され、スムーズで正確な見積もりを得るために、依頼時には以下の書類を準備しておくと良いでしょう。

• 管理規約（最新版）
• 総会議案書・議事録（直近2〜3期分）
• 理事会議事録（直近1年分）
• 長期修繕計画書
• 予算書・決算書（直近2〜3期分）
• 現在の管理委託契約書
• 建物竣工図書一式
• 各種法定点検報告書

これらの書類が揃っていると、管理会社は「この組合は本気で検討している」と判断し、より前向きに対応してくれます。

管理会社変更（リプレイス）の全手順と総会決議の注意点

現在の管理会社から新しい会社へ変更（リプレイス）する場合、法的な手続きを正しく踏むことが非常に重要です。ここでは、標準的な手順と注意点を解説します。

Step1: 理事会での問題点整理と変更方針の決議

まず、現在の管理会社の問題点（コスト、対応の質など）を理事会で具体的に洗い出し、管理会社の変更を検討する方針を理事会で決議します。

Step2: 新規管理会社の選定と比較検討

本記事で解説したチェックリストなどを参考に、2〜3社の候補を選定し、見積もりと提案を比較検討します。理事会として、どの会社を総会に推薦するかを決定します。

Step3: 総会での決議（普通決議が原則）

管理委託契約の締結や変更は、総会の決議事項です。区分所有法第18条第1項に基づき、原則として「区分所有者及び議決権の各過半数」の賛成で可決される普通決議で決定します（出典：建物の区分所有等に関する法律 第18条第1項、第39条第1項）。

【最重要】必ず自身のマンションの管理規約を確認してください！
法律では普通決議が原則ですが、マンションごとの管理規約で「議決権の4分の3以上の賛成（特別多数決議）」など、より厳しい要件が定められている場合があります。その場合は、規約の定めが優先されます。総会開催前に、必ずご自身のマンションの管理規約を確認してください。

Step4: 現管理会社への解約通知と業務の引継ぎ

総会で新管理会社との契約が承認されたら、現管理会社に契約書の定めに従って解約を通知します。標準管理委託契約書では、解約の申し入れは3ヶ月前までに行うこととされています（同契約書 第19条）。その後、管理組合の財産や書類、鍵などを新管理会社へスムーズに引き継ぎます。

よくある質問（FAQ）

まとめ

今回は、東京都内で最適なマンション管理会社を選ぶためのポイントを、基礎知識から具体的な手順まで解説しました。

• 基礎知識: 「分譲」と「賃貸」の管理は別物。「管理委託費」は住民が払う「管理費」から支払われる。
• 会社の種類: 安心感の「デベロッパー系」と、柔軟性・コストの「独立系」がある。
• 選び方: 実績、担当者、財務状況など7つのチェックリストで総合的に判断する。
• 費用: 必ず「項目別の詳細な見積もり」を取得し、「一式見積もり」は避ける。
• 相見積もり: 5社以上は敬遠される可能性がある。本気の2〜3社に絞り、必要な資料を準備して依頼する。
• 変更手続き: 理事会での検討から始め、総会の「普通決議」で決定するのが原則。ただし、必ず自身の管理規約を確認することが最優先。

管理会社の選定は、マンションの未来を左右する重要な決断です。この記事で得た知識をもとに、管理組合の皆様でじっくりと議論を重ね、自分たちのマンションにとって最高のパートナーを見つけてください。

免責事項

本記事は、不動産管理に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、特定のマンションにおける個別の法務・税務・会計に関する助言を行うものではありません。管理会社の選定や契約締結にあたっては、弁護士やマンション管理士などの専門家にご相談いただくとともに、必ずご自身のマンションの管理規約や最新の法令をご確認ください。

参考資料

• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001730823.pdf
• 国土交通省「マンション標準管理規約」
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001411560.pdf
• 国土交通省「マンション標準管理委託契約書」
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001411558.pdf
• 国土交通省「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」
  https://www.mlit.go.jp/nega-inf/
• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」
  https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069
• e-Gov法令検索「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」
  https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC0000000149