◆ 2025年5月、「建て替え円滑化」のための改正法が成立！
2025年5月、老朽化マンションの再生を促進するために「マンション建替え円滑化法」など関連法の改正が成立しました。
これにより、合意形成の要件緩和や、深刻な老朽マンションを対象とした「特定要除却認定制度」の新設が行われました。
都心部の小規模な管理組合にとっても、この改正は“建て替えの現実味”が増す大きな転機となります。
◆ 小規模マンション＝合意形成が容易、とは限らない現実
一般的に「小規模マンションは住戸数が少ないから合意形成がしやすい」と思われがちです。
確かに人数が少なければ、意見集約の機会は増えます。
しかし、特に東京23区など都心部では、次のような事情で合意形成が難しくなるケースが多々あります：
- 高齢化が進み、判断力・関心が低下した居住者の存在
- 所有者が海外在住・連絡がつきにくいケース
- 投資目的の外部所有者（賃貸居室）の増加
- 多言語対応が必要な外国人所有者の存在
🔎「戸数が少ない＝話がまとまる」とは限らない。
実際の現場では、合意形成の質と戦略が求められます。
◆ 改正法の主なポイント（管理組合視点で整理）
✅ 特定要除却認定制度の創設
耐震性が不足し、危険と判断された建物を行政が「建て替え必要」と認定。
これにより、建て替えに必要な合意要件（従来5分の4→改正後は4分の3）が緩和されます。
✅ 合意形成のための制度的後押し
行政が関与することで、所有者への通知・連絡手続きがスムーズになりやすくなります。
（合意形成を促す公的な後押しや、所有者情報の照会・補完支援が促進される見込み）
✅ 支援措置の拡充（補助金・税制）
建て替えを進める管理組合への金銭的支援も視野に。制度の活用には事前の準備と調査が鍵です。
◆ 管理組合が今すぐ始めたい3つのステップ
- 建物の状況確認と「再生の選択肢」の把握
・耐震性は満たしているか？
・修繕で延命できるのか、建て替えが必要か？ - 合意形成の土台づくり
・全所有者の連絡先と所在把握
・多様化する所有者（高齢者・外国籍所有者等）への配慮あるアプローチ - 専門家と連携し、制度を最大限に活用
・改正法に基づく助言・資料提供
・行政手続きの支援体制づくり
◆ 当社のサポート内容（管理組合向け）
私たちは、首都圏の小規模マンション・自主管理マンションの支援に特化した管理会社です。
建て替えや再生の初期段階から、以下のようなご支援を提供しています。
🛠 建物診断・長期修繕計画に関するご相談
管理組合様からのご依頼で、建物診断のご相談や長期修繕計画の策定支援等も行います。
🗣 合意形成支援（全所有者ヒアリング・説明会開催）
難しい合意形成も、当社が中立的立場で調整役を担います。
📄 行政申請・資料作成サポート
特定要除却認定などの申請もご相談いただけます。
◆ まとめ：今こそ「建て替えの選択肢」を検討する好機
今回の改正法は、制度上の後押しを得られる“希少なタイミング”です。
とくに都心部の小規模管理組合は、「築年数」ではなく「耐震性」「合意の可能性」を軸に、建て替えの検討を進める価値があります。
まずは無料相談から。合意形成や診断の進め方を一緒に考えましょう。
📋 この記事を書いたのは…
株式会社MIJ 建物管理部 杉浦（マンション管理士・二級建築士）
不動産業界に従事して13年。現在は小規模マンションや自主管理組合のサポートに注力しています。
本年より自身も居住しているマンションの理事長に就任。首都圏の実情に即した現場支援をモットーに、日々管理組合の課題解決に取り組んでいます。
